徐鹏：协信地产的转型思考与实践

  2016年3月22日，2016中国房地产500强测评成果发布会在北京盛大举行，中国房地产开发企业500强及500强首选供应商品牌隆重揭晓。在发布会上，协信战略研究院院长徐鹏发表演讲——《重构·资本·金融化——协信地产的转型思考与实践》。

  徐鹏表示，在白银时代作为中型地产商该怎么转型，生存、发展？如何理解白银时代，我们有两个基本观点：第一，未来的房地产，服务和运营是根本。第二，金融包括资本化是出路。

  在过去一年半里，协信做了一些举措，第一点就是重构，拿自己开刀，把自己的中型房地产企业重新细分，拆分掉，然后资本就是面向战略合作者和投资者，结合他们的力量。金融化就是我们的业务会越来越资本化、金融化。第二个是，协信拥有非常多的服务和运营的能力。现在我们的转型思路，分拆，商住产的开发模式按照客户和服务的不同，分拆成不同的业务板块，专业化、以开放的心态面向战略投资者和合作伙伴，包括重构，重构出新业务，在细分市场取得领先地位，资本市场取得比较好的估值。

  以下为演讲实录

  徐鹏：尊敬的刘会长，各位会长、嘉宾，非常感谢组委会的邀请，能够代表我们集团参加本次盛会，刚才听到恒大、万科的企业演讲，收获颇丰，现在我们是中型房地产商在白银时代的思考和实践。

  在白银时代作为中型地产商我们该怎么转型，生存、发展，如何理解白银时代，集团经过一段时间的探讨和研究，有两个基本的共识点：第一点，未来的房地产，尤其像协信比较擅长的商业地产而言，服务和运营是根本。未来同一个物理空间，决定这个物理空间的价值和产品类型，业务类型，不在于他的钢筋水泥，而在于他能够提供什么样的服务来服务于谁；第二点，金融包括资本化是出路。

  我们在过去一年半里面做了一些举措，第一点就是重构，拿自己开刀，把自己的中型房地产企业重新细分，拆分掉，然后资本就是面向战略合作者和投资者，结合他们的力量。金融化就是我们的业务会越来越资本化、金融化。

  在2015年6月份，启迪和协信成立启迪协信科技城北京有限公司，双方共同为这个公司注入100亿资产的项目和资源，10月份我们作为投资者入股了启迪控股，实现了双方企业的交叉持股和战略合作，这样的举动，源自于我们的一些思考，通过资本运作，推动业务重构，体现我们的企业价值，推动我们的发展格局。外因就是现在房地产企业进入白银时代，我们在思考，白银时代我们是否继续降低成本，提高利润率，我们不是的。我们发现资本市场对房地产的估值不同业务不同估值，像花样年和彩生活一样，既然是战略转型，我们就要面对未来战略性的市场，协信的转型是面向服务和运营的彻底的转变，这是我们对白银时代的第一个回答。

  第二个回答，协信这个企业在过去22年的发展过程中，做了非常多类型的产品，比如说批发市场，重庆最好的商业，也做过我们产业园包括高端住宅，别墅，洋房，高层，在这样的情况下，协信内部拥有非常多的服务和运营的能力。比如说商业物业，大概不到一千万平米的管理面积，实现了3000万的净利润，这样的运营能力我们认为应该输出，扩大管理半径和规模。

  我们对于企业的服务，对于科技的服务，认为需要寻找合作伙伴，把这块的服务做大做强。所以说在这块我们又进行了新的重构和尝试，就是现在我们的转型思路，分拆，商住产的开发模式按照客户和服务的不同，分拆成不同的业务板块，专业化、以开放的心态面向战略投资者和合作伙伴，包括重构，重构出新业务，在细分市场取得领先地位，资本市场取得比较好的估值。

  去年年初一共实施了五大计划，A计划是物业业务，在新三板上市，寻找战略合作伙伴，本来新三板上市的时候，是想挂牌，结果在中间还没有上市就寻找的一个战略投资者，就是中国民生投资的中民物业，来跟我们非常好的估值，帮助我们迅速扩大管理面积。去年管理半径和规模比之前扩大了一倍，今年还要增长一到两倍。

  然后了B计划就是立体化了尝试，C计划就是把商业运营单独的独立出来，和海外的主权基金和相关的投资者进行战略的重构和合作，QS项目就是启迪协信的项目，重点打造的就是中国领先的科技城投资运营商，NS计划就是小股操盘，把我们的管理能力，开发能力，物业管理能力输出出去，扩大管理的半径。

  充分利用REITs，资产证券化的手段实现金融化的途径，重构又是专业领域寻找伙伴，协信的长处在于重投资，但是我们对科技产业或者产业服务的时候，也在寻找一些相关的合作伙伴，寻找到了启迪控股，他们是中国比较领先的一家科技服务商，清华科技园就是启迪控股开发运营的，他们在自己的产业服务、孵化投入和金融服务当中积累了很多的资源，但是他们不知道如何把这些资源产生价值，双方走到了一起，充分的互补，强强联合，从而形成了启迪协信这样一家企业。

  通过这样的并购、整合，股权的合资，双方把一百亿左右的净资产的项目装到了一起，形成了一个横向到边，竖向到底的合作，充分整合双方开发、服务方面的资源，同时也整合了科技服务，孵化服务，金融服务的一些服务的内容。成为了中国比较先进的、领先的，细分领域龙头的科技城投资运营商，这家企业目前在全国有31个项目，近期我们在青岛、深圳、上海、天津、重庆都取得了比较大规模的科技城项目。

  同时通过这样的合并，已经成为了中国领先的科技城投资运营商。我们的业务也充分整合了双方的优势，基于清华这样的科技创新和科技研发的能力，在自己的项目当中整合了产业、创业、商业、社区四大功能，形成了四为一体的产品模式，也是非常独特的产业综合体。

  在服务上面，不仅仅是有物业服务，还集成了产业服务、创业服务、产业投资金融服务，以及商业服务、物业服务几大功能，所以在服务和运营的整体上，全价值链，全方位服务于龙头企业，中型企业和小型企业，资源通过双方的合并形成了政产学研围绕科技企业创新发展的资源集大成者。

  未来我们将发挥自己的优势，在全国推11个重点城市，继续推动白城计划，让科技创新领域成片成系统，让我们的服务进一步走向全国。这仅仅是我们资本运作或者重构的第一步。第二步我们还会面向更多的合作伙伴，面向战略投资者，引进战略投资伙伴。第三步，还会面向资本市场，上市。

  此外，协信在天骄爱生活服务股份有限公司取得了一定的成果，未来南山协信将开发两三千万平米的城市生活，天骄爱生活正是在新三板挂牌，管理面积达到1500万平方米，净利润超过4000万元。这些领域的整合使我们作为中型的房地产商看到了自己的转型方向，就是坚持向服务转型，以内容为王，以金融和资本化为出路。我相信在未来的发展过程中，协信还将作为转型的典型企业，继续在白银时代取得自己的辉煌，谢谢大家！