孟买房价40年涨600倍 印度楼市是金矿还是大坑？

  最近几年，在印度的一些城市街头，随处可见房地产广告的大招牌。以孟买为例，房价40年涨了600倍，大量资金涌入印度房地产市场，包括中国企业在内的全球房地产企业巨头，纷纷布局印度房地产市场。印度房地产市场为何如此火爆？投资这一领域有什么风险？《环球时报》记者对此进行了深入调查。

  80多岁的老人拉吉，是孟买一家小型会计师事务所的老板。他住在海边一栋高档公寓楼里，套内面积有300平方米。在1975年买下这套房子的时候，拉吉才花了60多万卢比（约合6万元人民币），如今这套房子的价值至少达到3.6亿卢比（约合3645万元人民币）。印度媒体称，孟买房价40年间涨了600倍，越来越多的印度人移居到城市，导致城市住房缺少，而孟买大部分住房价格都是在近十几年里翻倍暴涨。

  孟买房价40年涨了600倍

  巨大利润让全球房地产巨头紧盯印度房地产市场。据印度媒体报道，中国房地产企业碧桂园即将与印度钦奈市房地产开发商TVH达成协议，购买该市一高档住宅区14400平方英尺土地。中国万达集团计划在印度投资100亿美元，在一个大商场附近建设5个产业和主题园区。

  其他国家也不甘落后。加拿大多伦多的投资巨头Brookfield资管公司已进军孟买房地产市场。去年这家公司以10亿美元购买孟买一块450万平方英尺的商业用地。私募巨头黑石(32.93, 0.10, 0.30%)计划通过首次公开募股发行印度第一个房地产投资信托基金，募资总额可能超过6亿美元。

  开发低端市场利润薄

  是什么吸引全球房地产开发商投资印度？首先源起莫迪政府2015年6月发起的“全民有房住”的计划。根据该计划，印度将在全国城市建设2000万套房屋，农村建设3000万套房屋，政府还公布了该计划下的住房贷款利息免除政策。预计该计划将会吸引1.3万亿美元资金进入印度房地产市场。

  根据中国商务部设立的印度品牌股权基金数据，到2020年，印度房地产市场规模将达到1800亿美元。随着信息技术产业、零售和电商领域的发展，印度市场对写字楼需求在大幅增长。2017年亚太房地产新趋势报告也显示，班加罗尔和孟买取代东京和悉尼，跻身投资、发展前景排行榜前列。此外，印度城市化率很低，截至2014年末，城市化率仅32%左右。一个超过13亿人口的大国，如此低的城市化率与较高经济增速联系在一起，房地产前景确实令人遐想。

  据《环球时报》记者了解，孟买和新德里算是印度所谓的一线城市，房价很高。而在小城市，房价还没有起步。中国南通三建集团（印度）有限公司总裁毛建东对《环球时报》记者说，公司目前正在印度班加罗尔与当地房地产开发商合作开发一栋50层的高层住宅楼。他告诉记者，在班加罗尔30平方米的小户型非常受欢迎，未来前景很好。但他也表示，班加罗尔低端住宅市场供应严重不足，中高端市场基本饱和。由于开发低端市场利润比较薄，开发商一般不参与，政府鼓励建设保障房，也有优惠，但缺乏资金扶持。

  土地问题是难题

  实际上，印度对房地产市场的管理非常混乱，这也使得中国房地产企业在印度投资如履薄冰。一位在印度工作多年的中国管理人员对《环球时报》记者表示，土地问题是制约企业投资印度房地产市场的重要因素。从立法角度来看，最初管理土地的部门只有各级政府的规划部门，他们只对土地属性作出规定，房地产开发没有具体的管理部门。由于土地私有，上述的混乱造成中央政府对土地的属性和归属管理比较少，导致房地产开发处于无序状态，产生很多违规行为。比如购房者交了首付，但十多年都拿不到房子，开发商或者房主违约很多。针对这种乱象，2016年印度政府专门成立了房管局，来管理房地产开发无序和乱象，尤其是开发商违约等问题，但目前还看不到效果。

  而在土地开发上，印度各邦情况都不一样。在邻近新德里的北方邦诺伊达，土地由开发区政府统一从地主手中收购，然后再进行土地挂牌拍卖，统一规定租赁期为99年。但在班加罗尔和古吉拉特邦等地区，开发商从政府规划和房管局获得土地开发权后，直接从地主那购买土地，就没有土地挂牌拍卖这个环节。该中国管理人员提醒，如果到印度投资房地产，一定要搞清楚土地问题归属，否则很容易导致投资失败。

  即使在印度顺利拿到土地，在当地开工建房，也有很多问题需要注意，不能完全按照国内的方法去做。毛建东告诉记者，公司与印度房地产开发商合作建房时，他建议印方可以像中国那样搭建彩钢板临建设施给工人住，但印度开发商当场拒绝。在他们看来，这样的临建设施太好了，如果建成，工人们就会拖家带口不走了，这让毛建东始料未及。因为在印度城市里，一半以上的人都住在贫民窟里，孟买更是多达60%。

  尽管印度房地产看着有很多商机，但风险非常大。毛建东告诉记者，当地开发商曾给他介绍过他们如何“坑”外国公司的故事，听起来让人心生畏忌。在毛建东看来，印度独特的文化和习俗使得中国人对印度了解甚少，具体到房地产来说，其市场情况各地都不同，不要盲目乐观，最需要做的就是做好前期调研。此外，还要注意印度政策的朝令夕改，中印关系的冷暖等。