四年复合增长率50% 金茂正加速奔向“第一梯队”

  巨头时代，规模为王。

  经过20年的发展后，中国房地产市场从粗放时代逐渐步入精细化时期。楼市调控的常态化，以及行业竞争的加剧，促使房地产企业在维持各项指标“均好性”的同时，必须不断做大规模。也因此，规模效应再度成为近年来行业的主旋律。

  2018年，迈入千亿军团的房企数量达到30家，数量相当于2015年的3倍。

  在当年“千亿军团”的新军中，金茂无疑是最受关注的一个。2018年，金茂完成1280亿元的销售额，比2017年增长超过80%。

  虽然有市场助推的因素，但持续的快速增长并非易事。要知道，在“木桶效应”下，企业的融资、拿地、战略、管理等各项能力中，但凡有一项出现问题，都有可能成为公司的拖累。

  金茂的起步晚于很多老牌房企，但在其模式的护城河中，几乎没有短板，这也使金茂成为中国楼市公认的“优等生”。2018年的业绩固然来自于当年的努力，实则也是公司多年励精图治的成果。

  城市运营先行者

  “速度”是金茂的一个重要关键词。自2007年8月17日在香港联合交易所主板上市以来，短短十年间，金茂已经从一家销售额只有十几亿的小型房企一跃跻身变成中国房企30强。

  2014年至2017年，金茂的销售规模分别为215亿，301亿，485亿，693亿。2018年，金茂实现1280亿的销售规模，完成全年销售目标的128%，首度跻身“千亿军团”。最近四年，金茂始终保持着50%的复合增长率，这在行业内甚为少见。

  中国金茂连续的突破得益于其战略转型，2015年，中国金茂宣布战略转型升级为“城市运营商”，致力“释放城市未来生命力”，通过坚持以城市运营为核心的业务模式，在以品质领先为核心的双轮驱动战略基础上，加快推进服务与金融创新，实现由“双轮驱动”到“双轮两翼”的战略升级。

  多年发展下来，中国金茂在城市运营领域是佼佼者也是先行者。中国金茂的城市运营缘起金茂北外滩，金茂大厦落成之年，中国金茂推动上海城市升级和产业升级核心城市运营项金茂北外滩即开始构思，之后18年时间里，沿整个黄浦江岸线有2公里长，上海东方明珠为中心两公里的半径内，整个区域的独栋写字楼共计145栋，中国金茂参与规划和开发了45栋甲级写字楼，矗立黄浦江边。

（图为中国金茂北外滩远眺图）

  构思金茂北外滩之后，中国金茂一手缔造了长沙梅溪湖国际新城传奇。入驻之前，昔时还是一片葡萄园的梅溪湖，尽管距离市中心不远，但在长沙人心里却是城市望着农田的距离。中国金茂却对这片土地充满了信心：要做华中地区最具代表性的国际新城，不仅是要创造大河西地区的繁荣，更是要成为整个城市甚至更广阔地区的新中心。

  在具体片区打造过程中，中国金茂联合政府成功引入数十家知名研发设计企业，十一所重点中小学及综合三甲医院。三年起势，五年成城，梅溪湖逐渐形成区域形象之后，知名开发商和品牌商家先后进驻。现今的长沙梅溪湖以高品质、国际范儿，刷新了在长沙人心中的形象。

（图为中国金茂长沙梅溪湖国际新城）

  此后，金茂又在青岛开发运营了“中欧国际城”项目，在南京开发并运营“青龙山国际生态新城”项目，在丽江推出“金茂谷镇·丽江创意文化产业园”。根据不同的项目类型，在城市运营业务上，金茂已形成城市新城、城市核心综合体、特色小镇三大运营模式。

  没有短板的“木桶”

  中国金茂领先的城市运营模式是一个逐步升级的过程，2015宣布从传统意义上地产开发商向城市运营商转变之时，中国金茂在原有“销售+持有”原有战略基础上，加入“金融+服务”两大元素支持城市开发运营业务。

  2016年中国金茂在青岛举办的“金茂产业发展峰会”上对外发布了城市运营模式，即两个驱动，两个升级，形成产-城-融一体化城市运营模式。至此中国金茂城市运营模式进一步明确。2017年中国金茂上市十周年，从城市时间、空间和内涵三个维度重新定义城市运营，最终实现产城融合。

（图为中国金茂总裁李从瑞先生于2016年青岛产业峰会发言）

  2018年，中国金茂以科学至上为指引，以绿色健康，智慧科技为核心竞争力，再次升级城市运营模式。中国金茂充分践行央企责任，更坚持“绿色科技、品质领先”的发展战略，以“释放城市未来生命力”为己任，引入了发展绿色产业模式、绿色经济模式、绿色管理和生活模式，实现了城市或区域整体的全面绿色低碳转型。

  完善的城市运营模式能让金茂在未来的市场竞争中立于不败之地，同时也能带来卓越的业绩贡献，可谓一举两得。

  经过数个项目的运营，金茂获得了娴熟的综合开发能力，也积累了大量合作资源，从而为下一步的发展蓄力。

  2018年，金茂累计签约296家产业战略合作伙伴，全部累计签约产业资源413家。其中，科大讯飞、华人文化、芯恩集成、阳光媒体、中关村发展等行业领先企业、国际知名IP资源增多，资源共享平台不断完善。

  与此同时，在城市运营业务中，金茂的物业开发、酒店经营、商务租赁、零售商业等板块也顺势而起，并支撑起写字楼、商业、酒店等多条产品线。这也成为助推公司业绩稳健增长的核心动力。

  “府系”拍案惊奇

  除领先的城市运营模式外，金茂在“口碑”上也实现丰收。2018年，中国金茂的客户满意度为84分，达到行业优秀水平。其中4个二级指标更是达到行业标杆水平，分别是：房屋设计85分，园林景观93分，小区规划和配套85分，物业服务92分。

  世人初识金茂，是在2009年的一场土地拍卖中，当年6月30日，在北京广渠路15号地的拍卖现场，名不见经传的中化方兴（中国金茂的前身）力压众多大型房企，获取这一项目。随后，该项目被开发成北京楼市的标杆——“广渠金茂府”。

  此后，金茂借势崛起，并迅速展开全国化布局。截至目前，中国金茂已在全国布局40余城。其区域策略以一二线城市和区域核心城市为主，既为金茂赢得区域制高点，又成功规避了市场风险。

  在产品上，金茂以“广渠金茂府”为起点，高举高打。如今，品质优异的高端“府系”项目，已是金茂的重要产品标签。“金茂府”在各地落地开花，口碑和业绩均不俗。

（图为广渠金茂府）

  以上海的大宁金茂府为例，自2015年成为上海高端住宅“三冠王”后，一举成为当地的现象级产品。2018年，66亿的货值几近售罄，其中东区公寓2小时销售58亿，继续演绎“金茂神话”。

（图为大宁金茂府）

  再看北京亦庄金茂府，2018年全年销售77亿，在北京成交金额排名第2名，大兴区成交金额排名第1名；杭州滨江金茂府首开46亿，3年8次开盘全售罄。此外，天津海河金茂府价格最高，单年40亿，均价5万，青岛中欧国际新城实现70亿，温州单城完成70亿销售，单项目40亿，也充分说明了中国金茂的产品实力。

  由于品质高企，金茂府在很多城市，都成为区域的标杆项目。2017-2018连续两年位列30强房企之首。产品和服务是促成这一成绩的基石，其中金茂府更是提供产品的代表。

  金茂府对行业的启示性意义不容忽视。过去多年来，房地产业沿着粗放式道路发展，产品品质大多沦为营销说辞。金茂府自从诞生之日起，就将产品品质做到极致，并不断赢得市场认可，恰恰证明市场正往精细化的方向转变，这也引领了一股产品精细化的热潮。

  自广渠金茂府入市，金茂府一直以八大基因和十二大科技系统为核心引领时代，其中八大基因为：品牌、圈层、择址、科技、户型、精工、园林、配套，因为有了八大基因，中国金茂始终能够因地制宜，不断进行升级迭代；

  十二大科技系统为：地源热泵系统、毛细管网辐射系统、外窗隔热系统、建筑外围护系统、防辐射被动遮阳系统、抗干扰隔音降噪系统、新风系统、PM2.5除霾系统、末端直饮水系统、同层排水系统、智能家居系统、智能安防系统，因为十二大科技系统，中国金茂府系产品开创房地产行业当独的科技住宅品类。

  2018年10月，中国金茂跟随时代，根据客户需求，推出了金茂府迭代升级的2.0版本。中国金茂深知，客户的需求，就是金茂的追求。如何让房屋变得更舒适、更聪明，是金茂府2.0升级的重点。基于此，中国金茂提出了金茂府2.0的两大升级方向——绿色健康升级与智慧科技升级。分析人士认为，这将有助于金茂继续夯实市场影响力。

  近几年，房地产市场已彻底告别供不应求的阶段，楼市调控也有常态化趋势。这给房地产企业带来了新的要求，分析人士认为，要在残酷的市场中脱颖而出，规模效应和“均好性”缺一不可。

（图为中国金茂布局图）

  同策研究院指出，“强者恒强”的马太效应日益凸显，预计2022年行业TOP20的市场份额比重将达到50％，销售均值将超过3000亿元，TOP20的入门门槛将达到2000亿元，这也是品牌房企的最低门槛，只有达到了这个规模，才能在行业中保有一席之地，中国金茂的目标是“行业第一梯队”。

  多家机构表示，金茂是目前众多中型房企中，潜力最大的一家。因为在金茂现有的发展模式上，看不出明显的短板。从公司的土地储备、发展战略、业务布局来看，到2020年，金茂很有可能实现2000亿的销售规模，从而跻身“第一梯队”。