林龙安“信用哲学”带来丰厚回报 禹洲地产低价收购沿海家园背后

  在房地产调控常态化的情况下，企业收并购将成为行业未来主流。

  但在禹洲地产董事局主席林龙安看来，收并购需要有沉淀，比如完善的财务体系、法律体系。除此之外，更为关键的独门秘籍，还在于“需要有信用体系的建成。”

  无疑，今年年初，禹洲地产收购沿海家园，成为林龙安奉行的“信用哲学”带来丰厚回报的经典案例。

  沿海家园谋转型 禹洲的“划算”买卖

  2018年1月15日，禹洲地产与沿海家园双双停牌，随后禹洲地产一纸公告宣布将斥资38亿元收购沿海家园所持有的恒华集团有限公司（以下简称“恒华集团”）100%股份。

  根据其所披露的信息显示，恒华集团目前拥有沈阳、上海、北京、武汉等地共计7个子公司全部及部分股权，所拥有的项目包括武汉菱角湖项目、赛洛城项目、沈阳沿海国际中心项目及佛山沿海馨庭项目4个在售项目，以及天津北辰项目、沈阳苏家屯项目及北京北实项目三宗地块，涉及项目总建筑面积约548万平方米。

  据悉，而对于此次交易的价格，沿海家园曾报价75亿元，后经过谈判降至38亿元，对于禹洲地产来说是一场非常“划算”的买卖。其中，禹洲在北京北实项目权益占比65%、天津北辰项目占比30%、武汉菱角湖项目占比60%，其余占比皆为100%。

  事实上，禹洲此次收购沿海家园可谓“天时地利人和”。随着房地产行业集中度日趋提升，马太效应逐步显现，强者恒强、不进则退。禹洲地产交易对方沿海家园正考虑谋划产业转型，意欲从房地产行业向生物科技等领域发展。

  而在此之前，禹洲地产与沿海家园已经有过合作。2016年12月，禹洲地产曾以36亿元的价格从沿海家园处收购了两宗汉阳区地块，初步进入武汉市场，这也为双方此次交易奠定了合作基础。

  禹洲地产方面则表示：“此次交易主要基于两家企业掌舵人之间长久的朋友关系及相互信任、沿海家园战略转型等基础上达成。”

  一位长期关注禹洲地产的券商分析师告诉记者，禹洲地产此次收购沿海家园代价不高，有些项目比较成熟，能直接转化为销售，整体而言，其以较小的代价支持公司的业务扩张。另外从其项目的分布城市看，主要为北京、天津、武汉和沈阳等发达城市，项目消化压力不大。

  据悉，上述7个项目权益预计可提供总货值超988亿元，潜在权益货值超400亿，2018年预计可推货值约40亿，分布于武汉，佛山，沈阳； 2019年预计可推约100亿货值，其中天津约75亿，沈阳25亿。

  林龙安在3月28日召开的2017年业绩会上表示，禹洲接下来还会考虑全面收购沿海家园剩余的房地产项目资产包。

  强大信用体系支持 收并购战略加速全国布局

  事实上，收并购以及旧改一直被禹洲地产视为拓展新城市的有力途径。

  禹洲地产从1994年成立开始，第一个项目就是并购的华侨所属的项目。在过去20多年来，禹洲地产一直坚持把收购和并购当成土地储备的主要来源。

  林龙安曾向记者表示，禹洲地产每年在获取土地储备过程中，有1/4至1/3为收并购所得。根据记者统计梳理，若以项目建筑面积计算，2017年禹洲地产新增土地储备约60%来自招拍挂市场，约40%来自于收购。

  此外，禹洲连续十几年一直在价值低洼时拿地，不在高峰时拿地王。并购、收购保证最大的盈利空间。林龙安表示，会继续用好这个传统接增加土地储备。

  在林龙安的“朋友圈”里，一些新加坡、马来西亚等华人华侨，抑或是港商、台商朋友的项目信息，都被林龙安和禹洲地产加以重视。光有朋友圈这些关键信息还不够，还“需要有信用体系的建成。”

  林龙安举例，禹洲地产在珠海、东莞的项目，一定程度上都是因为熟悉的圈内朋友认可他的信用度。“知道与禹洲合作1+1大于2，能达到合作共赢的目的。”

  说到这里林龙安的言语间闪过一丝骄傲。“不是每一家企业都可以做到，很多反馈合作挣不到钱。”林龙安说，那是因为对客户的判断、信用体系的建立、信息的整合之间都有一定的关联。这是个系统工程，各因素缺一不可。

  现金流充裕 规模利润稳健均衡发展

  值得指出的是，“激进”一词几乎已成为闽系房企的标签，而同为闽系的禹洲地产即使在高速扩张阶段亦注重杠杆的平衡，以其自身的企业文化和稳健的发展策略，成为行业内备受关注的企业之一。

  禹洲地产方面亦告诉记者：“此次收购沿海家园资产包所用资金源于公司内部，不会增加禹洲地产的负债。”

  在2017年业绩发布会上，禹洲地产财务总监及公司秘书黄展鸿表示，公司2017年现金跟2016年基本是持平的，大约175亿。禹洲会根据业务需求管理现金流的平衡，保持健康的净负债率水平。2017年的销售回款率是77-79%这个水平。净负债率从上市以来都是在60-80%这个稳健的区间。2018年也是维持在这个区间之间，但为了更有效扩张，会不会增加1-2%，禹洲会去考虑，但不会更高，以维持规模、利润及稳健发展三者平衡。

  林龙安表示，现金方面，其实禹洲地产在内地发行人民币30亿的债券及在香港发行的7亿左右美金还没动用。集团的现金流现在还有175亿左右在账上，非常充足。禹洲将根据集团的发展来进行统筹。

  截至目前，禹洲地产已于全国6大都市圈布局25城，总土地储备超过1500万平方米货值,超人民币3000亿。在未来三年内，禹洲很快就可以跨入行业第一阵营，进入千亿俱乐部。

  在林龙安看来，如果在市场高速上行的时候，通过高杠杆拿地，盈利可以冲抵资金成本的价差。但当行业已经回到平均利润水平时，如果动用过高杠杆，加上目前已进入常态化调控期，太高杠杆容易造成资金断裂，就会存在危险。房地产就是金融，金融就是房地产，如果房地产资金一断，公司就很容易倒闭。