稳盛投资总裁许亚峰：主动管理能力提升资产证券化业务发力

  “稳盛未来会坚持在资产证券化的领域创新，努力拓展纯REITs的业务模式。”

  受监管影响与终端销售带来的双重压力，房地产行业资金明显收紧。近期，多家房企密集发布公告，包括陆家嘴、新城、龙湖等在内的开发企业均在第四季度内进行数亿元到数十亿元不等的融资。

  楼市“寒流”来袭，与房地产市场息息相关的房地产私募基金又会呈现怎样的面貌?稳盛投资总裁许亚峰在接受采访时表示，随着存量资产运营时代的来临，房地产基金投资越来越趋向于主动管理的属性，且投资标的开始出现多元业态。

  据了解，以往稳盛一直是以开发型投资为主的股权基金，近年来同时着眼于拓展存量资产城市更新领域。与传统房地产私募基金不同的是，稳盛是上市房企金地集(600383.SH)旗下的房地产私募股权投资机构、金地“一体两翼”战略的重要组成部分，公司能够依托集团的平台优势，凭借自身在投融方面的经验，迅速提升项目价值，决胜存量市场。

  打造城市更新“增长极”

  许亚峰告诉记者，存量资产是处于相对零散的状态，这时候便需要私募基金这种更加灵活的交易能力和模式。但这并不意味着面对一个项目时，私募基金需要达到“一家通吃或者某一方面能够通吃的状态”，他强调一定需要从资本、资产、运营能力等方方面面的资源整合，才能够更好地去发挥存量资产的魅力。

  因此落实到具体操作层面上，稳盛近年来与金地集团大力合作“投资+代建”业务，将金地集团的操盘能力、投融资能力、品牌影响力与中小开发商优质项目资源进行有效结合，实现资源的有效利用和价值增值;同时与机构投资者合作时，在金融创新与资产收购、基金募集领域相互配合，优势互补，协同共赢。

  稳盛目前在北京、上海、深圳、武汉均设有分支机构。值得注意的是，稳盛在运营存量资产、进行城市更新项目建设过程中，还在创新金融模式，尤其资产证券化方面取得了积极进展。

  公开资料显示，2016年9月金地商置集团完成对上海8号桥项目的收购后，2017年5月，稳盛与金地商置、嘉实资本合作，顺利取得“嘉实金地8号桥资产支持证券”上交所核发的无异议函并成功发行。据了解，上海8号桥原属法租界旧厂房，解放后成为上汽集团所属“上海汽车制动器”所在地，如今被成功改造为文化创意产业园区。

  许亚峰表示，对于存量市场，地产基金可以打造“双轮驱动”模式。首先，在项目前期，可以通过私募基金的方式，对项目投入一定规模的资金，再去对项目进行开发、改造、运营;其次，当资产形成相对稳定的现金流之后，可以通过资产证券化的方式，在资本市场实现退出。

  此外，许亚峰指出，发行资产证券化产品的优势在于，能在很大程度上促进存量资产的资金流动，让资产本身形成一种可持续的发展模式，另一方面对于投资方而言，也能通过资产证券化的方式实现资金退出，投入新的项目;对于投资者来说，还能在资产运营和价值提升的过程中取得相应的回报。因此，资产证券化是存量改造与城市更新的“助推器”。

  驱动地产业转型升级

  许亚峰告诉记者，上海8号桥ABS产品的成功发行在金融创新领先方面已经得到了市场的广泛认可。作为国内首单文化创意园区“轻资产”ABS产品，“嘉实金地8号桥资产支持证券”在业务创新和市场影响力方面都具备良好价值，在业内获得了多项大奖。他向记者透露，稳盛未来会对资产证券化领域持续保持关注，努力拓展纯REITs的业务模式。

  而除了资产证券化以外，稳盛目前也在发起设立城市更新基金。许亚峰表示，随着城市发展进入成熟阶段，住房供需面临调整，房地产开发业务会向内陆中心城市迁移，城市更新布局则会向沿海的一线城市和重点二线城市延伸。

  至于在物业形态方面，稳盛希望覆盖的范围能够更加广泛，“比如具备价值提升潜力的办公写字楼、区域型商业中心、长租公寓等，甚至不良资产也会去进行尝试。”他表示。

  谈及未来房地产市场的发展时，许亚峰表示行业风险之下机遇始终是并存的，他判断，在未来的两到三年，存量市场的持有类资产将迎来重新估值的机会。

  “对于持有类资产的估值，将由资本市场定价，从而反推出资产当前的收益价值，以此对这个资产进行定价。”他同时向记者解释道，一方面伴随产业转移而进行的战略调整，存量时代下办公升级、商业、租赁公寓、资产证券化等新型业务的发展将迎来新阶段;另一方面，资产证券化产品可以让企业靠打造资产权益的规模，形成规模化平台效应与传统的资本运作模式，使资本运营模式互补，而不单是靠负债去发展。

  作为有丰富经验和专业能力的地产私募基金管理人，许亚峰表示，稳盛有能力将房地产私募基金和资产证券化产品模式打通，为不同需求的投资人提供更多元的产品，保障各阶段资本高效运作。