【500强房企系列解读】融创：黑马在沉思

  中房网讯(记者 杜轩)经历了过去一年“超预期的发展”，孙宏斌自认为融创已经是“大公司了”，达到了540亿的销售规模后，他转而称千亿不是追求，规模化发展也不是追求。

  不过，今年市场进入了低速发展期、即便是一二线城市的市场都开始分化，这个自称房子不愁卖的公司会否继续“顺风顺水”维持高周转？恐怕市场没有孙宏斌预期的那么乐观。

  “房子不愁卖”

  自2003年融创初创至2010年上市时销售额70.82亿元再到2013年销售额达到547.3亿成为中国11家达到500亿销售额的超级房企之一只用了短短10年时间。

  据前不久公布的的《2014中国房地产开发企业500强测评研究报告》(下称“测评报告”)显示，融创中国由2013年的综合实力排名第14位，上升至第12位。

  融创中国上周公布2013 年业绩显示，总收入同比增长48.0%至308.4 亿元人民币。然而，毛利率和核心净利率分别下降至23.3%和11.1%，2012 年分别为25.8%和13.0%。

  管理层表示利润率下降主要有以下原因：第一，2012 年向绿城中国收购的项目平均毛利率仅为7.0%，远低于预期；第二，受到部分项目股权回购过程中公允价值重估的影响。

  剔除上述影响，公司毛利率提升至37.2%，高于大多数同业。归属股东核心净利润仅同比增长22%至31.0亿元人民币。

  融创中国2013年全年销售额达到547.3亿元人民币，同比增长53%。孙宏斌将2014 年销售目标设为650 亿元，同比增长28%。公司拥有1235 亿可售资源，因此今年需要达到52.6%的去化率。

  高盛在其研究报告中将融创融创今年至2016年每股核心盈利预测平均下调3%，以反映其物业交付时间表及去年财务状况，目标价因此由6.2降至6元，投资评级维持“中性”。

  高盛指出，融创去年净利润率按年减少2个百分点至11%，略高于预期，惟相信改善空间有限，因利息开支大幅增加及土地成本价格持续上升。鉴于上海及北京项目将占今年预售楼盘总量的40%，而行业有转差迹象及预期两城市调控持续，高盛认为融创需加快推盘及收购项目去维持增长。

  在今年初的年度答谢会和上周的业绩会上，孙宏斌两次表达了融创已经不再是“小公司”，而是大公司的自我定位。2014年，融创还将坚持高端精品、区域聚焦以及高周转的战略。并称，“我们没有去库存的压力，没有难卖的房子。”

  他分析说，由于政府将大力建设保障房，前几年房企又集中建设刚需产品，导致目前刚需房供应量偏高，反而是改善型住房供给偏少，随着未来市场化调控成为主基调，部分城市限购限价政策逐步放开，改善型住房需求增加，有利于融创以精品高端为主的产品策略。

  但香港证券人士认为，一旦房地产行业进入冬天，融创面临的风险更大。

  业内人士也向中房网表示，改善型需求的蓄客难度更大。市场一变会更不好过，不像刚需盘，刚需对价格敏感，平价推盘就会抢购，改善型需求一旦趋势不对，开发商只能封盘，而且今年高端项目会集中入市。

  另一家北京知名房企的负责人对于孙宏斌的言论表示不予置评。他认为改善型住房的门槛已经被抬高到每套500、600万以上，这些房子谁来买？

  “金字塔顶争夺战”

  孙宏斌在上周举行的业绩会上称，“对融创来说，最大的优势是在北京、上海、天津、重庆、杭州几个城市。这些城市还是很好的，我们的项目地段、质量都比较好，因为北京和上海市场是不可能有特别大变化的，虽然不会有去年涨得那么多，但是不可能跌。

  但在易居(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱看来，在融创聚焦的城市中，仅有北京和上海的中高端市场持续看好，天津和重庆则需求有限，而这几个核心城市周边的区域，也只有杭州中高端还有市场，但未来几年压力巨大，而苏州、无锡等地根本依靠不上。

  也许孙宏斌已经正视只是不愿对媒体表露这种城市分化的风险，所以今年初他已经将融绿执行总经理张强派到苏州任职，以期待苏州市场能够贡献更多销售业绩。

  年报显示，融创中国2013年在京、津、沪、渝、杭五座城市获得了19幅土地，增加土地储备957万平方米，权益土地储备545万平方米。

  据申银万国测算，在2013年融创中国土地并购中，剔除其合作伙伴的支持，融创中国就花了290亿元购买土地。其土地收购权益金额同比增长128%，远超年初100亿元拿地的计划。

  据媒体报道，虽然2013年融创中国的销售额近550亿元，但由于许多项目都采取合作开发的模式，按权益计算，公司的营业额只在308亿元。也就是说，该公司用了同期销售额的94%来扩张土地。

  作为资金密集型行业，房地产开发企业风险管理向来是企业发展的关键。测评报告指出，2013年以来由于销售良好，不少开发企业选择加大杠杆加速成长速度，因此500强房地产开发企业偿债压力普遍上升，净负债率均值更达到近五年来的最高点。

  值得一提的是，融创去年在北京和天津共购入3 个地王。其中以7万元/平米的楼面价摘得的农展馆项目更是招来了质疑。在拿地时，既有业内对融创此举认为是激进顺驰的卷土重来。

  虽然孙宏斌以及高管团队在多个场合解释称，此举是经过风险考量后，认为获取价格在合理范围内。并比较泰禾以及龙湖后期在西局地块时的价格，认为农展馆地王“不贵”。并称其15万元/平米的均价在客户的来访中已经获得认可。

  融创中国执行董事兼北京分公司总经理荆宏在业绩会上透露，农展馆项目将于10月份亮相，不过，该项目在工程建设方面由于紧邻使馆区且在CBD区域，土方运输时间等被限制，所以在工程进度上存在压力。与此同时，价格审批方面仍是未知数。“政府让在进行销售价格的控制虽然有所放松。”

  但据一位同样专攻高端产品的房企人士这样向中房网解释，在北京市场，套均3000万以上的房子一年的成交额只有300多套。

  而今年一些高端项目都会集中入市，争抢金字塔尖的资源，可能前期蓄客充足开盘时会好卖，但对于后期的去化，谁的心理也没底。

  测评报告认为，当前行业中千亿军团的形成和快速扩容实际上标志了行业内企业竞争强度的不断升级，紧随千亿企业之后，以融创为代表的500亿元级企业的竞争将更加激烈。