招商局置地松绑地域限制 加速向轻资产业务转型

  12月17日，招商局置地与母公司招商蛇口联合发布了《经修订及重列不竞争契据》（以下简称“契据”）。

  根据修订后的契据，招商局置地将逐步开发不受地理限制的轻资产房地产业务，与此同时，也有权参与中国（包括招商蛇口城市）的非控股投资安排。

  在地产行业发展增速放缓以及存量房时代来临的趋势下，遭遇业绩发展瓶颈招商局置地逐渐向轻资产业务转型。从2016年开始，便通过打造品牌公寓来开启轻资产业务，而随着不竞争协议的修改，这一目标正加速落地。

  前期定位模糊

  招商局置地，前身为东力实业控股。2012年，招商蛇口以1.99亿港元间接收购东力实业70.18%股权，成功实现借壳上市，公司随后更名为招商局置地。

  为了实现规模发展，招商局置地被母公司招商蛇口持续注入包括位于广州、重庆、佛山和南京4座城市的11个地产开发项目。

  为避免同业竞争，2013年，招商局置地与招商蛇口修订第一版不竞争契据，严格划分各自的发展范围，以地域为限，相互不得越界从事任何相关的房地产业务。

  根据协议，招商局置地在广州、重庆、佛山和南京拥有独家开发权，招商蛇口则在已进入的城市独家进行房地产业务。对于两者都未进入的城市，招商局置地有优先发展权。值得注意的是，招商局置地只新进入了西安和句容两座城市。

  严重依赖母公司输血以及发展区域的局限使得招商局置地的销售业绩一直增长缓慢。公司从2013年底获资产注入才开始经营业务，在经历两年多的整合之后，2016年，招商局置地迈入正轨，全年实现销售额159.86亿元，同比增长79% 。

  虽然业绩逐渐增加，但随着规模的不断发展，招商局置地和招商蛇口的经营效率和规模的差距也在逐渐拉开。如今，招商蛇口已经奔跑在1500亿元的道路上，而招商局置地2017年销售额仅为241.57亿元。

  截至今年三季度，招商局置地获得合同销售总额约为人民币218.86亿元，同比增加26%。

  随着房地产行业进入调整期，市场由增量转入存量，2016年招商蛇口将香港上环CM+服务式公寓整体注入到招商局置地。由此，招商局置地打开了轻资产业务的发展通道。

  资料显示，CM+北座已于2017年开业，共有54间房，平均出租率80%，年底达到90%出租率，CM+南座在今年8月8日正式开业。

  同为公司内部的两个地产上市平台，同业竞争的问题也一直受到资本市场高度关注。据媒体报道，重庆和西安两家地方公司虽然属于招商局置地，但过去这些年一直是招商蛇口在管理。

  招商蛇口证券事务部的相关工作人员向时代周报记者予以否认并表示，招商局置地是招商蛇口旗下的控股公司，内部竞争鲜少存在。而招商蛇口并未参与到这两地的管理，双方都并未出现过业务重叠的情况。

  业务极度相似与发展进程缓慢使得招商局置在公司内部的位置也颇为尴尬。实际上，在发展之初，招商局置地被定位为招商蛇口的重要海外融资平台，以及海外业务的发展平台，如今看来，这一定位已经日渐模糊。

  2013年，借壳东力实业在香港上市后，招商局置地为当时招商地产拓展海外融资渠道。公告显示，2013年招商局置地发行了5亿美元债券。

  上述证券事务部人士表示，从目前看来，招商局置地和招商蛇口，财务已经各自独立，都有自己的投资计划，并非是一个融资平台。

  而关于海外业务，除了香港的公寓项目之外，记者在招商局置地以及公司官网和财报中均未发现相关资料。

  加速轻资产化

  这份新的协议以业务划分为主，取代原来的地理区域划分，从而使得招商局置地的定位更加清晰：轻资产运营平台。

  根据新协议，招商局置地将大力发展资产管理业务，其中轻资产管理业务分为办公室物业及服务式公寓两项，招商蛇口会将旗下的北京、上海办公室管理业务转让给招商局置地，让后者在北京和上海独家运营，并将业务进一步扩张到深圳及其他城市。服务式公寓将整合已有的CM+品牌在香港和内地扩张。

  事实上，招商局置地目前拥有的存量资源十分有限，未来将更多地整合招商蛇口的轻资产业务。

  而在长租公寓市场方面，招商蛇口已经形成完整产品线。根据2018年中报显示，其长租公寓已经在8 个一二线城市落地；报告期内，新增 13 个长租公寓项目（24.1万平方米/5134 间），合计在全国布局长租公寓近2万间，管理规模总计约 90 万平方米。

  上述工作人员向时代周报记者表示，未来长租公寓会有一定整合，招商局置地更多的是聚焦在资产管理方面。

  虽然转型轻资产运营平台，但招商局置地仍保留了相当比例的传统开发业务。

  根据契据，招商局置地排他性地在广州、佛山、南京和句容开展房地产业务，并逐步退出重庆和西安两个城市，并放弃暂未进入城市的房地产开发业务的优先选择权。

  而根据招商局置地的中报，佛山、广州、重庆、南京及西安的项目占集团总收益之比例分为19%、26%、33%、18%及4%。其中，重庆与西安共计占到集团总收益的37%，重庆与西安两地的土储占总土储的55%，这表明，未来这两座城市将拥有更广阔的业绩增长空间。

  当被问到放弃这两座城市是否会影响到招商局置地的开发业绩时，上述证券事务部工作人员向记者表示，这只是修订文件，没明确提出退出时间，会根据情况进行调整。

  摆脱了地理条件的制约，招商局置地未来将以小股跟投的方式在全国范围内参与房地产业务，但招商局置地的投资额度会受到限制，不得超过总体投资额的30%。

  招商局置地执行董事及总经理余志良在12月18日的记者会上表示，转型并非一蹴而就，“传统地产开发业务的收入在五年内依然会占据较大比例，估计会超过五成”。