楼市调控加码路径图：限售是本轮调控新手段，房企面临市场分化挑战

  在“房住不炒”的主基调下，多地因城施策、分类调控政策密集出台。

  7月2日，河北廊坊市大厂县表示，自该日起至限购政策解除前，暂停办理个人之间不动产抵押业务。

  同一天，上海出台暂停企业购房政策。至此，上海成为继西安、长沙和杭州之后，第四个限制企业购房的城市。

  中原地产研究中心统计数据显示，截至6月，全国超过25个城市发布调控政策，累计发布房地产调控政策内容多达32次，2018年上半年累计发布楼市调控政策高达192次，相比2017年上半年的116次调控，上涨幅度高达65%。

  近日，住建部也会同中宣部、公安部、司法部、税务总局、市场监管总局、银保监会等部委，联合印发了《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》（以下简称《通知》 ），决定于2018年7月初至12月底，在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。

  “楼市进入深度调整期。”全国工商联房地产商会理事李骁对时代周报记者表示，“历年来的调控证明，对市场看空的房企会‘受伤’。”

  不过，新城控股高级副总裁欧阳捷对时代周报记者表示：“不能认定房地产调控升级，应该说是一些城市楼市过热，因此部分城市调控加码。”

  “地产商们的日子还是艰难的。” 7月7日，阳光城执行董事长和总裁朱荣斌在电话中对时代周报记者慨叹道，面对经济去杠杆和严调控的大环境，房地产商要谋求逆势快速发展，并不是一件容易的事情。“不过，我对地产行业还是有信心，虽然最后的结果可能不是每家都能做大做强。”

  调控加码

  调控近年来逐渐加码。

  2016年2月17日国家发布《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》之后，调控政策从全国一盘棋到因城施策转变，调控的职责从中央陆续下放到地方。

  综合恒大集团首席经济学家任泽平、中原地产研究院首席分析师张大伟以及诸多业内人士的观点，以2016年“9·30”新政为界线，地产收紧的周期正式开始。

  针对调控政策，时代周报记者采访了诸多房地产业内人士，在大多行业人士看来，本轮调控（2016年9·30新政–至今）为“打补丁”式的调控，范围则从一二线扩容到部分三四线城市。

  2016年9月30日至当年12月，以多个城市开始限购为特征，一线城市和强二线城市通过“限土拍”等新行政手段升级调控，为“9·30”限购限贷收紧再助攻。

  2017年“3·17”新政再度开启了调控的另一波浪潮。以限售为特征，一些发达城市群的非核心城市收紧调控，比如京津冀城市群的环京、环雄安区域；长三角的嘉兴、太仓；珠三角城市群的佛山、中山等城市。

  到了2017年7月，“租赁”成为政策调控的主要内容。与此同时，一些普通的二三四线城市启动限售以及限购，例如北部湾城市群的南宁、桂林、北海等城市。

  2018年3月起的另一波密集的调控则表明，楼市调控正进一步在三四线城市蔓延开展，比如贵州、昆明等。

  “现在由住建部主导的问责机制和六部委的房地产巡查开始了严打模式。”张大伟分析认为，“逢涨必查成为了2018年上半年房地产市场调控政策历史最密集的最主要原因。不过，房地产调控的方向不变，平稳依然是趋势。”

  有关机构报告分析认为，2018年上半年政策非常注重市场监管的强化，通过监管的强化，规范市场秩序，保障合理购房需求。

  据该研究院统计，今年上半年，全国超过40市县（区）以及湖北、海南、湖南、新疆和辽宁5省出台房地产市场监管政策，加强对房地产市场监督检查，查处违法违规行为。

  例如，武汉、佛山和赣州加强对住房销售监管；海南省和南京市强化对新房网签备案管理；济南市则重点查处房地产开发领域非法集资行为。

  新特征和新现象

  如果说限贷、限购是历年楼市行政调控的主要方法，那么“限售”则是本轮调控中行政手段的新特征。

  2017年3月，厦门率先出台限售政策，明确新购房屋产权证满两年方可上市交易。此后，限售城市从热点城市扩展向其他城市。

  按照有关机构的报告，2017年限售的城市有60个，2018年前6月有23个城市加入限售行列，当中包括昆明、贵阳、兰州、哈尔滨等城市。

  按照不完全统计，截至2018年6月，已有50余城实施限售。这些城市当中，一部分将限售时间以取得不动产权证为起算点，一部分将时间点设在网签合同签订日。

  与此同时，限购的城市在本轮调控中不断出现。来自有关机构的数据显示，2016–2018年上半年，限购的城市分别有13个、67个和11个。

  调控同时催生了摇号制度的诞生。截至目前，南京、上海、长沙、成都、武汉、西安、杭州、苏州、深圳等城市已经进入“摇号时代”。

  欧阳捷对时代周报记者分析认为，新建商品房限价制度在多个城市形成一二手房价格倒挂，推升了一手房需求，多个城市因此被迫出台“摇号”制度分配房源。

  事实上，自2016年3月，苏州出台限价政策之后，多个城市正在对预售价格进行管制。就在2018年5月，东莞市要求备案价格不高于前6月均价的10%；长沙市则出台成本法核算销售价格办法；三亚市要求备案价格不高于2017年2月均价。

  “摇号政策虽然体现了公平但放大了供不应求和房价利差的社会影响，进而出现了种种市场乱象。”欧阳捷对时代周报记者说，“一二手房价倒挂产生的房价利差吸引了大量购房者，有资格的购房者变身为投资者，放大了需求，加剧了供不应求。”

  另据时代周报记者的了解，截至目前，摇号过程中出现了违规操作的现象。比如在2018年6月初，西安某楼盘摇号时出现违规销售行为，部分公职人员受到处分。

  “调控不是坏事，短期来看，可以为过热的市场降降温，但长期来看，如果我们过于依赖行政性措施，可能无法让市场在资源配置中起决定性作用，从而无法消除市场乱象。”欧阳捷对时代周报记者表示。

  三四线城市的未来

  不过，从总体数据来看，房地产依旧保持了一定的发展增速。

  按照国家统计局的数据，2018年2–5月，商品房销售额从12453亿元、25597亿元、36222亿元到48777亿元，保持上涨；房地产投资累计值从10831亿元、21291亿元、30591亿元到41420亿元，保持上涨。

  房企也呈现出增长态势。来自中国指数研究院的报告显示，2018年上半年，已经有7家房企的销售额超过1000亿元销售额增速达到32.5%。其中，中国恒大、碧桂园和万科的权益销售已经突破3000亿元。

  中国恒大和碧桂园是重仓三四线城市的典型。以碧桂园2017年年报为例，销售额中的58%来自于三四线城市。克而瑞数据显示，今年一季度，碧桂园销售额中有超过一半以上的业绩来自于三四线市场业务。

  在本轮调控中，大型房企的拿地重点正在向三四线城市下沉。来自川财证券报告指出，2017年，其中的30家代表房企，在三四线的拿地面积同比增长145%。

  根据今年6月国家统计局公布的70个城市中的新建商品住宅、二手住宅价格情况看，不少三四线城市的房价也在上涨。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格虽然涨幅比上月分别回落0.3和0.2个百分点，但仍上涨6.0%和4.3%。像贵阳、烟台、大理、乌鲁木齐、北海、秦皇岛等三四线城市涨幅抢眼。

  更惊人的发现还在这70城之外，例如常州、鄂尔多斯等一些曾经被扣上“鬼城”帽子的城市，房地产市场出现了复苏的迹象。以常州为例，克而瑞数据显示，截至今年5月底，常州房地产去库存周期只有3.8个月。

  库存方面也在减少。按照易居研究院发布的《100城住宅库存报告》显示，当前百城住宅库存已经连续34个月同比下跌，其中73个城市库存规模低于去年同期水平，这当中不少为三四线城市。

  朱荣斌的看法是，一部分三四线城市市场表现过热。“有的三四线城市，刚性需求不足，二手市场又没完全发育成熟，市场较难持续。”他对时代周报记者表示。

  欧阳捷也对时代周报记者表达了同样的看法，“三四线城市只是局部火热城市降温，不会全面降温，一方面三年棚改计划不会改变，另一方面经济增长需要三四线城市房地产的稳定。”

  在对业内人士以及专家的采访中，有观点认为，人口向都市圈、城市群及部分核心二线城市迁移的趋势不会改变，与此同时，三四线城市分化仍将持续。

  不过，也有房企对三四线城市表示看好。日前，新城控股董事长王振华在对时代周报在内的媒体表示，目前公司土储为1441的分布格局，其中一线大概在10%，二线城市在40%，三线城市为40%，四线为10%，“接下来，四线城市的占比还可以适当提高。”

  王振华认为，在一二线城市面临严调控以及城镇化推进过程中，新城要适当增加进入三四线城市。同时，公司在下沉的过程中，要通过组织构架的相应变革，来做细、做深、做透，下沉到三四线城市。

  转变对三四线城市的刻板印象，是融创中国执行总裁东南区域集团总裁王鹏的看法。在回应时代周报记者提问时，他以浙江为例表示，浙江省的一些传统意义上的三四线城市，在城市量级上已经不可同日而语，故而公司要聚焦城市群的布局。“浙江是完全在长三角城市群里，长三角城市群的格局较高。”王鹏说道。

  房企面临新挑战

  值得注意的是，根据招商证券发布的研报，在其监测的68家房企中，今年上半年目前销售额完成率达50%以上的房企仅有12家。

  分别为，72%完成率的中国金茂、63%完成率的金科集团、63%完成率的龙光集团、59%完成率的碧桂园、59%完成率的阳光城、59%完成率的中南置地、56%完成率的恒大、55%完成率的蓝光发展、54%完成率的新城控股、50%完成率的招商蛇口、50%完成率的保利地产和50%完成率的合景泰富。

  这将意味着，要实现今年的目标，大部分的开发商供货均集中在今年下半年。

  房企如何继续保持高周转和高增长，成为不得不思考的问题。

  “过去我们强调，房企要加速奔跑、做大规模，高周转是必然的也几乎是唯一的模式。三四线城市投资强度低、销售门槛低、回笼速度快，对高周转更为有利。一二线城市虽然受到调控影响，但同样需要高周转、不恋战。”欧阳捷对时代周报记者表示。

  克而瑞研究报告认为，企业要在三四线城市突围制胜，高周转便是必备的“基本功”。一是产品线的标准化，便于后期大量复制；二是产品设计、审批、营销等多环节前置，竭力压缩项目开发周期；三是控制营销回款周期。

  “有的房企进入三四线是机会型的点到即止。”一位不愿具名的房企高管对时代周报记者表示，“这样也是防范风险的办法之一。”

  在朱荣斌看来，当下环境下，阳光城只能选择性地进入三四线城市，不能把有些三四线城市作为长久的战略根据地来发展。“控制好财务风险，是摆在首要位置的考量。”朱荣斌对时代周报记者强调。

  以此前每次遇到调控都会处在“悬崖边上”的绿城为例。日前，绿城要求员工全面加速资金回笼，并且对外表示：对于不受限价政策影响的项目，要争取把原计划2019年供货的房源提前至2018年开盘销售严格控制付款。

  绿城品牌部回应媒体称，公司内源性现金流的管控安排是每半年度进行的常规管理动作，目前公司日均账面资金不低于500亿元，现金充裕、安全。

  事实上此前绿城三四线城市项目作出红线划定：单体体量绝对不能超过30万平方米，尽量控制在20万平方米。

  “当前国内经济面临的最大挑战依然是防风险—债务风险和资产泡沫风险，如果债务违约蔓延，一定会有企业抛售资产，形成连锁反应，引发资产价格下跌，这种风险是中央特别关注并努力防控的。因此，一二线城市调控不会放松，房企回归一二线城市不可能获得业绩增长。”欧阳捷对时代周报记者分析称。