房贷利率上升 美国楼市“入秋”？

  近来，美国房贷利率再次刷新7年新高，市场对于美国楼市的讨论也逐渐升温。

  据海外媒体报道，随着美联储多次加息，美国整体利率环境趋紧，住房抵押贷款利率也呈现出攀升势头。市场数据显示，30年期美国住宅抵押贷款利率接近5%。市场数据还显示，在2008年金融危机爆发前的大部分时间里，美国房贷利率徘徊在5%至7%之间，但对于习惯以4%或更低利率获得抵押贷款的美国购房者来说，接近5%的贷款利率让他们猝不及防。

  房利美首席经济学家Doug Duncan指出，抵押贷款利率的上升，加上不断上涨的房价，已经拖累美国楼市，但与金融危机前的历史性崩盘相比，当前的美国楼市还不具有太大的下跌空间。

  不过，涵盖美国20大城市的Case-Shiller房价指数7月年化涨幅为6%，同比涨幅为5.92%，是自去年8月以来的最低增速，也远低于6.2%的市场预期。此外，美国8月成屋销售连续6个月同比回落，这些都是美国楼市放缓的最新信号。

  此外，房价上涨、房贷利率抬升既打击了首套房购买者的热情，也令“房价可负担性”正在成为一个危机。数据供应商ATTOM Data Solutions发布的报告显示，2018年第三季度美国住宅可负担指数为92，低于二季度的95和去年同期的102，并创下自2008年三季度以来的新低。与此同时，2018年三季度全美中位数房价为25万美元，同比上涨6%，是平均薪资增速的两倍。从2012年一季度触底以来，美国中位数房价累计上涨76%，同期的平均周薪涨幅仅为17%。

  Zillow高级经济学家Aaron Terrazas表示，美国失业率接近历史低点，工资增长稳定，通货膨胀维持在理想水平，因此美联储提高短期利率的决定符合市场普遍预期。2018年，美国购房者已经发现，与几年前的低谷相比抵押贷款利率骤然攀升，大多数买家目前能够较大程度地承受由利率上涨带来的成本增加，但在某个时刻高房价和高利率将开始限制一些购房者的消费能力。美国西部最大的独立房地产公司温德米尔首席经济学家Matthew Gardner表示，美国房屋价值的增长可能会放缓，直到收入能够赶上来。

  美国全国房地产经纪商协会(NAR)此前公布的美国住宅市场国际买家报告显示，2017年4月至2018年3月的一年间，美国面向国际买家的房屋销量同比下降21%。在1.6万亿美元的现房销售总额中，外国买家的占比为8%，比一年前的10%有所下降。值得注意的是，半数以上的中国、加拿大和英国买家为全现金购房。有分析人士表示，由于大部分外国买家在美国是用现金购房，今年以来按揭利率的持续攀升对他们的影响是正面的，但美国目前的政策和利率环境在影响外国买家投资方面的作用也不容忽视。