禹洲地产靠收并购储备近3000亿“货”：好信用胜过强大“朋友圈”

  当“碧万恒”等全国性房企凭借品牌优势，正通过抢跑三四线城市创造错位优势，阳光城、世茂、禹洲等闽系房企，则以明显的多点布局来平衡风险、保证质量增长，并进一步深化全国性布局。

  《每日经济新闻》记者注意到，在闽系企业中，禹洲地产是深耕大本营最显着的企业，其拿地稳健、轻债上场的模式，也在闽系企业中显得卓尔不群。

  深耕大本营20余年

  1994年，伴随禹洲新村的开发，一家新兴的福建房企以“海西拓荒者”的姿态进入行业，这就是禹洲地产。也由于提前十年锁定厦门东部的开发区域，1998年禹洲花园一出，便成为当地楼市标杆。

  2002年，禹洲打造了厦门首个综合体世贸商城。次年，禹洲首开华侨海景城成为区域高端住宅市场的风向标。2004年，禹洲开发的海湾新城也成为厦门首个大型园林养生社区。

  至2005年，禹洲多项目同期面世，俨然已成厦门的“地主”。由于根基稳固，禹洲在2008年未受到金融危机影响，依旧占据海西房地产市场的龙头位置。

  从发展历程可发现，福建是禹洲的大本营。禹洲官方数据显示，去年禹洲在福建海西经济区的合约销售额约140亿元，其中厦门超过80亿元，福州约40亿元，其他销售贡献还有泉州和龙岩。

  禹洲的“钱仓”分布和“粮仓”一致。来自亿翰智库的数据显示，2017年禹洲在福建市场累计拿地面积14.96万平方米，总金额60.18亿元，其中在海西区通过招拍挂、收并购拿到的项目总建筑面积超80万平方米，位于漳州、厦门等多个城市。

  禹洲地产相关负责人告诉《每日经济新闻》记者，目前，禹洲在厦门已有30余个项目，遍及厦门六大区域。

  外拓货值近三千亿

  “中小房企生存空间被压缩是不争的事实，‘马太效应’之下龙头房企规模会越来越大，全国化布局的脚步也会越来越广。”安居客首席分析师张波说。

  在以“快”着称的闽系房企中，禹洲地产的“固本”策略非常显着。也由此，当开启对外拓展战略时，禹洲地产的策略制定为“区域深耕，全国领先”。

  据禹洲微信公众号的数据，截至去年11月30日禹洲地产土地储备面积约1090万平方米，在长三角的土储占比已达到54%，但海西依然达到32%。此外京津冀、长江中游土储均占6%，大湾区土储占2%，形成“五大区域”的布局版图。

  国信证券统计显示，按2017年销售均价计算，当前禹洲土地储备对应货值合计约2826亿元，已覆盖三年千亿计划所需货值2600亿元的109%。

  禹洲地产相关负责人告诉《每日经济新闻》记者，只要舍得放弃利润，放大杠杆，单纯追求规模，就能冲上去。但千亿之后的第二年、第三年很难保持住这规模，真正的高质量发展要在规模相当的情况下，将盈利水准保持在同行之上。

  收购和并购的土地一直是禹洲土储的主要来源。2018年初收购沿海家园后，禹洲则新进入了北京、沈阳、佛山等重点城市，增加了天津、武汉的货量。

  “并购和收购是禹洲的强项，最近十几年公司毛利率空间保持在30%左右，就与收购、并购原则息息相关。”上述禹洲人士表示，收并购并不简单，建立完善的财务体系、法律体系、成本管控体系，完善的信用体系比强大的朋友圈更重要。

  目前禹洲形成了“嘉誉系”（刚需）、“朗廷系”（改善）和“雍禧系”（高端）三大产品系，并已在上海、南京、杭州等多个城市落地。无疑，优质、完善的产品是奠定公司销售业绩增长的基础。