易居赴港IPO 周忻背靠超级朋友圈

  7月6日，香港中环四季酒店，阿里、华侨城、恒基和新加坡城市发展集团（CDL）这四家基石投资者和易居企业集团（以下简称“易居企业”）掌舵人周忻肩并肩站到了一起。

  这是易居企业全球路演的首秀现场，一同来为周忻站台的，是一支由碧桂园、恒大、万科、融创、富力等26家百强房企和磐石资本、云锋基金等5家机构组成的豪华、庞大的股东队伍。站在C位的周忻，满面春风正得意。

  从纽交所私有化离场后，周忻调转了易居中国的船头，选定的资本新航线最终驶向了香港，眼下，已经走到了最关键时刻。

  时代周报记者从权威渠道获悉，除了香港，周忻和易居企业的一众管理层还将在新加坡、美国进行上市路演。“2048”是它的上市代码，他们初步计划在7月13日完成定价，并于7月20日正式在港交所挂牌交易。

  这家立志做中国地产圈最好服务生的公司，准备发行3.23亿新股，约占发行后总股本的22%，其中香港公开发售占10%。7月10日，他们面向全球招股，每股定价区间为14.38–17.68港元，行使超额配售选择权后总交易规模6.8亿–8.37亿美元。

  今年6月以来，港股盛宴进入高潮阶段—小米、美团、映客等新服务新经济纷纷递交IPO申请。此刻，国内外资本市场风云变幻，易居企业最终能否躲过变数闯关成功，还未到揭蛊之时。

  一场特殊的午餐会

  没有成长故事，不贩卖情怀与焦虑，甚至很少谈赚钱能力……这是一场不按常理出牌的IPO投资者午餐会。

  7月6日下午，易居企业路演第一站，周忻将丁祖昱推到了舞台中央。两年前，在易居16岁周年庆上，周忻亲自把易居企业的大旗交到丁祖昱手上，选丁出任CEO。

  从中美贸易战到降准，从三线城市到棚改机会，从上半年成绩单到未来5年市场，丁祖昱做了一场地产形势报告会。台下坐着的26家开发商老板，是他们的股东，也是他们的客户。

  夏海钧、祝九胜、李思廉、陈卓林、林中、胡葆森等中国地产圈的半壁江山几乎都来到了现场，他们忙着拍下丁的PPT内容，思考并交谈。

  中国房地产行业总能创造财富神话，过去数年间，胡润、福布斯排行榜里地产界富人数量超过了任何一个行业。暴利时代以楼市深入调控期为终结点。浪潮汹涌之下，楼市成为大佬角力的重要战场。

  如何刷新生存和壮大路径？丁祖昱的这几点行业判断引起了这些大佬的共鸣—不要寄希望短期内会有大刺激性政策，调控将长态化、常态化；2018–2020年这三年棚改计划不会受到任何影响；各个城市会走出不同的行情，现在还没必要给三四线城市贴负面标签；未来5年中国房地产市场仍然保持高位运行；2020年中国30强房企达到70%市场占有率。

  这是一场你中有我，我中有你，同荣誉共进退的未来战役。长达近500页的招股书，揭开了易居与这些房企千丝万缕的关系：易居企业的第一大股东为周忻，他通过中国房产信息集团、富兴、Regal Ace等公司间接持有25.622%股份，其余股份由31个股东（26家房企和5家机构）拥有。

  招股书显示，26家房企股东的持股量超六成，共计65.42%，他们的合计年销售额已经超过了5万亿元。当中的恒大、碧桂园与万科早已不是财务投资角色，他们在易居企业的持股合计已高达45%。夏海钧、莫斌和祝九胜分别代表恒大、碧桂园和万科进驻易居企业董事会，这开创了行业先河。

  重要玩家的信任投票

  这并不是易居第一次登陆资本市场。

  周忻曾在美国敲过三次钟，分别是2007年易居中国纽交所上市、2009年中国房产信息集团纳斯达克上市，以及2014年分拆乐居控股纽交所上市。其中，易居中国是内地第一家赴美上市的房地产经纪概念股。

  估值不高迟迟难以解决，让周忻最终选择离场。按其最终私有化的每股收购价计算，当时易居中国的市值约为9.87亿美元（约合人民币65亿元）。另一家在A股上市的房地产综合服务商世联行，彼时市值已突破150亿元。

  从2016年纽交所退市后，易居中国经历多番重组而新生。今年4月，易居企业向港交所递交了首版IPO招股书，再次寻求上市。7月5日，他们正式通过了港交所上市聆讯。

  在路演当天，周忻对外宣布，阿里巴巴、华侨城、新加坡CDL集团与香港恒基集团主席李家杰成为四大基石投资人。

  根据公开信息披露，华侨城的认购金额约1.56亿美元，是最大的基石投资人。阿里巴巴、李家杰与CDL分别认购5000万美元、3800万美元与3000万美元。四者合计2.74亿元美元。

  阿里的动作看似有点“跨界”。目前，阿里已经形成3大主营业务：核心商务、云计算和移动媒体娱乐平台。通过蚂蚁金服、菜鸟网络和口碑，阿里还不断向金融、物流和本地生活领域拓展。作为BAT三大互联网巨擘之一，阿里代表了网络及新零售领域。

  不过，阿里近来频频在房地产领域投资布局，此番认购亦是顺理成章。房地产服务领域也是房地产行业的重要一环。易居企业作为该领域的领头羊，自然成为BAT布局争夺的重点对象。而阿里成为易居企业集团的基石投资者，亦为它插上了互联网的翅膀。

  分析人士张杰称，易居企业入列马云概念股，将有助于更多的资本淘金者克服惯性与偏见，认识、重估这个市场。

  华侨城、新加坡CDL与恒基李家杰则均是地产起家，分别代表着国内楼市、境外楼市与香港楼市的重要玩家对地产服务市场头部玩家的信任投票。

  看懂了这盘大棋局的内在逻辑，也就不难理解上述四家为何从易居企业集团的众多认购者中脱颖而出了。

  轻资产切入存量房市场

  按照计划，易居企业会在7月份内在港交易所主板挂牌上市。周忻又将迎来人生的另一个高光时刻。截至目前，他旗下已拥有四家上市公司，包括纽交所的乐居控股（LEJU）、钜派投资（JP）和新三板的太德励拓（837383）、筑想科技（835602）。

  在资本市场，特别是对于轻资产型公司而言，投资的逻辑，其实是投“人”。26家中国百强房企股东与阿里巴巴、华侨城、恒基李家杰和新加坡CDL四家，看中的也是周忻及管理团队。

  房地产拥有海量客户，是一个真正的流量入口。周忻正要求这支稳定系数高的团队，走到更高的行业地位。在“开发商 — 一手房交易 — 二手房交易”的产业链条下，以一手房代理起家的易居无疑卡在了关键位置，整个行业正在整合，这一态势已经从房地产开发行业向下游的房地产代理服务行业传递。

  股东背景和自身规模优势，最终推动了易居企业的快速成长。根据招股书披露的财务数据，易居企业2015–2017年的收入分别为27.16亿元、39.96亿元、46.33亿元，年复合增长率达30.6%；利润从2015年的1.77亿元增至2017年的7.65亿元，年复合增长107.8%。

  在易居企业一手房代理服务、大数据及咨询服务和二手房经纪平台服务这三大业务中，占比最大的是一手房代理服务。截至2017年12月，这项业务占总收入比重为84.7%。

  与龙头房企间的深度合作，是易居企业收入的重要来源。2015–2017年，易居企业为前五大客户提供服务所得的收入分别占总收入的31.7%、36.3%及44.1%，其中收入的22.3%、26.9%及35.1%均来自其最大的单一客户恒大。截至2017年底，易居企业一手房业务进入186城，已签约1028个代理项目，签约储备项目建筑面积达2.06亿平方米。

  同时，易居企业积累并构建了房地产行业大数据库，其二手房经纪平台则连接着巨大的存量房市场。丁祖昱告诉时代周报记者，易居企业通过易居房友推出S2B2C这项轻资产模式切入存量房市场，并在短短两年时间内扩张至5000多家门店的规模。

  未来，他们将进入50多个三四线城市，进一步扩张一手房代理业务的覆盖面，并在39个一二线城市新成立170多个二手房交易服务中心，扩张二手房经纪平台的服务范围。