夏海钧：民生地产助力恒大跨越发展

  2016年3月22日，2016中国房地产500强测评成果发布会在北京盛大举行，中国房地产开发企业500强及500强首选供应商品牌隆重揭晓。在发布会上，中国房地产业协会副会长、恒大集团董事局副主席、总裁兼执行董事夏海钧先生发表了题为《民生地产助力恒大跨越发展》的主题演讲。

  以下为演讲实录：

  恒大是很有特点的企业，96年广州成立的房地产项目公司，到今天差不多20年的发展，恒大现在已经成为中国房地产规模最大，覆盖城市最广，土地储备最多的企业。因为我们是香港的上市公司，现在正处在业绩发布期，所以不能说太多。

  我们现在总的土地储备1.6亿平方米左右，如果按100平米建一套房子算，可以建500万，也就是一个中等的城市，我们覆盖170个左右的城市，目前房地产开发商里面覆盖最广的一个企业。销售额去年底突破2000亿，也是为数不多的企业。

  恒大20年的时间里面有这么一个快速的发展，不但创造了中国房地产企业发展的奇迹，全世界的房地产发展历史上也不多见。为什么会有这么大的快速的崛起，最近一段时间把我们的发展战略进行了梳理，我们认为恒大20年的发展之所以成功，一是恒大走了一条跟中国房地产企业不同的路，从广州走上二三线城市，回归一线城市，用自己话说从农村包围城市的道路。还有一个非常鲜明的特点，就是我们一直把民生地产作为恒大的发展理念，民生地产在我们整个企业发展过程中，实施过程中有几个特点：第一个，为了向中国的老百姓提供物美价廉的产品，所以我们整个的运营结构都是以降低成本为核心，我们的特点是跟中国的大部分企业不一样，标准化运行，三大系列五大产品线，在国外的投资者上市的时候把恒大形容为中国房地产的麦当劳。基本上我们的产品在全国是标准化的复制性产品。

  由于标准化的产品结构，所以我们实施的集约化采购，所有的材料供应都是由总部集中采购，集中供应，由于大规模的供应，采购，可以说我们的材料成本比一般的发展商大幅度的降低，我们没有测算过，至少我认为在20%以上，因为我们的管理体制和模式造成的。

  第二个，为了提供优势的产品，在全国第一个提出百分之百精装修的，2006年向全国扩张开始，住宅都是百分之百精装修，核心点就是跟中国乃至全球最顶级的材料供应商700多家，建立了广泛的战略联盟，由于采用了全球、全国最顶级的材料供应，使恒大的精装修独一无二，又由于集约化采购降低了成本，所以我们这么多年向社会提供的是质优价廉的高性价比的产品，每年上市公司的年报，恒大向中国老百姓提供的住宅，平均价格是6000元，这是精装修的产品，如果30%首付，家长支持一下，给个十几万，他自己30年月供，3000块钱左右，一般的大学生都买得起，高性价比的产品是我们这么多年成功的最基本的原则。

  这么多年恒大的发展是有别于其他的发展商，我们的速度特别快，2006年2014年，所有的主要指标，土地储备、销售金额、开发面积，竣工面积，都是50倍以上的增长。这是中国房地产企业绝无仅有的。

  2013年跨越千亿大关以后，我们在研究如何变成千亿企业恒大可以快速增长，还可以满足老百姓的需求。所以我们也进行了深入的思考，我们提出了一个特点，房地产发展到今天，住宅本身就是商品的一种，中国的其他商品，乃至全球的其他商品可以进行退换，在中国为什么不能把住宅作为商品，使它像其他的商品一样获得包退的承诺，这个承诺是对社会的庄严承诺，对企业来说也提出了更加严格的产品质量的要求，风险的要求。

  所以提出无理由退房，本身对企业也是一个挑战，但是我们认为这是民生地产理念必须实施的重要的措施。恒大的发展是有目共睹的，我们得益于中国的改革开放，从中国的改革开放恒大才有今天的成就。恒大有今天的发展、规模，一切都是国家给的，社会给的，人民给的。人长大了要孝敬父母，企业长大了要懂得报恩，维护购买力权益是我们应尽的社会责任，2014年开始，我们是第一个向全社会承诺全面实施无理由退房的企业。

  这个政策经过一年的发展以后，我们得到了可喜的成果，2015年销售指标可以看到突破了2000亿元，同比增长53%，销售面积2551万平方米，全国第一，同比增长了40%。

  当然我们还有很多其他的核心指标，上市年报的关系不能披露，本月29日会在香港披露，无理由退房之后整个公司的经营指标巨大增长，可以说成果丰硕形容一年的结果。

  实施无理由退房以后，现金的余额达到1580亿元，同比增166%，覆盖的城市也是大幅度的增长。

  无理由退房实施以后，前六家千亿企业平均增长12%，我们是53%，比一般的企业增长了41%。

  无理由退房使我们的管控水平全面提升，因为最大的风险就是产品质量，第二个就是销售价格和以前的价格倒挂，要保证产品质量老百姓认可，保证销售价格稳步提升，怎么样可以做到这一点，第一，我们是每半个月对全国的所有项目进行综合考评，全国房地产企业是没有的，我们有十大指标，每半个月对全国所有的项目进行综合的考评，包括建设的速度，质量，包括销售的金额，销售回款，客户满意度等等。十大指标每半个月进行排名，进行一年的对比，十大重点工作指标完成率比2014年和2013年都提升了12.7个百分点。

  产品的质量，我们制定了6000多项的考评标准，通过专业的质量对比，对现场工地进行考评，质量完成率提升了11.2%个百分点，精装修是最大的难题，产品实际上实现了百分之百的按时交房，满意度提升了10个百分点。可以看到无理由退房实际上倒逼企业管制，全面提升了产品水平，对企业带来了更加健康的成长，我们要产品品质好，而且成本要有效的控制，才可以保证我们的毛利率和净利率，在我们国家的材料采购，劳动力成本普遍上升的情况下，集约化采购每年的成本都在下降，15年跟14年相比，采购综合成本降低了6.9个百分点。

  售后服务，原来这块抓的不够，2015年实施无理由退房以后，对我们的物业管理和售后服务维保修进行全面的监控和提升，确实老百姓满意，不退房。

  所有的这些东西对企业的管制是一个重大的提升，克而瑞是一个第三方研究机构，今年对我们2015年实施无理由退房以后进行了全面深入的分析，发表了一个独立的监测报告，报告里面引用了几个数据，大家都认为无理由退房会造成发展商重大的成本负担，但实际上恒大的无理由退房2015年销售比仅占0.91%，这是我们万万没有想到的。第二个客户的满意度，来访量大幅度提升，克而瑞的报告对我们山西的一个项目，来访增长了1.5倍，以前的来访转化为成交8%到9%，现在达到了18%到19%。安徽做了一个数据，转化率达到的35%，老带新大幅度提高，现在老带新的客户成交量以前是8%，现在三成左右，这是我们评估报告的一个基础数据。

  最近广东卫视对恒大业主做了满意度调查，实际上可以看到，无理由退房我们销售的业绩，企业的管控，客户的满意方面取得了显着成绩，实现了企业和老百姓双赢的局面。所以我们认为无理由退房应该是房地产行业未来发展的方向。

  2016年，习近平总书记在中央财经工作小组会议上，首次提出了供给侧结构性改革方案，实际落实到房地产企业来说，如何在供给侧改革方面向老百姓提供品质和生活服务，更好的产品，这是我们应该认真研究的一个方向。所以我们认为实施无理由退房应该是顺应了房地产供给侧改革的大趋势，目前来看，中国房地产，产品质量还亟待提高，客户的投诉率非常大。

  我们向全社会，包括我们的行业郑重提出，号召行业共同加入无理由退房的阵营，让住房包退成为市场的新常态，为提高住房品质、保障购房者权益，实现房地产供给侧改革作出我们应有的贡献，谢谢大家！