千亿房企扩容 行业去化率下降

  考虑到这一部分，预计2019年地产债偿还规模要在4800亿元上下。和今年3100亿元的偿还量比较看，2019年地产债偿还压力要大幅增加。

  几家欢喜几家愁。在楼市调控与融资收紧的双重压力下，房企“马太效应”开始显现。

  克而瑞发布研究报告称，截至2018年11月末，千亿房企数量已经达到了25家，其中6家房企业绩规模在3000亿元以上。而2017年千亿房企数量为17家。

  部分房企销售规模再创新高，部分房企业绩却不达预期。据克而瑞报告，截至11月底，目标完成率超过100%的房企包括金科集团、世茂房地产、阳光城、新城控股、宝龙地产、中海地产、九龙仓、奥园集团。不过，头部房企碧桂园、万科均未对外宣布2018年销售目标，恒大目标完成率达98%。据企业公告，碧桂园、万科、恒大分别在2018年前11月实现合同销售6645亿元、5439.5亿元、5352.1亿元。

  目标完成率未达90%的房企包括祥生地产、合景泰富、绿地控股、首开股份；目标完成率未达80%的房企分别有首创置业、绿城中国、华夏幸福、朗诗集团，其中朗诗集团全年目标完成率为59.7%。

  另外，报告显示，泰禾集团在今年前11月实现销售金额达1110亿元。据悉，董事长黄其森曾给泰禾集团提出了“全年销售额再翻一番至2000亿元”的目标。照此计算，该公司全年目标完成率为55%（截至11月底）。

  一家地产公司中层告诉时代周报记者，今年年初集团给广东一分公司定的销售目标是300亿元，截至12月初，销售额仍未达200亿元。

  去化率下降

  部分房企目标完成率不达预期，正是当下房地产市场的真实写照。

  “销售难度在逐渐加大，如果没有放松调控的政策，销售难还会持续下去，去化率很难提升。”今年9月万科经营情况电话会议上，万科投资者关系总监赵旭翔透露今年上半年万科平均去化率在55%–65%之间。到了7月份去化率为51%，到了8月份仅为47%，赵旭翔解释称，低去化率的主要原因是万科在一二线城市的600多个项目都面临着较大的调控压力。受限购、限贷等因素的影响，即使开工推盘都顺利进行，最终销售情况可能也不理想。

  国家统计局数据显示，2018年1-11月份，全国房地产开发投资110083亿元，同比增长9.7%，增速与1-10月份持平。其中，住宅投资78027亿元，增长13.6%，增速回落0.1个百分点。1-11月份，商品房销售面积148604万平方米，同比增长1.4%，增速比1-10月份回落0.8个百分点。国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，11月份，15个热点城市新建商品住宅销售价格环比下降的城市有3个，比上月增加1个，最大降幅为0.5%；持平的1个，增加1个；同比下降的城市有2个，比上月减少1个，最大降幅为0.4%。

  克而瑞预计，全年千亿房企的数量或接近30家，但由于企业推案去化率下降，年末市场形势依然严峻，千亿房企数量或低于预期。

  楼市销售放缓，土地市场也在逐步降温。克而瑞表示，进入2018年下半年之后，土地市场转冷迹象明显，房企土地投资总体愈发谨慎。三季度以来，大幅度减少拿地的房企不在少数，包括龙头企业碧桂园、中海以及保利等一线房企。

  “因为目前销售市场受到调控政策及大环境影响，很多房企资金回笼都成问题之后，肯定会把回笼资金放在首位，减少拿地支出。”华南一家房企中层告诉时代周报记者，房地产周期下，企业想弯道超车的前提是先活下来。所以今明两年，房地产企业会特别注重回款，同时也会加快开发进度。据他透露，目前包括越秀地产、万科、碧桂园在内的多家房企，在广州的楼盘都有不同程度的打折促销。

  今年12月19-21日，中央经济工作会议重提“房住不炒”，同时，新加入“夯实城市政府主体责任”，强调“因城施策”原则，地产政策区域主导、渐进放松。天风证券认为，虽然房地产从严调控的政策将有所改善，但是基本基调不会改变。这意味着：即使地产进入宽松周期，也不意味着销售的立即回暖。

  招银国际证券预测，2019年中国的房地产投资预计增长3.5%，土地购置支出难以维持高增长，但建安支出预计由负转正。

  偿债高峰逼近

  房企销售不佳，而偿债高峰已然逼近。

  海通证券研报显示，从存续地产债到期情况看， 2019年全年地产债偿还量预计还有3031亿元，另外还有4157亿元会进入回售期，如果按照40%的回售比例预估，明年待偿还的规模还有4694亿元，这个偿还量尚未包括明年底前发行且到期的超短融（2018年这一规模大约有150亿元），考虑到这一部分，预计2019年地产债偿还规模要在4800亿元上下。和今年3100亿元的偿还量比较看，2019年地产债偿还压力要大幅增加。

  “融资杠杆不断收紧的大背景下，一些销售额不够大且债额过大的房企，将会面临资金压力过大的风险。”新城控股高级副总裁欧阳捷告诉时代周报记者，按照目前的趋势，所有的资源都在向大房企集中，银行等金融机构也很少再给百强房企以外的房企贷款。

  天风证券也指出，整体而言，在明年基本面下行，销售增速下滑，债券到期压力大，再融资空间有限的背景下，地产企业仍面临一定的压力，其中，存货变现能力弱、债务结构不合理的激进型房企仍面临流动性的挑战。

  资料显示，今年以来，随着融资渠道不断收紧，已有多家与房地产有关的企业发生债务违约。

  10月4日，五洲国际控股有限公司（下称“五洲国际”）公告披露，集团目前已接获多起重大法律诉讼或申索，合共要求赔偿金额达到7.57亿元。五洲国际表示，由于该集团面临财政困难，该集团未能履行上述付款义务及责任。

  10月15日，北京华业资本控股股份有限公司（下称“华业资本”）发布公告称，公司2017年度第一期短期融资券“17华业资本CP001”未按时足额偿付债务融资工具本息，已构成实质违约。同天，宁夏上陵实业集团（下称“上陵实业”）发布公告称，公司12宁上陵/12宁夏上陵债发生违约，该期债券本息合计5.42亿元。

  11月22日，中弘股股公告称，截至公告日，公司及下属控股子公司累计逾期债务本息合计金额为85.91亿元，全部为各类借款。11月27日，粤泰股份发布公告称，因卷入借款纠纷事宜，导致公司部分项目资产被查封，该部分资产在公司2018年度第三季报告的账面价值合计约23.6亿元。此外，截至11月28日，粤泰股份及其下属公司银行账户被冻结总数已达11个，实际冻结金额约为442.37万元，占公司最近一期财务报表净资产的0.065%。

  海通证券表示，行业寒冬下，中小房企将面临考验。这其中包括在2016年房地产小周期的高位借助高杠杆激进拿地的房企、短期债务占比较高的企业以及融资渠道不畅的企业，特别是不符合房企债发行标准的企业。