房企融资成本达峰值 开发商资金链紧绷超以往

  日前，上交所终止了雅居乐集团拟非公开发行的2018年公司债券，而这已不是该公司拟发行公司债年内首次被终止。与雅居乐类似，8-9月以来，包括合生创展、中骏、富力等众多房企公司债券被终止发行。

  与此同时，据机构披露的数据显示，9月典型房企融资总额降至低点，创本年度历史融资额新低；融资成本则达到去年下半年以来的最高值。融资成本的增加将给房企融资规模增长带来负担，进而影响房企的进一步扩展。

  房企发债遇阻

  据上交所披露信息显示，10月13日，上交所终止了雅居乐集团拟非公开发行的2018年公司债券。据了解，该公司债曾于今年7月被中止发行。

  据上交所披露信息显示，近期合生创展100亿元规模的住房租赁专项公司债券、中骏集团40亿元规模公司债券也被终止发行。

  今年以来，已有越来越多笔房地产公司债被中止或终止审查。如碧桂园200亿元、富力地产60亿元、花样年50亿元、合生创展100亿元规模的租赁住宅专项公司债券、深圳市龙光控股35亿元住房租赁专项公司债券等。

  业内人士分析，当前货币政策仍趋紧，融资环境对房企而言并不乐观。典型房企融资规模普遍下滑、成本持续增加。

  面对融资困境，不少房企通过发行超短期债券缓解短期资金压力。10月12日，万科发布公告称，公司发行了2018年度第七期超短期融资券，发行金额为10亿元，募集资金已于10月12日到账。该超短期融资券发行总额10亿元，票面利率3.13%，期限188天。统计显示，万科今年先后向中国银行间市场交易商协会申请注册人民币100亿元超短期融资券以及人民币80亿元超短期融资券，均获准注册。

  据不完全统计，8-9月内就有江苏中南建设、富力地产、华夏幸福等多家品牌房企发布公告称拟发行或发行25亿-100亿元不同规模的超短期融资券。业内人士分析，此类债券优势是到账快，缺点则是还款周期短，一般还款期为270天以内，如果不是为应急，并非最佳选择。 

  融资规模下滑

  同策研究院发布的数据显示，今年9月，在监测的40家典型上市房企完成融资金额为443.11亿元，环比大幅减少26.48%。从走势来看，自今年5月以来，房企融资情况一直低迷。7、8月小幅回温，但融资额与今年前4个月相差不小。9月融资总额更是创本年度历史融资额新低。

  从融资渠道来看，除公司债融资额有所增加以外，其余融资方式融资金额均有所下降。其中，公司债融资金额为215.69亿元，环比上涨9.81%；其他债权融资130.04亿元，环比减少35.16%；境内银行贷款融资56.43亿元，环比减少42.28%；信托贷款融资金额39.03亿元，环比减少55.06%；中期票据、委托贷款和海外银团贷款融资金额为0。

  另一家研究机构克而瑞公布的今年前9个月房企融资数据则显示，1-9月典型85家房企融资总额8287亿元，同比减少11%，主要是恒大去年同期引入战略投资者融资额较大，加之发行了大量境外债券以替换原有旧债券。若是剔除恒大的影响，则房企融资总额8136亿元，同比减少3%。

  易居企业集团CEO丁祖昱分析，在大环境收紧的影响下，多数房企融资受限，使得融资减少，43%的房企融资额同比有所减少，比上半年有所减少的企业进一步扩大。

  尤其进入2018年以来融资环境持续收紧，政府出台多项政策防范房地产行业的债务风险，不仅境内多家房企公司债因限制增多而被迫中止，房企境外发债也受到多方限制。

  资料显示，2018年6月发改委强调“房企境外发债不得投资境内外房地产项目、补充运营资金，仅限归还存量债务，并要求企业提交资金用途承诺”。在境内融资受限、境外融资用途被强制限定的情况下，房企的融资结构必然发生变化。

  融资成本上涨

  不仅融资规模下滑，融资成本也持续增加。

  克而瑞研究中心的数据显示，9月房企平均融资成本升至6.91%，达到去年下半年以来的最高值。

  数据显示，1-9月房企新增债券类融资成本5.97%，较2017年全年有所下降，下降0.25个百分点。主要是因为境外债券发行成本较2017年全年减少0.43个百分点，恒大及佳兆业在2017年发行多笔总额和成本都相对较高的“老换新”境外优先票据，拔高了典型企业2017年的平均融资成本。剔除恒大及佳兆业影响之后，典型房企平均融资成本为6.04%，较2017年全年上升0.47个百分点，房企融资成本整体还是呈上升趋势。

  整体来看，在融资环境持续收紧的情况下，2018年典型房企融资规模普遍下滑、成本持续增加，企业之间也有所分化，龙头房企和大型房企的优势相对明显，压力相对较小，中小企业的融资压力则不容乐观。

  业内人士预测，10月7日，央行宣布定向降准1个百分点，有望释放7500亿元增量信贷资金，在一定程度上有利于改善房企直接融资，但整体影响程度着实有限，企业整体融资成本还将继续呈现上升趋势。房企融资成本的增加无疑会进一步限制融资规模的增长。

  同策研究院总监张宏伟表示，多数房企的存货周转率都在下行，显示出企业变现能力正在减弱，当前快速回款是房企第一要务。