重新定义千亿房企

  2017年房企千亿规模是作为TOP20的门槛线来划分竞争格局，2018年千亿规模已扩大至TOP30门槛线。

  2018年初立下的军令状，伴随各大研究机构公布的合约销售排行榜，房企正在兑现2018年的成绩单。

  根据克而瑞公布的2018年房企销售排行榜数据显示，超过九成房企完成2018年销售业绩。龙头十强门槛提高至2000亿元，二十强门槛提高至1300亿元，五十强门槛上升至550亿元。

  规模快速增长背后，百强房企的业绩增速出现下降，百强房企逐渐从近两年的年均40%复合增长下降到35%，克而瑞预测，未来百强房企销售规模增速将会向20%至30%回落。

  十强成色

  2018年房企TOP10门槛跃升至2000亿元，从增幅上看，十强房企的增长速度从2016年的51.7%、2017年的37.4%，下降到2018年的32.7%，十强的规模增长速度开始减慢。

  房企排行榜中碧桂园以7286.9亿元、32.3%的增长速度排在销售流量榜榜首，万科、恒大紧随其后，分别实现销售额6069.2亿元、5511亿元。TOP3房企合计销售18867亿元，销售增速从52%大幅放缓至18.9%。据克而瑞预测，三家龙头房企，未来将以追求有质量的增长为主，销售规模会延续2018年的发展趋势，维持平稳增长。

  紧随三强之后，融创凭借并购优势、充足的可售货值以及良好的项目品质，以4600亿元的销售规模排在第四位；保利地产以28.57%增长、4050亿元排列第五。TOP5门槛至此抬升至4000亿元，在2017年TOP5门槛不过3150亿元。

  以3000亿元阵营来看，基本保持稳定，前六强房企包含绿地控股维持现有竞争格局。2000亿元成为进入十强的门槛，第七至第十位竞争依然明显，新晋十强新城控股以74.93%的增长幅度迈入TOP10阵营，销售规模2204亿元，且超越华润置地、龙湖集团成为今年十强的黑马，2017年十强华夏幸福从第9位掉落至2018年的第13位，千亿至两千亿规模竞争白热化。

  “疯狂”千亿军团

  2017年房企千亿规模是作为TOP20的门槛线来划分竞争格局，2018年千亿规模已扩大至TOP30门槛线。

  千亿阵营2018年足足齐聚了30家房企，从数量来看，千亿军团相比2016年、2017年的12家、17家扩容迅速。

  2018年新晋千亿俱乐部的新成员：阳光城、中南置地、富力地产、正荣地产、金科集团、中梁控股、中国金茂、融信集团、远洋集团、蓝光发展、祥生地产、雅居乐、荣盛发展13家房企迈入千亿房企行列。

  从千亿房企2018年销售增速来看，1000亿至3000亿元规模的24家房企，平均业绩同比增长超过50%，其中业绩增速超过70%的有新城控股、世茂房地产、阳光城、金科集团、中梁控股、中国金茂、融信集团、祥生地产。其中增长迅猛当属金科集团，近90%的增长速度，从2017年32位跃升至22位，新城控股从2017年的第13位跃升至第8位。

  2010年万科实现千亿之时，其董事长王石曾经称万科将迈入一个新的发展阶段。8年后，中国房企TOP30已经跃升至一个行业发展的高峰。

  从当前的业绩排名来看，首开股份、龙光股份、新力集团、佳兆业有望冲击千亿。克而瑞预测，千亿房企的数量在2018年达到30家之后，未来规模的扩容将会放缓，短期内将维持在30-35家。

  行业集中度加深

  强者愈强，这是房企2016-2018年发展的不变道理。

  百强房企当中突破500亿元大关的房企，比2017年增加了20家，300亿至500亿元规模的房企数量在减少。川财证券认为，当前中小房企把规模维持在300亿元以下，仍然有一定的生存空间，但想把规模做上300亿元，对投资布局、融资能力、内部管控等要求极高，因此难度较大，这个区间的房企发展面临较大瓶颈。

  在当前房企多采用高周转策略下，拿地-做大规模-获得更好的融资便利，成为房企主动提升规模的动因，在市场走弱情况下，依然会采取规模至上的策略获得较快的发展。

  规模的快速增长，体现在行业集中度上，TOP10房企集中度达26.9%，TOP20房企集中度达37.5%，TOP30房企集中度达到45%，近乎占据行业销售的半壁江山。

  TOP50和TOP100房企的集中度提升幅度较大，分别较2017年提升9.3个和11.3个百分点至55.1%和66.7%。从TOP200房企梯度集中度的变化来看，百强房企内部正在出现分化。TOP3和TOP100-200的房企集中度较前几年基本持平，TOP11-50房企集中度增速仍然保持较高，较2017年均进一步提升。

  当前房企提升规模，通过城市深耕、行业并购获取土地外，更多倾向于多方合作拿地，通过合作分摊风险，同时扩大销售规模。一位房企负责投资人士告诉记者，受房地产调控、资金趋紧，中小型房企的处境艰难，大型房企具备资金和拿地优势，未来房企百强的集中度依然会进一步提升。