中小房企生死时速 海伦堡500亿大冲刺

  2018年过半，各大房企期中考试成绩单相继出炉。

  行业的注意力，总是喜欢集中在头部企业，然而随着房地产市场环境的改变，中小房企向规模冲刺的欲望和野心更加明显。根据克尔瑞数据来看，中小型企业增速正在不断加快。其中，海伦堡在上半年以201.3亿元位列榜单第58名，相比于去年同期销售额增长了36%。

  今年上半场的市场较量已经结束，但海伦堡的神经依然没有放松，“公司今年内部的销售目标是500亿元。”

  从500亿元的目标完成度上来讲，海伦堡地产前6月累计合同销售金额完成年度目标的40％。潜在的业绩成长压力仍在。

  与此同时，国内融资环境趋紧，使得房企的融资结构生变，海伦堡也在极力摆脱成本高企的信托贷款和非银行金融机构贷款渠道，通过成立新的投资公司以及自身金融平台来进行融资造血。

  房企的生存坏境愈发残酷，在业绩和资金的双重压力下，如何从群雄环伺的格局中突围成为摆在海伦堡面前的难题。

  冲击500亿元销售目标

  对于中小房企而言，要么扩大规模，要么退出市场。这似乎已成为市场共识。

  “公司今年内部的销售目标是500亿元，很多企业都提出‘无千亿，不地产’了， 500亿仅是个数字而已”，海伦堡相关人士向记者时代周报记者表示，销售目标在年中经营分析会上还会作巩固优化，我们的年度目标是保50强，冲击40强。其中，回款已经成为重要的考核指标。

  销售目标的达成需要规模的支撑。这家曾经偏安一隅的粤派房企已经开启全国化征程，推行5+N区域布局战略，其中“5”是指集团已经深耕的珠三角、长三角、京津冀、中部、西部五大核心城市圈，而“N”是指重点一、二线城市。

  截至2017年12月末，该公司的土地储备总计为1530万平方米，已进驻39座全国一二线核心城市，拥有108个项目。

  其中项目选址主要瞄准距离市中心1小时车程的区位，其大部分土地储备都位于二三线城市的市郊。

  虽然销售金额已经百强之内，但在 《2018上半年中国房地产企业新增货值TOP100》中，海伦堡地产却并未上榜。

  “我们今年储备的量足够年底冲刺”，海伦堡一名中层人士向时代周报记者表示，公司今年在投资拿地方面也是下了很大的决心，并未放缓拿地脚步。

  虽然拥有不少的土地储备，但是，一直以来海伦堡地产的产品定位于中低价位项目，这在一定程度上限制了其盈利能力。

  评级机构穆迪对海伦堡的相关评级报告显示，海伦堡地产2017年的售价增至约人民币9770元/平方米。但是其认为售价的上升可能被土地成本上涨所略微抵消，后者可能会使该公司未来两年的结转利润率下降。

  2018年上半年海伦堡减少了公开市场拿地的身影，但其也试图通过旧改开拓新的土地储备。据悉，海伦堡内部目前增加城市更新专业拓展小组，该公司还签署了初步框架协议，将通过收购或参与城市旧改项目的方式获得约1300万平方米的地块。

  为了提升内部管理效率，在2017年，海伦堡提出了“提效计划”，集团加强标准监控，同时将管控权责落地区域公司。这既是发展治理公司的需要，更是源自于规模承压下的业务增长思考。

  寻求新融资渠道

  随着信贷调控政策的持续，国内融资环境趋紧，曾经作为房企融资最主要渠道的银行，开发贷门槛逐渐提高。同时，多家房企中止公司债发行，而融资成本较高的信托业务金融机构借款等融资占比大幅抬升，中小房企面临资金危局。

  在去年12月底，海伦堡地产集团的35亿元小公募债获得交易所预审核通过。虽获通过，债券获批的时间正在拉长，距离海伦堡地产集团申请发行该债券的时间已经过去了一年半。

  根据穆迪评级报告显示，截至2017年12月底，信托贷款和资管公司贷款占海伦堡地产借款的60%以上。2018年到期的人民币88亿元短期债务中，绝大部分属于信托贷款和资管公司贷款。

  值得庆幸的是，截至2017年12月底，海伦堡现金余额为人民币100亿元，能覆盖住88亿元的短期债务。

  目前市场融资环境有所收紧。为缓和这一情况，不少中小型纷纷赴港上市，寻求新的融资渠道。海伦堡曾在2015年就传出上市消息，而两名内部人士均向记者表示，公司目前暂未有上市计划。

  “我们融资渠道比较多，有自己的供应链公司，可以通过做供应链产品来做融资抵押，同时还有自己的金融平台，最重要的是我们的负债率并不高。”上述公司中层管理人士向时代周报记者表示。

  事实上，海伦堡地产正在寻求替代性融资渠道来以支撑其持续发展。根据时代周报记者在广州工商局查询的资料显示，2017年12月6日，海伦堡控股变更了集团成员，集团子公司从5家变更为19家，新增7家投资管理公司。其中，嘉兴普辉投资管理有限公司占比10.514%，成为第三大股东。

  根据天眼查资料显示，嘉兴普辉投资公司在2017年09月19日成立，注册资本为5亿元，经营业务为投资管理。

  实盈投资分析师张嘉伟向时代周报记者表示，公司成立投资管理公司主要有两个目的，为母公司提供融资需求，或者是拓展业务，投资管理公司的主要工作就是为其他公司提供战略策划以及资金引进等资金管理服务。例如，有些资产公司可以拿到私募牌照，然后通过发行产品给房产融资。

  事实上，海伦堡集团于1998年在广州成立，其前身为广东中颐投资集团有限公司，有着先天的投资基因。而其老板黄炽恒更是在资本市场如鱼得水，2010年就被冠以“最牛散户”称号。

  根据天眼查资料显示，黄炽恒拥有实际控制权的公司高达404家，除了地产开发公司和投资管理公司之外，其还投资了生物医药、文化旅游、教育咨询等多个行业。