日本房地产市场“冰火”两重天

乐绍延2019-03-01 16:19:35来源:经济参考报

扫描二维码分享

  近年来,日本的房地产市场出现了一种奇特现象:一方面,东京等大城市的住房价格持续上涨,日本不动产经济研究所2018年8月发表的数据表明,东京都23个区内新建公寓的平均价格为每套7287万日元,达到了1990年泡沫经济破灭以来的最高点;另一方面,部分地区出现空置率大幅增加、房价不断下降、房子少人问津等问题。甚至个别地方政府推出只要符合申请条件,独门独院的房子可以白送的举措来吸引人。分析人士认为,日本房地产市场呈现出热冷互显、“冰火”两重天的奇特现象。

  随着日本经济缓慢复苏,东京申办奥运会成功之后,需求增长,东京房地产市场的销量与价格逐步回升。特别是日本央行长期实施超宽松货币政策,导致近年来日本大城市房价的上涨势头加快。据日本不动产经济研究所发表的统计数据,2017年底,东京23区每套公寓的平均售价为7089万日元,比上年增长6.9%,每平方米为108.3万日元。到2018年6月,上升到了均价每套7828万日元,每平方米120万日元。若折合成套内面积70平方米一套的公寓,每套均价为8400万日元,达到了1990年日本泡沫经济破灭以来的最高价位。

  不仅住宅市场火爆,办公用房也抢手。日本主要中介公司三鬼商事发布的数据显示,东京市中心区域的办公用房供不应求,一些新建办公用房,内部装修还没有完工就被预订一空。

  不过,日本ORIX公司总经理井上亮认为,日本房地产市场虽然不会出现暴跌,但在今后1到3年内将会出现调整。如果日元升值到1美元兑换100日元的水平,外国投资者持有的部分房产将会出手,加上奥运行情结束,房地产市场将出现调整局面。

  在大城市住房价格持续上涨的同时,许多边远地区,小城镇甚至东京都的部分偏僻地区,由于人口减少,房地产价格下跌,闲置住房不断增加。这已经成了令一些地方政府头疼的难题。

  日本总务省发表的统计数据显示,2013年日本全国无人居住的闲置住房为820万套。日本野村综合研究所去年8月发表的有关研究报告认为,全国的闲置住房已经上升到了1000万套,占据日本全国6063万套住房中的约六分之一。该报告还认为,按照目前的出生率以及人口流动情况来推算,到2033年,日本的闲置住房将上升到1995万套,闲置率将达到27.3%。

  一些地方政府为了减缓人口下降,减少闲置住房带来的问题,纷纷采取奖励措施吸引中青年人口前往落户,有的甚至推出了赠送独栋住房的政策。距离东京市区约80公里的东京都奥多摩町去年推出了三栋占地面积300至500多平方米的独栋房屋,免费提供给愿意前来落户,且符合他们招聘条件的应聘者。不过,报名截止期已过,依然没有人前来应聘签订落户协议。

  多种因素助推东京房地产价格持续较大幅度走高。首先,日本中央银行长期实施超宽松货币政策,资本市场资金充足,很多资金流入房地产市场。其次,近年来日元平均汇率处于较低水平,国外投资机构的大量资金入场。第三,东京申办奥运会成功,投资者看好奥运前的房地产前景,奥运效应增加了需求。第四,日本中产阶层喜欢居住新建房屋的偏好,也助长了新建公寓的需求。由于资金充足、需求强劲,东京市区房拆旧建新的地产再开发如火如荼。

  虽然东京等大城市市区的住宅价格持续上涨,但由于日本整个国家的出生率下降,人口继续向东京、大阪以及名古屋等大都市圈流动,很多城镇以及中小城市人口减少,地方城市的住房市场供大于求,一些交通不是很便利,配套设施不齐全地区的房产虽然价格持续下滑,依然少有人问津。不仅出售无门,而且也无租住需求,只能闲置。

  业内人士认为,大城市以及经济发达的地方核心城市具有资金、教育、科学技术、人才等众多资源优势,虽然生活成本高,但依然吸引着很多年轻人流入,他们将支撑着大城市的住房市场。另一方面,随着人口出生率的下降,地方中小城市的人口还将继续流失。人口的减少将致使日本地方城镇的住房闲置问题越来越严重。

原创 宏观 政策 市场 公司 土地 观点 金融 海外 产业链
  • 全国政协委员、中国证监会原主席肖钢两会期间接受证券时报记者采访时表示,科创板非常重要,是资本市场一项重要的基础性的制度改革,也是促进资本市场发展的一项重大战略举措,特别是科创板试行注册制,对市场的发展尤为重要。
  • 全国人大代表、深交所总经理王建军近日在人大代表驻地接受证券时报记者采访时表示,今年是我国资本市场的重大改革之年,科创板的设立、注册制的推出是对资本市场的制度再造,这需要逐步推进,先从上海开始推进,上海成功以后,一定会在其他板块推开。
  • 全国政协十三届二次会议召开在即,民盟中央昨日公布了《关于完善科创板注册制配套制度的提案》,建议在发行、交易、退市、投资者适当性等多个方面相较于A股市场的现有制度有所突破,重点从三大方面给出建议。
  • 去杠杆可以说是金融行业洗牌的推动力。如何在行业洗牌中占据主动,才是金融机构下一步重构市场格局的关键。
  • “今早MSCI在广泛征求国际投资者意见的基础上,宣布将A股在其全球基准指数中的纳入因子提升至20%,我们对MSCI作出这一决定表示欢迎。”昨日(3月1日),针对MSCI宣布进一步提升A股在MSCI全球基准指数中的纳入因子,证监会新闻发言人常德鹏表示。
  • 全国人大代表、腾讯董事会主席兼首席执行官马化腾今年向全国两会提交了7份书面建议。
  • 张力3日在接受包括第一财经在内的媒体采访时表示,楼市今年会放松。由各个地区自己控制,肯定地区和地区之间不一样。
  • 历届两会期间,房地产行业话题都备受关注。
专 题
返回顶部
扫描二维码分享
返回顶部