陈凯：中小企业的生存和发展——阳光城的实践和理解

  2014年3月19日，“2014中国房地产500强测评成果发布会暨500强峰会”在北京举行。这是中国房地产研究会、中国房地产业协会与中国房地产测评中心连续第六年进行此项测评。中国房地产研究会会长、中国房地产业协会会长刘志峰等领导和专家，以及房地产企业、研究机构和媒体人士近500人出席了本次峰会。中国房地产研究会、中国房地产业协会官方网站中房网对本次测评成果进行了直播发布。阳光城集团股份有限公司总裁陈凯在会上发表了演讲，以下为文字实录。

阳光城集团股份有限公司总裁陈凯

  各位领导、各位同行，还有媒体朋友下午好！今天题目是“中小企业生存和发展”大家刚才已经提到很多大的企业开始出国了，也有一些企业开始办食堂了，但是对于我们大部分的企业，因为大家都知道有一个二八原理，一个行业里面80%是中小企业，我们是跟着出洋还是办食堂，跟着转型还是做电商，其实这是一个很严重的问题。

中小房企的未来前景

  不完全统计，中国的地产商据说现在有5万家，具体数字到时候大家可以问一下克而瑞的丁总，去年的销售额八万亿，什么意思？平均每家1.6亿，这是一个什么行业？每家企业平均1.6亿，有意思吗？怎么办，我们估计一下，月初一帮同行跟美国的一家企业，好多企业，包括汉斯等大企业交流，我们自己简单的估算，如果我们现在八万亿，平均每家十亿的水平(年)，那么中国真正需要的是8000家企业，从50000家到8000家，会发生吗，这是一个问题，怎么发生是第二个问题。带着这个问题我问了美国的同行，他们的回答是这样的，第一，他对我们的五万家，眼睛瞪的很大，他觉得不可思议。第二他觉得一定会发生，什么时候他们也不知道，但是他们说了一个严重的词“时间”。过去我们知道做地产，地段地段加地段，美国的同行说还有一个时间。今天围绕中小企业分享一下阳光城怎么看，我们的动作是什么，一家之言。

  这是我们第三年的业绩，去年我们谈的时候说2012年到100亿，去年的业绩还可以，每年的增长也可以，2014年多少，还不知道，要看大势的配合。

  看看中小企业对行业的理解，大部分都差不多，一个是门槛越来越高，几乎都是100亿的增长门槛，你要进前十，前二十，速度越来越快，前十平均速度，三年下来，28%，50强，21%，区域市场分化就不说了，一线城市领先于二三线城市，政府的政策越来越市场化，去杠杆，去投资，去投机。

  还有一个，现在大家都感觉到了，行业利润被挤压，我们的数据看这三年，地价占房价的42%，现在最高峰，地价还在涨，房价开始不涨了，这是一个行业现状。所有的成本都在涨，我们的利率也在涨，因为市场化，银行的监管更加厉害了，我们的上下游都在涨，人工也在涨，农民工也在涨。

  我今天重点讲这两个曲线，上面这条曲线是我拿过来月初和美国同行交流的房地产的一个价格周期，当然了，是商业房地产。最左边是01年，最右边是2014年，大家可以看到，01年到08年是最高峰，再下来，09年，2010年，现在又开始起来，现在的价格已经基本跟08年高峰期差不多，这是美国的曲线。

  各位看下面的曲线，这是中国的曲线，看完以后大家都知道了，为什么我们所有人都可以做地产，所有的行业企业都可以说做一个房地产公司吧，大部分的主业利润不如房地产企业，为什么，因为我们没有周期，但是发达国家有了，发展过了，我们是正在发展，这是两个不同的状态。所以我问美国人，你们的大企业会怎么样，他说我们很多企业都在高峰期掉下去的时候死掉了。我们问他一个严重的问题，八十年代末期，日本很多企业出海在美国买房子，大家都知道洛克菲勒中心都被卖了，后来为什么很多日本企业那么惨，全部输光了，回到日本。两个因素，美国人说日本人不聪明，买的是美国的高峰期，资产进入了。第二，日本本土的经济出了问题，必须卖掉在美国的房子，那些不动产。所以日本人在美国深深的上了一堂课。其实我们现在很担心中国的企业会不会重复日本人呢？美国人说，我们也不知道啊！我们不知道现在是不是高峰啊，这个曲线2014年是继续往上走，还是转头掉下来呢？美国人说不知道，我相信我们更不知道。

周期很重要 土地储备要小心

  今天要讲的就是这个，周期很重要，土地储备要小心，尤其对我们中小企业来讲，从发展过的国家告诉我们，土地储备一定时期是一个麻烦。金融风暴的时候，土地储备就是一个毒药，这是一个很现实的事情，我们现在因为我们的曲线几乎是一条直线往上走，大家觉得面粉比面包贵，没有问题，今天买了，等一等，房价还会涨，这是一个伪命题，行业一定会有一个周期出现。

  当然了，需求还存在，我们估计了四种公司还会发展：第一、全国龙头；第二、区域龙头；第三，还有细分市场、跨界，可以做一些物流地产，要正而八经的做你的市场。第四，轻资产公司会大量的出现，这是一个新兴的公司。

  资本的力量，更广泛的金融机构的合作，所以阳光城跟诺亚、矩派合作，多渠道的私募。运营也是，高周转，低成本，大系统，自组织，在细分市场领先，我觉得对小企业特别重要，我们不用那么大的名声，如果我们在细分市场可以领先，同样可以活的很好。

企业的生存法则：安全和公平

  阳光城作为中小企业为什么有今天，这两年有十倍的业绩的增长，我们特别强调在一个组织里面两点，第一安全，第二公平。这是一个企业赖以生存和发展的人文环境，所以我们尽量的给员工安全性，给员工公平的待遇，公平我们做到了，文化是简单透明，同甘共苦，分享与约束，恰恰对于中小企业来讲，人才是一个瓶颈，这是我们的战略五步，高周转，低成本，股债，产品线很丰富，但是城市很少，管理扁平化，人员年轻。

  我觉得中小企业的明天有三点，一个是细分市场，第二个是精细运营，第三个是创新金融。这三点做到了，这个企业可以生存，甚至可以发展，另外一点，积极应对互联网，我并不是说大家要去做，因为我自己也是很坚信地产的互联网跟所谓的快消品的互联网是不一样的，不知道那些手机行业有没有预售证，有没有开工证，有没有规划建筑许可证，那么多章要盖，这是地产的特点，因为它是国土资源。

  我对中小企业的理解，和大和强来比，活的久更重要，铁狮门从78年到现在，转成轻资产，到现在36年，获得开发运营的资产663亿，差不多每年18.5亿，但是他们活下来了，所以活的久对我们更重要，小而美也不错，可以小而美，但是无论如何要精细化，要有自己的核心竞争力，谢谢大家！