欧阳捷：本轮调控后或有一批中小房企倒下

  2018年9月18日，"2018中国房地产企业品牌价值高峰论坛暨房企品牌价值测评成果发布会"在杭州举行。这是中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心连续第八年开展此项活动。本次活动官方网站中房网（微信公众号：zhongfangwang）对此进行了全程报道。

新城控股集团股份有限公司高级副总裁 欧阳捷

　　在本次高峰论坛上，新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷发表了题为《控预期 防风险不要与政策趋势对抗》主题演讲。欧阳捷认为，市场预期已经出现非常多的改变，资本市场非的悲观，很多城市也出现了一些情况。究其原因，一是投资客退潮；二是改善客观了；三是首次购房者无力。限价让地价推动房价上涨的逻辑不再成立，不少房企拿地预期出现分化，20强房企拿地开始谨慎。

  在欧阳捷看来，一方面原因是20强房企的土地储备超过10亿平方米，去化周期需要六七年。未来三到五年哪怕不拿地，依然可以支撑下去。另一方面是因为地价很高了，所以大家谨慎拿地。但很多三四线本土的中小企业还没有醒悟过来，仍高溢价拿了87%以上的土地。而未来三四线城市有可能会重演当年一二线城市的地王命运。一旦这样，由于中小房企和大房企抗风险能力不对等，因此在这一轮调控之后，或许会有一批的中小房企倒下来。

  此外，欧阳捷建议，目前情况下房企的对策一是拿好地，二是拿对地，三是缓拿地。“一方面不能抢地王，另一方面房企还是要坚持高周转。只有保持现金流，未来才有希望。如果房地产市场预期发生了变化，房地产市场出现了一些下行的信号，这些信号会导致楼市真正进入到冬天。如果是这样，房企需要放弃幻想，回归理性，千万不要与政策趋势相对抗。”欧阳捷如是表示。

  以下为文字实录：

  欧阳捷：尊敬的各位嘉宾，非常高兴在这里和大家分享一下我们对房地产市场的一些看法。

  现在大家都知道我们的楼市出现了一些变化，我们在2015年曾经讲过一句话，城市分化，板块分化，楼盘分化，企业分化。现在这种分化的状态非常的普遍，目前来看楼市也出现了非常多的变化，比如说一二线城市成交萎缩，当然房价依然是严控的。同时也看到一些一二线城市是跌宕起伏，今年跟2016、2015年相比是一个跌宕起伏的状态。如果看到一二线城市是增长或者说持平的，在这个变化过程中，整体的一二线城市的成交跟去年是持平的，但是低于2015、2016年。但是三四线城市也在分化，有一些量升价差，热度不减。在这种过程中我们看到地市也出现了一些分化，很多城市出现的热度非常的高，但是有一些城市的热度很低。

  洛阳有千亩的土地在最近出让掉了，但是与此同时许昌有五宗地流拍了。洛阳连续三年连出三个地网，土地的价格已经到了每亩一千多万，有一些城市是流拍预期已经改变了。长沙在6月25日出台了限购的政策，客户流失一半。我们出让的74块土地有44块溢价率为零，有19宗低于50%。

  在这个过程中，同一个城市里面我们抽到四块地，两块地变成地王，马路对面的两块地全部流拍，所以在一个城市里面板块也出现了分化。什么原因导致的呢？今年以来我们的土地出现了大量的流拍，而且处在一个历史的高位，我们可以看到我们今年土地出让流拍达到800多块。土地流拍到底反映了什么情况？前一段时间我们写了公众号，什么原因呢？第一个原因在一二线城市地价很高了，但是我们的房价受限，所以说房价、地价差不足以覆盖我们的经营成本，资本成本等等。另外一个原因三四线城市有一些地方地价、房价都处于一个高位，这时候很多的购买力就不足了，如果地价继续往上推的话，这个时候我们很难继续拿地。这个时候看到很多企业在拿地的过程说趋于理性了。

  但是我们可以看到政府的预期并没有下降，我们沈阳一块地在过去的6年间隔了6年的时间，这块地重新的推出来，容积率调整了翻番，地价也翻番了。时隔6年再推出来说明地方政府对这个地价还是希望卖一个高价，因为我们的地方政府对土地财政的依赖度非常的高。我们统计了一二三线城市，我们政府的依赖度达到80%，所以我们地方政府的债务也非常的重，这也约束了地价的下降。如果我们不能得到足够的盈利的话，我们地方政府就会缩减土地出让。

  现在还有一个问题是限价率，7月31日中央政治局会议提出来我们要抑制房价过快上涨。在这个过程中很多资本市场也很担心，社会上也很担心，未来房价上涨的预期没有了。除了一直新房的价格上涨，同时也抑制了地块的下降。如果房价限制住了，你的地价很难上涨了，因为你的流慢慢的增多了。第二个作用是倒逼二手房的房价下降，这个不足为奇。在2016年底我们谈到北京的二手房房价出现了下降的现象，就是这个原因。

  在这个时候我们作为房地产企业说，房价上涨过快势必要导致中央的政府部门约谈，过去政府的限价令在一二线城市，现在慢慢的向三四线城市传导。我们有很多的三四线城市已经被住建部约谈了，这个时候我们的三四线城市房价上涨过快，也会被按住。湖北省大部分的地级市都被谈话了，房价也被按住了。

  过去我们讲过，如果我们的房价被按住了话，会带来什么结果呢？地价推动房价上涨的逻辑不再成立，所以在这种过程中我们可以看到我们很多的城市流拍慢慢变多的，但是我们又注意到另外一个现象，我们的很多城市还出现了很多的高溢价的项目，这些项目我们曾经统计一下仅仅是7月31日之后，8月份以来地我们各省溢价率超过100%的项目仍然层出不穷，在17个省市出了98块溢价率高于100%的项目。其中这些项目大部分出在三四线城市，达到了79块。如果这么多的项目，地价非常的高，地王慢慢的出来会带来什么样的结果呢？如果房价被按住，这些地价会陷入限价令。所以之后的限价令就有可能导致后发制人，使得我们的项目出现亏损。市场预期已经出现了非常多的改变，我们资本市场非常的悲观，当时在731之后股票大幅度的下跌。

  我们很多的城市，包括浙江都出现了一些状况，包括杭州也出现了，什么原因导致了的？

  一是投资客退潮了，因为房价不可能上涨了，投资客就退潮了。

  二是改善客观望了。

  三是首次购房者无力。

  我们在看到房地产企业来说，拿地的预期也出现了一些分化，20强房地产企业谨慎的拿地了。

  第一个原因是20强房企的土地有超过了10亿平方米，如果按照他们每年卖掉一千多平方米的房子，周期需要六七年，现在暂时不拿地，未来三到五年哪怕一块地区不拿，他们依然可以支撑下去。

  二是因为地价很高了，所以说大家谨慎拿地了，但是很多的本土的中笑还没有醒悟过来。其中87%以上的土地是当地的中小房企拿的，他们拿了这么多的土地，导致了溢价率非常的高，所以说他们还没有醒悟过来。这个时候我们相信未来三四线城市会重演当年一二线城市地网的命运。如果真的是这样的话，中小企业和大企业抗风险的能力是不对等的，因此在这一轮调控之后，会有一批的中小房企会倒下来。

  所以说房企的对策只有三句话：

  一是拿好地，二是拿对地，三是缓拿地。

  所以我们拿地的时候不能抢地王，如果做到这样话，因此房企应该选择一个好的拓展的策略。另一方面房企还是要坚持高周转，只有保持你的现金流，包括你的安全第一，未来才有希望。如果房地产市场预期发生了变化，房地产市场出现了一些下行的信号，这些信号会导致是真正的进入到冬天的时代。

  如果真的是这样的话，我们一定要小心，按照我们过去讲过，放弃幻想，回归理性，千万不要与政策趋势相对抗。

  谢谢大家！