58万个项目停工 印度建房梦碎

  在一地鸡毛中，印度跨入了2020年。“建房子给所有人。”2019年成功连任的印度总理纳伦德拉‧莫迪(Narendra Modi)在房地产市场下了大赌注。

  他给各部部长和各邦的首席部长下达了一个死命令，要求他们必须努力工作，消除所有的障碍，以期到2022年，确保全体的印度家庭都要住上房子，一个也不能落下，也就是所谓的“2022年全民住房计划（Housing for All by 2022）”，这意味着印度还得兴建至少2000万套住房。

  然而事与愿违，据媒体2019年12月28日的报道，印度正因住宅市场的混乱而动摇。很多印度房地产开发项目陷入停滞。开发商虽然向买家收了预收款，但因工程停滞而无法交房。

  印度大型房地产咨询企业阿纳洛克（Anarock）的数据显示，截至2019年9月底，仅印度七大城市圈就有58万个项目陷入严重的工程延误或完全停工，售价相当于4.64万亿卢比（约合4547亿元人民币）。

  “钱都交了，希望早点盖好我的房子。”已支付200万卢比（约合人民币19.22万元）住房预付款的德里的一位公务员这样抱怨道。

  “房地产过分扩张，开发商不得不努力去筹集资本、获得土地。这意味着大概要注入2500亿美元的新投资，并且要加速城镇化进程。”德里大学学者、资深经济作家安迪‧慕克吉（Andy Mukherjee）表示。 

  两大原因

  导致如今印度很多房地产工程出现中止的原因主要有两个。

  一是由于印度2017年5月颁布的房地产开发调控法案。

  在此之前，印度的房地产开发项目完全处于法律监管的空白地带。一般情况是开发商借助1张广告就向买家收取预收款，利用这笔资金支付材料费和工程费，然后建设住房。而新法案规定，以各项目专用的纳入监管的账户来管理预收款。这样一来，原有的住宅项目多数突然陷入违法状态。未能返还挪用的资金，进而无法开设专用账户，项目无法注册，只能相继延期或停工。

  二是自2018年秋季以来，印度不少大型非银行金融机构陷入手头现金不足的窘境，依赖这些机构贷款的房地产开发商相继出现债务违约，导致停工的房地产项目进一步增加。

  非银行金融机构的不良债权增加，导致资金流入非银行金融机构和流出非银行金融机构两方面均发生信用紧缩，形成恶性循环。

  印度央行行长沙克蒂坎塔‧达斯(Shaktikanta Das)表示，央行的监管团队将会确保不让任何一家大型非银金融机构发生崩溃，并进而波及金融系统的整体安全。据悉，这50家非银金融机构的市场占有率达70%。

  值得一提的是，印度非银行金融公司自2018年9月爆发流动性危机后，部分非银行金融公司不得不通过资产证券化来筹集资金用于偿付利息。印度本轮经济减速主要由流动性紧缩引发，解决非银行金融公司的流动性问题，已成为印度央行支持经济增长的重要手段。

  所以在加强监管措施和力度的同时，印度央行对非银行金融公司资产证券化有所放松，以期有利于这些公司的资产证券化。

  2020年1月3日，印度央行官方网站消息显示，印度央行决定再次延长非银行金融公司现有的资产证券化放宽措施6个月。这一新的宽松期将延长至6月30日。

  楼市泡沫破灭？

  或许，自从2017年印度房地产开发调控法案颁布以来，该国的房地产市场泡沫就开始逐渐被挤破。

  据莱坊(Knight Frank)发布的房地产研究报告，2017年，印度上市的新房共103570套，同比大跌41%，比2010年巅峰时期的48万套少了78%。

  印度最大城市孟买呈现出“量价齐跌”的趋势，2017年，该市的居民住宅平均价格下跌了5%。这是近十年来首次出现这种现象。而到了2018年，这一指标继续下降了6.8％。2019年，由于经济放缓、大选和影子银行危机，孟买的房价连续第三年下跌，住宅物业价格比2016年下半年的峰值下跌了十分之一以上。

  民间的住宅建设投资与汽车等耐用品消费、企业的设备投资等，都是印度经济的民需支柱之一。而房产更是占印度家庭资产的七成，如果其价格崩溃，印度家庭的购买力和消费意愿都将受到严重打击。

  为了重启延期或停工的房地产工程，印度政府在去年11月宣布，通过与国有金融机构的共同出资，设立为重启工程提供2500亿卢比（约合242亿元人民币）贷款的国营基金。但这笔款项与问题整体的规模相比，仍显得杯水车薪。

  2019年12月5日，印度中央银行把2019―2020财年（2019年4月至2020年3月）的经济增长预期，从10月公布的6.1%下调至5.0％，为2008年来最低。

  此前，国际信用评级机构穆迪将印度的信用评级展望从稳定下调至负面，理由包括影子银行危机恶化、经济长期放缓乃至公共债务不断上升等问题，担心印度政府无法刺激经济增长。

  为促进经济增长，印度央行2019年累计5次降息共135个基点，是亚洲央行中降息幅度最大的。但此举对经济的提振作用微乎其微。

  在屡次降息无果后，印度政府做好了另一手准备：利用基建带动投资拉动经济发展。而早在2019年9月份印度政府就宣布，将围绕住房建设和外贸发展等领域出台系列经济刺激政策，以应对国家经济增速放缓。

  但国际货币基金组织（IMF）则指出，印度政府应避免采取刺激经济的财政刺激措施，而应着重于削减公共债务，以便腾出财政资源用于投资。

  “（印度）此前通过基于借贷的房地产开发和建筑业推动经济增长的泡沫终于开始萎缩。”普林斯顿大学客座教授阿什卡‧莫迪（Ashoka Mody）说道。