房企年底忙“找钱”，个别信托项目融资成本突破15%！

  中房网讯 临近年底，信托又一次成为驰援房企资金链中的重要一员。

  11月份，陆续有十几家房地产企业密集发布融资计划，整体资金规模超过千亿元。而在房企融资回暖之际，房地产信托的参与度也在不断提高。根据同策研究院监测，11月份40家典型上市房企信托贷款融资金额达到73.6亿元，较10月份环比上涨62.3%。

  据了解，目前个别房地产信托项目成本突破15%，信托公司对合作名单的选择也更加严格。

  房企融资动作密集 信托全方位驰援

  根据《证券日报》报道，11月28日，弘阳地产集团有限公司发布公告称，拟发行于2020年12月3日到期本金总额为1.8亿美元的优先票据，年利率为13.5%。仅11月份最后2天，就有12家房企陆续发布公告，披露其近期融资计划或公告票据上市发行，累计规模近300亿。

  据Wind数据，整个11月份，房企境内外融资放量，涉及类型包括股份增发、优先票据、中期票据、公司债、可换股债券、超短期融资券、ABS等。其中，11月份房企境内发行债券523亿元，规模环比增长14%，同比增长112%；月内房企海外发行债券304亿元，环比增长263%，同比增长7%。

  全年来看，今年1-11月，房企累计境内发债5632亿元，同比增长66%；累计海外发债3220亿元，同比增长12%。

  值得注意的是，临近年底房企再次相中了信托这一渠道，两者开始了密切合作。

  据同策研究院监测，2018年11月份，40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计505.92亿元，环比上涨近三成。除公司债、银行贷款融资金额有所上调外，信托贷款融资金额达到73.6亿元，环比上涨62.30%，增幅明显。

  以某上市房企为例，其在近期连续发布5份融资及担保公告。公告显示，其为旗下4家子公司合计提供32.7亿元的担保，其中主要资金均来自于信托公司，交易对手包括中信信托、百瑞信托等多家大型信托公司。并且，来自银行的资金也多有信托身影出没，如通过单一资金信托计划进行投资等。

  除信托贷款外，该上市房企还与信托公司展开其他融资活动。据公告显示，其拟与山东信托、融博泰商业保理合作，以公司及下属子公司项下房地产项目在销售过程中形成的购房应收款为基础资产发行相关产品进行融资，总额不超过20亿元。与其上述子公司的融资金额合并计算，该上市房企预计获得资金超过50亿元。

  事实上，除实际发生的信托贷款外，多家大型房企纷纷“绑定”信托公司签订战略合作协议，提前做好资金储备。据不完全统计，自11月下旬以来，已有泰禾集团、正荣地产等多家房企与信托公司签署战略合同协议，获得综合授信达700亿元。这些动作都表明在融资环境收紧的背景下，房企通过与金融机构合作，增加未来流动性。

  然而，在“房地产融资放松”背后，融资成本的提升却是房企不得不面对的事实。上个月，某大型房企子公司发行优先票据的年利率高达13.75%。这一高昂的融资成本令市场惊讶，然而，部分中小房企的信托融资成本更是有过之而无不及。

  “13%的融资成本并不罕见，个别项目15%也是有的，毕竟信托公司本身资金成本较高。这还是能进入融资名单的房企，资质不够的或者不符合条件的，项目根本不可能过会。”北京某信托公司业务负责人表示，他所在的公司近期再度调整了房企合作的“白名单”，从“百强房企”收缩为前50位。此外还要结合具体项目情况考察，主要集中于一二线城市，对三四线城市项目暂不予考虑。

  业内人士指出，从房地产公司的角度看，房地产业宏观调控持续，房企的融资渠道收缩，资金链紧张，融资成本上升。加上年末市场流动性紧张，房地产企业对于资金需求上升。随着房地产市场有转冷的趋势，信托公司进一步加强了风控、抬升房企融资的门槛。在此背景下，房企融资也将呈现“马太效应”。

  大小房企分化加剧

  近期融资获批增多使得房企流动性压力趋缓，大型龙头房企当前流动性与偿债能力表现仍然稳健。未来一段时间龙头房企并购中小开发商的现象或逐步增多。

  据《经济参考报》报道，来自市场机构的统计数据显示，近期获得融资的仍以大型房企居多，而且境外发债的比例增加明显。

  根据克而瑞地产研究中心的统计数据，房地产企业11月份发债总量546.5亿元，环比上月上升99%，结束了连续6个月下降的趋势。主要是本月境外债发行量较大，达285.1亿元，环比大幅增长419.3%，占比达到了52.2%。

  与此同时，11月份房企发债融资的平均成本为8.54%，达到2015年以来的单月最高水平。克而瑞方面指出，在融资收紧的情况下，房企融资成本不断增加，特别是境外债融资，当月房企平均境外债融资成本11.47%，较前10月境外发债成本6.45%增长5.02个百分点。其中，有3家企业发债成本超过10%。2018年1-11月房企平均融资成本6.32%，较前10月的6.06%显着上升，已超过2017年全年平均值。

  由于房企整体逐步面临偿债高峰期，更多的中小企业的融资道路并不通畅。

  事实上，今年下半年以来，房企并购整合频繁，有超过30家中小地方性房企股权和债券通过产权交易平台挂牌转让。Wind数据显示，今年6月以来，上市公司共计发起了46起标的资产为地产行业的并购，披露交易规模达到489亿元。

  业内分析认为，这也体现了当前市场环境下小房企的生存现状：没有融资渠道，无力偿还债务，即便取得地块也无力开发，不得不退出市场。易居研究院副院长杨红旭指出，开发企业面临的是全国大行情，调控整体趋严未有松动，在市场降温初期，企业资金紧张。预计明年一些负债率高的房企资金问题将更加严重。“具体表现就是被迫卖掉大量股权，甚至有些会倒闭。”

  四季度融资需求仍然强劲

  值得一提的是，房企上市融资热情同样高涨。11月，中梁控股于13日向港交所递交了招股说明书，而万创国际也于22日重新递交了上市申请，同时湖北房企奥山国际也计划在香港上市。截至11月底，在港交所等待IPO的房企有万城控股、银城国际、德信中国、海伦堡地产、中梁控股、奥山控股以及万创国际七家。

  楼市销售逐渐放缓，而前期过度投资，导致房企融资诉求明显上涨。业内人士对此分析认为，从融资难度看，最近大部分房企融资成本虽然处于高位，但是龙头房企的融资成本维持在5%左右。对于这些企业来说，明显缓解了资金压力。随着信贷市场的调控持续，2018年四季度，房地产企业最重要的工作仍然是融资。2018年，虽然房地产企业整体销售业绩依然有望刷新历史纪录，但业绩涨幅逐渐放缓。在规模化竞争格局背景下，房地产企业对资金的需求更加迫切。

  与此同时，房地产企业的规模化竞争仍在持续。龙头房企的业绩规模直指万亿规模，千亿级别的中等房企也逐渐扩容。四季度以来，随着地方城市供地速度加快，房企普遍在土地市场拿地布局，土地储备的需要也进一步刺激了企业的资金需求。

  易居房地产研究院分析师沈昕分析认为，房地产业作为一个资金密集型行业，对资金有很强的依赖性，金融环境的变化直接影响房地产市场。根据2018年三季度各项指标数据，截至三季度末，房地产金融环境指数仍然在“偏紧”区间。

  随着中国房地产业金融环境指数的持续收紧，预计2018年四季度全国商品房年初累计销售面积同比增幅将保持稳中收窄，甚至转为负增长。沈昕认为，在此情况下，预计房价同比增幅仍将继续回落。

  来源：证券日报、经济参考报，中房网综合整理