逾期债务超百亿 退市中弘卖资产自救

  更大的难题则在退市之后。截至2018年12月17日，中弘股份及下属控股子公司累计逾期债务本息合计金额为114.64亿元，全部为各类借款。

  2018年12月28日，中弘股份正式从A股摘牌。在2018年A股5家退市公司（吉恩镍业、昆明机床、烯碳新材和长生生物）中，中弘股份是唯一一家以房地产开发为主业的公司。

  退市之前，中弘已试图通过债务重组（四次）、变卖资产、推进库存房产销售等多种方式“自救”，但最终仍摆脱不了被深交所摘牌的命运。

  更大的难题则在退市之后。截至2018年12月17日，中弘股份及下属控股子公司累计逾期债务本息合计金额为114.64亿元，全部为各类借款。中弘表示，如果无法妥善解决逾期债务，公司及其下属控股子公司可能会因逾期债务面临诉讼、仲裁、银行账户被冻结、资产被冻结等事项，也可能会引起更多的债权人因采取财产保全措施而提起诉讼（仲裁），中弘可能面临需支付相关违约金、滞纳金和罚息等情况。

  更让人好奇的是，2017年底主体信用等级还为A+（偿还债务能力较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较低）的中弘，为何短短数月便深陷“债务危机”？背负上百亿债务，中弘又将如何渡过难关？

  据时代周报记者获悉，除了如意岛外，中弘股份还在积极筹划旗下其他资产整体出售事宜。如位于北京的中弘大厦、御马坊项目、由山由谷项目、济南中弘广场、安吉项目均在资产整体出售范围内。

  激进扩张

  中弘股份的债务危机实际早在2012年便已埋下“种子”。

  2012年以来，中弘股份持续寻求业务转型，其于2012–2014年先后投资矿业、手游、影视传媒板块，但发展均不理想。2015年，中弘股份又提出了“A+3”战略，随即收购H股的中玺国际、开易控股和新加坡上市公司亚洲旅游，开始从传统商业地产向文化旅游地产转变。2016年，中弘股份加大买地力度，布局旅游资源。数据显示，是年中弘新增土地储备117万平方米，接近2015年全年的3倍。也是从2016年，中弘的投资性现金流开始转为净流出状态，其短期债务也以接近一倍的幅度逐年增加。

  中诚信研究院指出，中弘在不具备相应的运营、管理能力的前提下，扩张规模过快。和住宅地产相比，旅游地产开发规模大，投资占比高，开发周期长，公司在缺乏足够利润支持的情况下，举债扩张过于激进，杠杆率持续攀升，累积了较高的债务压力。

  到了2017年，房地产调控政策给了中弘沉重一击。尤其是3月份北京商办项目调控政策影响，中弘股份御马坊项目和夏各庄项目（商业部分）销售停滞，且2016年已销售的御马坊项目在2017年和2018年一季度大量退房，其他区域项目同比销售收入亦大幅下降。此外，由于海口市海洋局和渔业局对辖区内的所有填围海项目实施“双暂停（暂停施工、暂停营业）”，导致中弘股股份如意岛项目2018年1月以来便一直处于停工状态，无法产生预期收益。同样受到环保风暴影响，中弘收购三亚半山半岛的项目失败，三亚小洲岛项目也遭到拆除。

  这使得中弘股份营收及利润均受到不同程度影响。财报显示，中弘股份2017年营业收入10.16亿元，同比下降约77%，净利润-25.11亿元，同比下降约1688%。2018年上半年，中弘股份实现营业收入24.77亿元，比上年同期增9.04%；归属于上市公司股东的净利润-13.26亿元，比上年同期下降4625.39%。财报还称，截至2018年6月末，由于资金紧张，在建地产项目基本上都处于停工状态，且已有大量的债务本息逾期和诉讼（仲裁）事项未能解决，公司主营房地产业务面临困境。

  在自身“造血能力”不足情况下，中弘通过外部融资解决“燃眉之急”的方法亦被堵住。2017年以来，国内信贷呈现全方位收紧状态，银监会、发改委等部门陆续发出新的政策，严控房地产金融业务风险，房地产企业的融资渠道收到明确限制，融资成本呈上升趋势。据悉，中弘股份自2018年起筹资活动现金流转为净流出状态，前三个季度净流出6.50亿元。

  “融资杠杆不断收紧的大背景下，一些销售额不够大且负债过大的房企，将会面临资金压力过大的风险。”新城控股高级副总裁欧阳捷告诉时代周报记者。

  2018年10月19日，“16弘债02”发生实质违约。2018年10月22日，大公评级发布公告称，因中弘股份部分债券利息及回售部分本金未能按期足额偿付，中弘股份控股股东中弘卓业集团有限公司及实际控制人王永红亦未能履行担保责任，均已构成实质性违约。因此，大公评级决定下调中弘股份主体信用等级至C（不能偿还债务），“16中弘01”信用等级调整为CC（在破产或重组时可获得保护较小，基本不能保证偿还债务）。 12月27日，大公再次下调“16中弘01”信用等级至C。

  内忧

  深陷“债务危机”的中弘，其公司内部管理亦十分混乱。

  2017年11月30日，中弘股份与三亚鹿回头旅游区开发有限公司、海南新佳旅业开发有限公司签订了股权收购框架协议，拟以现金支付方式收购其下属子公司股权及承担股东债务形式购买其所持有的土地，并按协议约定于2017年12月28日预付了收购款61.5亿元。

  也正是这一笔交易，使得中弘股份实际控制人（王永红）凌驾于内控管理体系之上的缺陷显露在众人面前。

  中弘股份证券事务部工作人员曾告诉时代周报记者，上述股权收购系王永红先生个人行为，公司除财务总监外，董事会、监事会其他成员及高管对这件事均不知情。“股权收购前公司并没有召开董事会讨论审议，可以理解为是王永红先生指使财务相关人员直接把钱给转走了。”上述人员告诉记者，一直到披露年报之前，他们在对财务报表进行审计时才发现此事。

  亚太（集团）会计师事务所对中弘股份2017年度财报出具的“带强调事项段保留意见”显示，由于实际控制人（王永红）凌驾于内部控制之上，导致中弘股份在未履行必要的审批程序的情况下，支付给上述公司61.5亿元股权转让款。大公评级认为，上述大额资金的流出不仅加重了中弘股份的资金压力，同时反映其管理存在重大漏洞。

  中弘股份则在公告中表示，鉴于61.5 亿元股权转让款是王永红及该项交易执行人做出的私自决定，故董事会对该项交易不予认可，公司董事会责成实际控制人及该项交易执行人等相关责任人立即终止该项交易，采取有效措施追回该笔款项。

  自救

  为了摆脱债务危机，中弘股份证券事务部工作人员曾告诉时代周报记者，公司正在积极与相关债券人沟通，并尝试通过重组、资产出售、推进库存房产销售、催收应收账款和其他应收款等方式筹措资金，以期尽早解决上述逾期债务问题。

  重组方面，中弘已分别尝试与深圳港桥股权投资基金管理有限公司、新疆佳龙旅游发展股份有限公司、加多宝集团三家公司进行债务重组，但均宣告终止。

  2018年9月30日，中弘与宿州国厚及中泰创展控股有限公司（下称“中泰创展”）共同签署了《经营托管协议》。根据协议，中弘同意委托宿州国厚对其实施托管经营，宿州国厚愿意接受中弘的委托，期限36个月，托管费用为每月基础费用100万元。而中泰创展同意在宿州国厚实施托管经营过程中，酌情给予中弘流动性支持，促进中弘恢复正常生产经营。

  宿州国厚副总裁兼董秘陈勇表示，宿州国厚介入中弘股份是作为经营托管人的角色，通过债务重组、债转股等综合金融手段，逐步应对化解企业的债务危机。

  资产出售方面，2018年7月11日，中弘股份与海南罗胜特投资有限公司（下称“罗胜特投资”）签订《股权转让协议》，以14亿元转让全资子公司海南如意岛旅游度假投资有限公司(下称“海南如意岛”)100%的股权。交易完成后，中弘股份能够获得佳兆业经过债权债务冲抵后所支付的7300万元现金、负债减少81.92亿元，同时增加10.31亿元投资收益。

  2018年11月7日，中弘股份旗下包括一笔评估价30.67亿元的不良债权，以及位于海口的24套商铺也被分别拍卖。

  除了如意岛外，中弘股份还在积极筹划旗下其他资产整体出售事宜。如位于北京的中弘大厦、御马坊项目、由山由谷项目、济南中弘广场、安吉项目均在资产整体出售范围内。