美国楼市秋意渐浓：二手房成交连跌7月 地产股大跌40%

  美国人口普查局（The U.S． Census Bureau）和美国房屋与城市发展局（The U.S． Department of Housing and Urban Development）10月24日发布的数据显示，2018年9月份全美的独栋住宅（single-family home）的销量为55.3万栋，同比大跌13.2%，大大超出了多数研究机构的预期。

  越来越多美国80后正由买转租，被挤出房屋购买市场，成为了房屋拥有率最低的一代美国人。这导致了美国经济的一个怪现象：经济复苏繁荣了，年轻人却买不起房了。

  年轻人被挤出购房市场的背后，是美联储不断升息下对火热的美国经济吹起的“冷锋”。对美联储的经济学家们来说，更少人能购房，说明房屋信贷收紧，美国经济得以规避2009年金融海啸前夕的房地产泡沫，因此并不是个坏消息。美联储的经济学家们更关心的是不重蹈10年前次贷危机的覆辙，而非让更多人置业。

  成交萎靡 房价坚挺

  今年以来，美国楼市风向转变明显。美国二手房购买量较上年下跌4.1%，已经连续7个月下跌。地产咨询机构CoreLogic的数据显示，圣地亚哥在9月份的房屋交易量仅为2942栋，比去年的交易量（3568栋）同比下降17.5%。而除了新房销量不佳外，二手房屋交易的活跃度也呈下降趋势：在洛杉矶、里弗赛德、圣地亚哥、文图拉和橙县，有17369栋房屋易手，环比下跌21.9%，同比下跌17.7%。

  开发商的日子也不好过。根据福布斯的数据，房地产开发公司的股票自去年1月以来跌幅接近40%。其中，美国最大的住宅建筑商D.R． Horton今年1月的股价为51.06美元，在10月31日已跌至每股40美元，较今年年初相比跌幅超过20%。

  成交量萎靡不振，房价却普遍坚挺：根据标准普尔的二十城房价指数显示，美国主要城市在2017年8月至2018年8月期间的价格涨幅为5.8%，其中，旧金山和洛杉矶房价涨幅分别高达13.9%和10.6%。

  美国房屋价格上涨的主要地区是圣何塞、旧金山和西雅图。在这些地区，房价和科技公司的发展挂钩。举例来说，坐落在西雅图的亚马逊的收益在2012年第一季度以来增长高达900%。相应地，西雅图地区的房价也在这段时期上涨了1倍。

  买不起房的美国80后

  如今，美国房价的增长远超美国人收入的增长。根据美国经济分析局的数据显示，美国房价自经济复苏（即2012年3月底）以来已总体上涨了60%，但美国家庭收入在这段期间的涨幅不到30%。

  这一数据背后，是大批买不起房子的美国年轻人。根据斯坦福寿命研究中心（Stanford Centre on Longevity）在10月25日发布的研究报告显示， 2016年美国人的房屋拥有率为63%，是半个世纪以来的最低点。其中，美国的千禧一代（即出生在1981-1996年间的年轻人）比他们的父母一辈的房屋拥有率低了8%。

  数据显示，25–34岁美国人的房屋拥有率仅为35.8%。相比之下，在“婴儿潮”时期出生的60后中，有近一半（48.3%）的人在30岁前就拥有房屋了。“他们（80后）没能像他们的父母那样达标。”斯坦福大学的人口研究学家塔马拉·西姆斯（Tamara Sims）说道。

  研究人员表示，目前，大部分的美国80后都不得不延后购房年龄至35岁以后。根据CBS（哥伦比亚广播(57.3, 1.13, 2.01%)公司）的估算，有大约340万的美国80后无力购房。由于拥有房屋是确保退休后财政安全的必要条件之一，因此美国80后们退休后将面临更多的财政风险和经济不稳定性。

  月供均价较年初上涨16%

  房屋市场秋意凛然与美联储对美国经济的宏观调控息息相关。在9月26日的联邦开放市场委员会上，美联储主席鲍威尔（Jerome Powell）宣布加息0.25%，将利息提高至2.25%。综合计算，美国购房者月供均价较年初上涨了16%，以致很多有意购房者高呼“买不起”。

  不仅如此，鲍威尔还表示，升息在未来两年内将会常态化：美联储计划在今年12月将利息提高至2.5%，在2019年提高至3.0%，在2020年提高至3.5%。

  不断加息使得房屋贷款的利率不断增长，大大增加了房贷成本，降低了消费者的购房意愿。目前，30年固定房贷利率已经从去年的3.94%上升到了现在的4.86%，而16年固定房贷利率则从去年的3.25%升至4.14%。

  随着美联储今年第三次加息，标普500指数已经从10月1日的2924.59下降到了10月29日的2641.25，降幅接近10%。

  对此，总统特朗普表示相当不满，为美股牛市点赞的推特(34.02, -0.28, -0.82%)越发越少，对美联储的口诛笔伐越来越多。10月10日，特朗普在伊利市做演讲时称：“我觉得美联储犯了个大错。他们手太紧了。美联储已经疯狂了”；10月23日，在接受《华尔街日报》的采访时，特朗普更是直白地表示：“我对美联储感到非常不快，因为奥巴马在任的时候享有零利率。”

  美国房屋拥有率的历史最高峰是2005年前后，当时高达69.2%。然而，这段时间也正是次贷贷款的高峰期，为2008年9月雷曼兄弟和贝尔斯登的破产埋下了伏笔。当时人人买房，房价飞涨，而时任美联储主席本·伯南克却保守地认为，那并非房地产泡沫的迹象。但历史证明伯南克错了。

  美国经济会再次陷入危机吗？《福布斯》的分析认为，当前，美国经济存在泡沫化倾向：根据美国家庭净值（household net worth）的历史数据来看，目前的美国家庭净资产相当于美国GDP的505%，已经超过了互联网泡沫时期（1999-2011）的379%和房产泡沫时期的473%。如今美国在包括房地产内各领域的繁荣，都仿佛在重演过去的经济周期。

  如今，美联储最关心的是如何规避金融危机，让更多人就业，而非置业。房地产泡沫往往是金融危机到来的前兆，这在过去的次贷危机中尤为明显。显然，鲍威尔没有掉以轻心的理由。