吴建斌：对行业不要悲观，只要坚持住就会迎来好发展

  青山一道同云雨，明月何曾是两乡。

  2020年开年，疫情的“黑天鹅”横空出现，让全国各行各业遭受不同程度的影响。对于房地产行业而言，注定是坎坷波折的一年。

  疫情带来了空前的考验，多市“封城”，不少城市的售楼处关闭、工地停工，房企基本遭遇现金流流入的“断流”。克而瑞监测数据显示，春节假期之后一周88个城市成交面积相比去年节后一周暴跌95%，同比跌幅由春节假期的30%扩大65个百分点，其中有29个城市与去年同期相比，暴跌100%，属于零成交状态。1月份，百强房企销售金额5571.3亿元，同比下滑12.7%。

  不可预见特殊形势下，房企积极应对市场变化，线上营销全面铺开，截至目前全口径TOP200房企中已有143家重启或新推出线上售楼处，“无理由退房”“差价补偿”等也成为房企促成交的手段。恒大更是打响了房企降价的重要“第一枪”，以7.5折的惊人优惠刷爆全网。

  一边是房企告急，另一边是地方财政“余粮”将要见底。2月12日起接连5天，西安、上海、无锡等十余个省市陆续出台阶段性纾困新政，希望能企稳房地产市场。

  值此全国战“疫”关键时刻，中国房地产报特邀阳光城集团执行副总裁吴建斌就新冠疫情“黑天鹅”对房地产市场带来影响进行深入解析，这位“地产老中医”抛出了自己的抗疫良方，他说要保持好一金流，未来会有好的发展机会。同时，吴建斌将要出版《心若静，风奈何》，这是一本他35年修心养性的随笔，他期待大家喜欢。

  上半年销售很糟糕

  下半年压力很大

  中国房地产报：你认为此次疫情对整个行业有什么影响？包括影响程度、周期、人群？

  吴建斌：这次疫情来的比较突然，对房地产行业的影响也比较大。我们基本判断是2月份房企销售额会很糟糕，3月份也不会变好。如果疫情在3月份结束不了，对房企二季度销售的影响也会比较大，本身房地产销售就存在惯性和滞后的问题。房企今年整体销售规模与去年同期相比，相信会减少两到三成。

  对住宅市场影响最大的是销售。一般企业的预算安排都是时间过半，任务过半，上半年应该完成全年目标的50%。但现在看来，上半年完成全年目标的20%——30%已经很不错了，下半年要完成销售目标的70%——80%，意味着下半年市场竞争会非常激烈，房企的销售压力及资金回笼压力会很大。

  另外，疫情对房企2——6月份这段时间的现金流影响太大，所有企业都应该在这个时间段把管好现金流摆在第一要务。当下，经营现金流和投资现金流基本停滞，只剩下融资现金流，房企的重兵也都应放在了融资环节上。如果哪家房企现金流管的不好，可能会出现债务违约。

  中国房地产报：对于疫情后2020年房地产市场发展趋势有什么判断？

  吴建斌：长期来讲，房地产行业向好的趋势不会变，但是在大的周期里，今年是比较难的一年，主要受疫情“黑天鹅”事件的影响。

  春节之前还没有发生疫情的时候，我判断房地产行业会一直处于高位横盘状态，这个横盘可能会持续十几年时间，也就是说在去年16万亿元销售额的上下波动十几年。但是，房地产未来普涨的趋势是不会变的，有机会在三五年内达到20万亿元的市场规模。

  这次疫情对商业地产的影响也很大。商业是重资产，过去正常情况下，商业地产的投资回报就在3%——5%。疫情之后，大家真的要对商业地产进行重新评估，未来商业投资如何选择，怎么走，都是个巨大的挑战。还有写字楼受到的冲击也不小，很多城市的写字楼本来就供过于求，疫情中大家都采取网上办公，也挺好的，如果这成为一种趋势，对写字楼影响是巨大的。

  但是这次疫情对物业管理的影响是正向的。疫情期间，物业公司发挥了很大的作用，提供了很多细致的服务，这是好事儿。从另外角度讲，物业公司管理得好，创造价值的机会是很多的。为什么从去年开始，物业管理公司股票一直涨的不错，其实也是看好物业管理公司的未来价值。

  阳光城仍然会新增土储

  中国房地产报：这次疫情对于公司发展带了什么样的冲击？有什么改变的计划吗？如是否会推迟拿地以及融资计划等？

  吴建斌：2月和3月，阳光城主要做的就是安全运行，加快现金回收。比如加快回收原有的应收款，消化库存等。

  至于买地，我们现在处于观望阶段，二三月估计一块地也不买，但要看清市场发生什么样的变化。过了观望期，土地还是要大举投资的，原来计划今年预增的土地储备货值的计划目标没有变。阳光城在全国布局100个城市，衡量的投资标准就是要求项目测算的净利润率不能低于10%，现金流回正时间不超过12个月。所以，选不选哪个项目或选择哪个城市投资，取决于投模的测算结果而定。

  疫情期间，我们还有一项工作就是跟银行做好沟通，这是房企融资最主要的渠道，阳光城合作的金融机构也需要了解阳光城受疫情的影响和应对，所以沟通是必要的。

  另外，也期待再融资市场对于房地产放开，如果定增放开，股本金才能增加，负债率就可以降低，企业才会更健康。从2016年——2019年，定增停了三年，如果定增推动成功，阳光城会更稳健。

  疫情之后不会出台更宽松政策

  中国房地产报：参考2003年“非典”疫情，这次是否会后续对房地产行业出台利好政策？

  吴建斌：长期来讲，政策对于房地产市场还是打压的，后续也不会出台更宽松的政策。短期只是针对房企遇到的困难，大约有十几个城市出台了一些纾困政策。我们还是期待全国因城施策，有更多的城市尽快推出一些对房企支持的政策。否则有些房企挺不过去的，出现很大流动性危机的话，影响面也会非常大。

  2018年和2019年，中央政治局对房地产市场做过重要的决定，最核心的两条：一是房子是用来住的，不是用来炒的；二是认为房地产行业不应占用国家太多的资源，不希望更多的资源再进入到房地产市场。相信这个大政方针是不会变的。新冠疫情最严重影响两三个月，再长四五个月，这对于中国整个经济体来说不是什么大不了的事件。

  中国房地产报：对于后续房地产调控政策的调整，你有哪些建议？

  吴建斌：建议就两点，一是房地产调控政策在过去几年已经发挥了重要的作用，但现在的房地产市场比较难，在政策上建议进一步加强引导，让市场激活，恢复市场正常的买卖，行业进入良性循环，这样对国家经济也有很大的助力。个别城市的“限购”可以继续保留，让当地的老百姓根据自己的能力去买房，这是必要的。

  二是，过去两年针对房地产市场出台的严控的融资政策建议适当放开，譬如资管平台取消了，基金管理取消了，信托前融取消了，我觉得这个政策过于严厉了，应该让金融机构跟企业保持正常的市场运行行为。大家各取所需，才能实现多赢。

  保持镇定，乐观对待

  房地产依然向好

  中国房地产报：这次疫情带给你个人的最大冲击是什么？有什么感触？

  吴建斌：个人感触还是蛮大的。我建议国家对食用“野味“立法，而且执行上要严厉，用法律将“野味”带离餐桌。野味是动物，也是有生命的，不能再杀害野生动物了。

  我也提倡大家讲究公共卫生，做到分餐制。另外要锻炼身体，提高免疫力。西医讲免疫力，中医讲阴阳平衡，必须要加强锻炼，养成良好的习惯。

  最后一点，我觉得因这次疫情倒逼所有生活所需都可通过网购来实现，将来这样的消费行为就是一个趋势，我们要努力去适应这样的变化。

  中国房地产报：在疫情面前有什么样的心里话，要我们传递给行业，一起为武汉加油？

  吴建斌：一是，所有人要保持镇定。这次疫情来得太突然，全国人民都慌了、乱了，谣言四起，但保持镇定很重要。疫情已经得到国家重视，很快就会控制好。

  二是，每个人要把自己管好，做好自己。企业也一样，做好自己，不要给社会添乱。

  三是，不要悲观，疫情很快就会过去的，会像2003年“非典”一样，很快被人们遗忘。疫情过后，我们要乐观地对待生活，一切都会回到正轨。

  四是，中国加油，武汉加油，希望尽快战胜这次疫情。

  最后，我想对同行说，在疫情没有结束期间，一定要管好公司的现金流。疫情结束之后，房地产市场依然会蓬勃发展。对行业不要悲观，只有坚持住，就会迎来很好的发展机会。