被指欠缴增值税 房企称躺着中枪

  11月24日，央视《每周质量报告》援引有关人士统计称，2005年至2012年8年间，房地产开发企业应缴而未缴的土地增值税总额超过3.8万亿元。包括万科、富力、雅居乐、招商等40多家房企榜上有名。

  昨天，华远地产董事长任志强带头反驳央视相关报道，称正在研究如何公开起诉央视的事宜。多家被指欠缴土地增值税的房企，昨天也澄清称，有关报道对房企土地增值税缴纳存在误解。

  任志强指欠缴报道“愚昧无知”

  根据央视报道，长期关注我国房地产业发展的北京执业律师李劲松，根据国家统计局、财政部及国家税务总局公布数据测算，2005年1月1日至2012年12月31日，全国房企应缴纳的土地增值税超过4.6万亿元，而实际上国家征收到的土地增值税仅为0.8万亿元。这意味着全国房企应缴未缴的土地增值税总额超过3.8万亿元。

  被指应缴未缴土地增值税金额排名前十的房企包括雅居乐(83亿元)、SOHO中国(64亿元)、富力地产(58亿元)、万科(58亿元)、华侨城(49亿元)、招商局地产(44亿元)、合生创展(42亿港元)、融创中国(27亿元)、金地集团(26亿元)、首开股份(21亿元)。

  对于多家房企欠缴土地增值税的报道，华远地产董事长任志强在微博上称有关报道“愚昧与无知”，并列出八条理由进行反驳。

  任志强表示，土地增值税是按项目所在地政府规定的比例在预售时先预缴，按项目进度和完成的条件进行最终结算。“政府的预缴正是无偿提前占用企业流动资金的纳税方式”。

  北京一家被指未缴增值税的上市房企董秘昨天对记者表示，目前北京执行的是土地增值税按照销售额2%预缴。预缴较清算时间早至少两年以上，等于提前缴纳，“开发商怎么可能逃税呢？”

  经济学家马光远[微博]则认为，目前土地增值税各地预缴率特别低，而且很少按照规定进行汇算清缴，事实上使得土地增值税的实际缴纳额远远低于应缴，从而造成了实际的偷逃和拖欠税款。

  房企称“预提”并非现时缴纳

  对于被曝光欠缴土地增值税，多家涉事房企表示“躺着中枪”，认为相关报道的出炉源于概念上的误解。

  华远地产昨天公告称，根据有关法规规定，“土地增值税”的征管方式为：纳税人在取得房地产预售收入时按照规定预缴土地增值税，待项目达到清算条件后进行清算，对预缴的土地增值税款“多退少补”。根据会计准则计提的应缴税金与根据税法缴纳税款存在时间上的差异是合理的，符合税法的规定。

  万科昨天回应称，会计上的“预提”与“现时纳税义务”是完全不同的概念。房地产项目要达到清算条件才需要清算并交纳土地增值税。在此之前，按照会计上配比和谨慎性原则，企业对尚未达到清算条件的项目进行土地增值税预提拨备。

  万科方面还表示，通过充分了解和专业讨论，这一误解完全可以消除。

  昨天，深圳市地税局副局长、新闻发言人杨龙接受媒体采访时表示，注意到了深圳几家大型房企被央视点名，“(央视报道)概念搞错了。”报道中提到的“应缴未缴的土地增值税”并不能定义为“拖欠”。

  ■ 企业回应

  万科 去年缴纳土地增值税52.8亿

  “近年来，万科每年总纳税额都约为净利润的两倍。”对于被指未缴58亿土地增值税，昨天万科集团在给记者的回应中表示，万科一贯坚持守法经营、照章纳税。2012年，万科总纳税额211亿元，其中土地增值税52.8亿元。

  资料显示，2012年万科实现净利润125亿元，不到总纳税额的六成。

  首开 销售同时预交了土地增值税

  昨晚，被指应缴未缴21亿土地增值税的首开股份发布了澄清公告。首开股份表示，公司已按土地增值税相关政策和各地方政府规定，在房产实现销售的同时预交了土地增值税，并按当期确认的收入及配比的成本对本期结利项目计提了土地增值税，符合会计准则及税法的相关规定。(张旭)

  ■ 专家说法 税务专家称“欠缴”说法不准确

  新京报讯 (记者李蕾)税务总局研究人士昨天对记者表示，“欠缴3.8万亿”的说法不准确。欠缴应该有准确的数字，比如今天应该交100元，但只交了50元，还有50元欠款。但现在房企的情况是，今天交50元，另外50元还没有到交的时候，所以说“欠缴”是不准确的，到期不缴才算欠缴。

  按照税法的规定，欠缴税款是要经过批准的，没有经过批准的拖欠税款，税务局是可以采取强制措施的。

  上述研究人士表示更同意任志强的说法。土地增值税的征收方式是按项目所在地政府规定的比例在预售时先预缴，然后根据项目的进度进行最后的结算。土地增值税在实际征收的操作上是比较复杂的，房地产企业是滚动开发，在销售时才能实现缴税，实际上房地产的销售需要比较长的时间。

  该研究人士表示，当年设立土地增值税的目的和动机就是抑制房地产投机行为，抑制通过投机获取暴利，所以按照增值额确定30%-60%的累进税率。但是实际执行中，这个愿望却难以有效落实，目标没有很好地实现。主要原因在于房地产企业是滚动开发和销售，成本核算并不是一下子就结束和完成了，设计税种时考虑的是盖一栋楼卖一栋楼，多赚的钱按比例缴纳土地增值税，但实际上，企业是持续经营，滚动开发的，这样计算起来就比较复杂了。

  上述研究人士称，不仅是房地产企业，不少企业都存在偷税逃税和欠缴税收的情况，但近年来税务局对于房地产企业的征税都是从紧的，因为房地产近几年快速上涨，国家税务总局此前下发文件要求加强房地产税收的管理。

  房企欠缴增值税报道引争议

  土地增值税是按项目所在地政府规定的比例在预售时先预缴，按项目进度和完成的条件进行最终结算。政府的预缴正是无偿提前占用企业流动资金的纳税方式。

  ——华远地产董事长任志强

  长期关注我国房地产业发展的北京执业律师李劲松，根据国家统计局、财政部及国家税务总局公布数据测算，2005年1月1日至2012年12月31日，全国房企应缴纳的土地增值税超过4.6万亿元，而实际上国家征收到的土地增值税仅为0.8万亿元。这意味着全国房企应缴未缴的土地增值税总额超过3.8万亿元。

  ——据央视报道

  央视列出的名单都是上市公司，上市公司财务信息透明，多数情况下，都符合法律法规，并无大错可查。即便有问题，也多属合理避税范畴，非上市公司在这个领域，猫腻更多些。土地增值税的乱象，根源在于税法设计与税务局实操。

  ——上海易居房地产研究院副院长杨红旭

  土地增值税引发的争议可谓“公说公有理，婆说婆有理”。实际操作中，各地的预缴率不一样，而对土地增值到底如何计算，哪些可计入成本等技术环节，各地税务部门的理解和把握也不一致，这实际上造成了“松紧不一”的现状。

  ——北京市律师协会税法专业委员会主任王朝晖