难耐饥渴房企资金链紧绷

  重负之下，开发企业砥砺前行，“找钱”成为熬过这场寒冬的关键。

  “大型房企融资基本上已经突破10%。”一位房企财务经理告诉记者，房企境内外融资的利率呈现上升趋势，资金面压力告急将延续至2019年。

  2018年12月24日，银亿股份（000981.SZ）发布公告称，因短期内资金周转困难，致使公司未能如期偿付2015年第一期公司债应付回售款本金2.99亿元。

  值得注意的是，这是继中弘股份和华业资本后，又一家房地产相关上市公司出现的债券违约。地产行业销售下滑、投资过高和调控持续，使得房企资金压力呈现山雨欲来风满楼之势。来自克而瑞的统计数据，2018年11月房企境内外发债综合成本达到8.54%，创下2015年以来单月融资成本的最高水平，房企境外债融资平均成本11.47%，较前10个月境外发债成本6.45%增长5.02个百分点。

  房企“找钱”忙

  在防范重大金融风险和地产调控的背景下，房企外部融资渠道中银行开发贷持续收紧。继2017年3-4月银监会集中发文整顿银行房地产贷款后，2018年1月部分商业银行甚至暂停受理房地产新增授信和开发贷业务。并购贷方面，虽然自2015年以来房地产并购曾经历了小规模的“繁荣”，但上海银监局2018年1月下发《关于规范开展并购贷款业务的通知》，要求辖内商业银行严格遵守房地产开发大类贷款的监管要求后，“432”开始成为贷款获批条件，规模有所回落。

  信贷受阻，房企拓宽信托融资渠道，在流动性趋紧的环境下，信托渠道虽然融资成本偏高，但尤为重要。中国信托业协会公布的数据显示，截至2018年三季度末，投向房地产业的资金信托规模为2.62万亿元，较2018年二季度末的2.51万亿元略增4.37%，与2017年三季度末的2.07万亿元增长了26.57%。

  从新增数据来看，三季度末当年新增投向房地业的信托规模0.64万亿元，与上年同期相比减少0.19万亿元，在新增信托资产规模中的比例20.26%，较上年同期上升7.04%。中国新托业协会认为，在当前经济下行、房地产调控持续的压力下，房地产信托仍将是重要的信托投资配置领域之一。

  信托以外，房地产私募股权基金同样受到开发企业的青睐。由于房地产市场景气度攀升、融资需求迅速增加，以及房地产融资政策放松，房地产私募股权基金规模快速增长；2017年一二线城市房地产市场回落、政府严格执行地产调控，新增规模回落。如今，城市更新升级为行业阶段性风口，房地产私募基金通过发放贷款、增资入股或转让股权的形式参与到项目的经营决策中来，为市场发展添砖加瓦。

  值得注意的是，境内融资渠道收紧，不少房企转战香港市场进行IPO融资，中小房企密集上市，如大发地产(06111.HK)、美的置业(03990.HK)、弘阳地产(01996.HK)、正荣地产(06158.HK)，龙头房企则纷纷拆分物业上市为自己“输血”，如雅居乐分拆雅生活(03319.HK)、碧桂园分拆碧桂园服务(06098.HK)、新城控股分拆新城悦(01755.HK)、佳兆业分拆佳兆业物业(02168.HK)。

  中原地产首席分析师张大伟认为，“调控持续趋严的情况下，房地产企业A股上市融资也难以放开。A股无法上市，境外资本市场对房地产普遍估值太低，港股成为中小房企为数不多的选择。”

  “境内资本市场环境比较严格，融资渠道逐渐收紧，所以港股千方百计要获得一个资本平台，去解决资金需求问题。”同策研究院首席分析师张宏伟表示。

  万亿债务压顶

  房企“花式”融资自救，另一方面强调高周转加速现金回流。《中国房地产金融》查阅公开数据发现，2018年1-11月房企自筹资金累计新增5.1万亿元，同比增加10%；定价及预付款新增5万亿元，同比增加15.7%。

  然而不容忽视的是，截至2018年6月，房企有息负债总规模达1.99万亿元；2015-2016年期间房企借助融资窗口发行了大量国内信用债，偿还高峰正逐步逼近。长江证券在研究报告中指出，从2019年到期金额来看，1月到期金额约498亿元，7-9月到期金额均在487亿元左右，为2019年偿还压力较大的月份；2020年7月、8月、10月和12月到期金额均在600亿元以上，2021年1月、3月、4月、5月、7月、8月和9月到期金额都在700亿元以上，其中2021年3月超过1000亿元。从结构占比上看，未到期国内信用债主要为公募公司债、企业债及私募债，比例分别为27.7%、11.5%及32.2%。

  虽然国内信用债发行金额处于高位，但高于当月到期金额，近期发行规模上升主要为缓解流动性方面的压力。那么房企偿债压力如何？长江证券分析认为，至2018年三季度末，部分龙头房企净负债率仍然维持稳健，其中万科、金地集团、招商蛇口、新城控股、滨江集团、保利地产等房企表现较为优异，杠杆水平控制良好。另一方面，部分发展较快的中型房企如阳光城、华发股份、泰禾集团净负债率相对较高。但从整体上看，由于龙头房企合约销售仍在稳健增长，上市龙头房企杠杆水平较为可控。

  对于中小型房企来说，融资渠道仍然偏窄且成本偏高。可以预见的是，随着偿债高峰来临，未来大型房企对中小型房企的项目并购或逐步增多，保持充足的流动性与稳健的财务状况至关重要。