房企资金趋紧暂难改

  2019年展望之楼市篇

  据不完全统计，12月份以来，房企融资规模在千亿元以上。

  机构预测2019年全国商品房销售面积为16.3亿平方米。

  最近几天，市场上有关楼市变化的关注度明显提升，在二级市场上，地产股也明显抗跌。不过，根据记者了解，2019年，房地产市场投资或将维持平稳，房价继续回归理性。而上市房企业绩表现继续分化，资源向龙头公司集中，但整体业绩增幅放缓或成趋势。

  2018年临近尾声，房企融资出现一波高潮。同策研究院监测数据显示，2018年11月，40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计超500亿元，环比增长约三成。12月以来，房企融资继续井喷。不过，对于2019年，多数机构预计，资金来源依然偏紧，个贷增速变化将成为关键。

  “从资金面上看，近期房企纷纷通过债市融资，而且成本偏高。一方面反映是行业资金缺口较大，另一方面，也是说明监管层对房企合理的再融资还是支持的。”一位不愿透露身份的券商房地产行业分析师认为。

  有开发人士称，相对于金融市场的融资，对开发商影响最大的还是销售回款，“如果明年销售继续放缓，房企面临的压力可能较大。”

  来自国家统计局的数据显示，2018 年1~10月，房地产开发企业到位资金135636亿元，同比增长7.7%，虽然增速与上半年相比上升3.1个百分点，但与同期房地产开发投资增速相比低2个百分点。从资金来源渠道看，国内贷款、利用外资、个人按揭贷款均出现负增长，降幅分别为5.2、35.6和0.9个百分点，与此同时，开发商自筹资金却继续维持高速增长，增幅超过10%。定金及预收款和企业自筹资金占比也较高，分别占资金来源的33.1%和33.6%，与上年同期相比比重分别提高2.5和0.9个百分点，国内贷款和个人按揭贷款占企业资金来源的比重均在14%左右，比重与上年同期相比分别下降2和1.2个百分点。

  这意味着，在融资收紧和整体降杠杆的大环境下，企业自筹和销售改善是保持企业资金来源平稳的重要手段。因此，2019年销售是否改善，直接反映在个人住房贷款的变化上。

  近期不少消息称，部分城市购房成本出现变化，特别是个人房贷利率水平上浮幅度有下行迹象。有地产中介告诉记者，之前二套房贷利率上浮20%到25%，目前可以申请15%~20%。不过，对明年房价而言，业内人士预计，整体稳字当头，一二线市场回归理性。

  “预计至2019年春节，大城市的房价还有进一步调整的空间，而新房市场的销售压力还将持续存在，其中小城市的降幅可能更为明显。”中信证券地产行业首席分析师陈聪认为。

  国家统计局刚刚发布的数据显示，今年11月份，全国主要城市房价涨幅回落，其中，一线城市新建商品住宅销售价格环比微涨0.3%。二手住宅销售价格下降0.4%，降幅比上月扩大0.2个百分点。二线城市环比涨幅均与上月相同；三线城市环比涨幅均回落。

  “11月份，各地继续坚持因城因地制宜、精准施策，强化地方调控主体责任，房地产市场整体保持稳定。”国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示。国信证券房地产行业分析师区瑞明也指出，即使2019年行业可能出现一些利好，但在稳住之后，房价热点城市不会出现太多。

  业内人士

  行业虽然内部竞争加大但明年基本面或维持平稳

  中信证券首席地产分析师陈聪表示，如果从目前的销售情况来看，房地产市场2019年基本面有可能继续回归理性。根据国家统计局数据，商品房销售面积单月增速连续三月为负，且降幅扩大。因此，整体上看，多数业内人士认为，房地产行业虽然内部竞争加大，但基本面明年有望维持平稳。

  有关机构统计的去化数据显示，近期去化率不断走低。但更为重要的是，重点城市的二手房市场持续回归理性，售房者为了出售住房需要的挂牌时间持续拉长，购房者预期偏向谨慎。

  国家信息中心发布的最新研究报告也指出，随着宏观经济和居民收入增速变化，同时叠加上“去库存”和棚改货币化相关政策的调整，预计2019年房屋销售仍受考验。该机构预计，2019 年实现16.3亿平方米，下降3.8%。

  在大方向上，国家信息中心认为，2019年我国仍将坚持稳中求进的工作总基调，实施积极的财政政策和稳健的货币政策。

  目前，大型房企近期销售业绩保持较大的增量，万科、碧桂园、恒大等房企前11月份销售均出现明显增长，三家公司销售额超过5000亿元。这也为上市房企未来业绩提供保证。但年报预报显示，中房股份、海航创新、大名城、世荣兆业、滨江集团以及大港股份等均“报忧”，其中中房股份、大港股份等预计首次出现亏损。有业界分析师认为，行业分化加剧，2019年整体净利润增速放缓或难以避免。