债务压力紧逼，1月房企密集融资超1660亿

  中房网讯 2019年以来，房企融资计划呈现井喷态势。据统计，截至1月29日，房地产企业公告融资计划近74起，募集总金额超过1660亿元，刷新近20个月房企月度融资新高。

  然而，在业内人士看来，房企新年以来的密集发债并不意味着“融资难”局面已经破局，当前国内对于房地产的调控实质上并没有放松。

  房企开年密集融资

  进入1月以来，房企融资动作频繁。据公开消息披露，多家房企均在1月启动期限、规模不等的公司债、银行贷款、ABS、海外债等融资工具。

  最新的融资计划披露于1月30日，绿城中国控股有限公司发布公告称，拟发行1亿美元的优先永续票据。并表示，发行优先永续票据的预计所得款项净额将约为9900万美元。拟将发行优先永续票据的所得款项净额用于为集团若干现有债务的再融资及拨作一般公司运营资金用途。

  另外，1月29日还有5家房企通过不同渠道融资。

  1月29日，景瑞控股有限公司发布公告，宣布发行规模为1.5亿美元的优先票据，该票据由2020年到期，年利率为13厘；新城控股集团股份有限公司发布2019年第一期资产支持票据募集说明书，注册金额100亿元，本期发行金额15.58亿元，发行期限为24个月；信达地产非公开发行2019年公司债券（第一期）将于2019年1月31日在上交所挂牌交易，发行规模为15亿元；福建阳光集团有限公司拟发行2019年度第一期超短期融资券，本期发行规模为3亿元，发行期限270天；美的置业发布公告称，公司已于1月28日向合格投资者发行2019年非公开发行公司债券第一期，成功发行30.6亿元，票面年利率5.3%。

  此外，1月25日，还有多家房企选择了对外披露融资计划。

  当日，远洋集团控股有限公司公告宣布，公司全资附属公司远洋地产宝财IV有限公司（发行人）拟发行于2022年到期的5亿美元有担保票据，年利率5.25%；绿城中国公告称，该公司建议通过发行人进行一项由该公司担保的美元优先票据的国际发售；福晟集团则以海报的形式披露，东亚前海-招商创融-福晟集团应收账款资产支持专项计划发行成功，发行规模8.3亿元；华远地产股份有限公司发布的公告显示，该公司完成发行2019年非公开发行公司债券（第一期），发行规模为15亿元，最终票面利率为6.65%。

  根据公开数据统计发现，截至1月29日，房地产企业公告融资计划近74起，募集总金额超过1660亿元，刷新近20个月房企月度融资新高。

  业内人士分析认为，当前市场降温，回款难度加大，再叠加企业前期过度投资对资金需求的上涨压力，房企对融资的诉求明显上涨。

  易居研究院研究总监严跃进表示，融资密集其实是一个相对令人振奋的信号，房地产企业此前很多拿地等动作畏缩，其实都和企业资金方面的压力有关。

  债务压力紧逼 部分企业境外融资成本高达15%

  利率方面，统计发现境内融资成本明显低于境外融资成本。不少房企境内融资利率不足4%，部分企业境外融资成本高达15%。

  从已公布的境外融资计划看，利率普遍超过8%。富力地产日前公告，拟发行2022年到期之3亿美元优先票据，年息率9.125%，拟将所得净额主要用于离岸再融资。少数企业的利率超过10%。以明发集团为例，公司完成发行的2亿美元债券利率高达15%。

  密集发债背后是步步紧逼的偿付压力。从1月内众多披露融资计划的房企来看，其融资用途主要是为了“借新还旧”。

  Wind数据显示，2019年房企公司债到期规模2640亿元、企业债到期规模183亿元、非金融企业债务融资工具到期规模1037亿元、资产支持证券到期规模628亿元、海外债到期规模846亿元，总计到期规模5334亿元。

  此外，中金公司研报也指出，2019年房企将进入偿债高峰期，2019年国内房企仅信用债偿付额就超过6000亿元，相比2018年翻倍有余，今年房企债务压力并不比2018年有所缓解。

  严跃进认为，债务压力之于房企而言，可谓“负重前行”，目前融资主要是为了提前偿债。部分企业融资成本高，其实也是一种潜在的负担，但短期内此类成本可以忽略不计，企业目前是以获取资金为导向。此外，在严跃进看来，融资在助力企业规模化发展的同时，也对企业安全稳定发展形成了一定阻力，应当予以重视。“首先从宏观角度来讲，就是一个风险问题。中央不断提及要防范风险，债务兑付风险肯定是房企接下来要着力化解的；第二个从企业经营角度来讲，如果不处理好自身的债务问题，房企的股价会因此波动，企业未来的投资也会受到影响。”严跃进表示。

  融资政策未放松

  尽管新年伊始房企的发债动作稍显密集，但业内多专家及机构认为，2019年房企融资形势仍然较为严峻，当前融资政策并未在实质上得到放松。

  而频繁融资下多企业的融资计划被叫停，也被视为融资政策并未放松的有力佐证。

  1月23日早间，上交所公告称，奥园集团非公开发行2018年住房租赁专项公司债券被终止审核，该公司债券计划发行规模为10亿元；1月18日，深交所披露信息显示，合景泰富计划发行的一宗200亿元规模资产支持计划被中止审核。据悉，该债券名称为“华西证券-合景泰富商业物业第一至十五期资产支持专项计划”，合景泰富此前申请发行的“国君-合景泰富长租公寓1号系列资产支持专项计划”也于1月15日被上交所中止。而在此之前的2018年下半年，俊发集团7.9亿元资产支持证券、花样年非公开发行50亿元住房租赁专项公司债券、雅居乐集团80亿元非公开发行公司债券等多个发债申请，也相继被上交所终止。

  同策研究院研究总监张宏伟认为，2019年楼市调控仍是大基调，政策面对于房企融资渠道有重重防火墙，大部分无法流入开发领域，房企资金面仍然会很紧张。

  诸葛找房数据研究中心报告显示，综合12月央行、国家统计局发布的多份报告来看，房地产行业所面临的资金态势仍较为严峻，融资渠道依然受限、融资额度愈发趋紧，资金成本也在攀升，海外债发行数量逐步增多。2019年房企仍处于偿债高峰期，销售端限制较为严格，多重影响因素叠加下，房企如何生存将成为2019年重要话题。

  来源：北京商报、长江商报，中房网综合整理