房东是否因疫情必须减免租金，租客能否解除合同

  日前，上海市房地产经纪行业协会通过其微信公众号发布了《众志成城共克时艰关于适度减免房屋租金的倡议书》，号召业主（房东）以不同形式向承租人减免房租。那么，在实际操作中，房东是否必须减免房租，租客是否能够要求解除合同？针对这些问题，记者采访了业者和法律人士。

  “是否必须减免”无定论

  新冠肺炎疫情突袭，不少商户经营困难，除国有企业房东按政策对中小企业免除租金外，非国有企业房东也纷纷行动。如世茂商业及主题娱乐自1月25日至2月9日期间，免除旗下自持商业项目的所有租金；万达集团自1月24日至2月25日免去全国323个万达广场所有商户的租金和物业费等。据不完全统计，全国约有500家商场对旗下商户推出了类似的租金减免政策。

  对于个人居住性质的租赁，一些行业巨头也快速行动，如链家旗下的自如，对于暂时无法返回租住城市，又到了续约期的自如住客，推出连续一个月的灵活选择，享受与长续同等价格条件；对于3月1日后返回续租或者不续租的客户，将减免2月份的服务费。

  那么，无论哪种形式的物业，房东是否必须减免房租呢？

  上海市正源律师事务所高级合伙人黄铁山对此表示，新冠肺炎疫情属于不可抗力，根据《民法总则》第一百八十条和《合同法》第一百一十七条的相关规定，租客可以主张房东免除房租，房东不应拒绝。

  北京盈科（上海）律师事务所高级合伙人赵星海律师则表示，根据以往对判例判断和从公平共担的原则出发，从春节以来到疫情结束的这段时间里，租客和房东对租金问题还是应以协商减租为主，要求房东必须免租的实际操作性和可行性不强。

  而上海市房地产经纪行业协会的《倡议书》中的表态似乎具有“风向标”意义。协会表示，根据不同的情况，承租人可与出租人协商减免房租，协会不鼓励任何非理性措施，不支持任何道德绑架。

  长期合同不能因疫解除

  对于签了长期合同的租客，是否能够因疫情要求解除合同？

  记者在采访中了解到，一些商场的小经营户表示，因为疫情冲击，其所在的行业可能会受到持续影响，加之自身抵抗风险的能力较弱，这些商户表示希望与商场解除合同。

  对此，律师观点比较一致。根据《合同法》第九十四条的规定，新冠肺炎疫情防控措施作为不可抗力，是否构成合同解除免责事由，与合同履行期限、合同履行内容、疫情影响程度及因果关系等相关。

  例如，如果商户和商场签订了5年的合同，假如疫情在两个月内过去了，两个月是远远不能覆盖5年的合同周期。“只能说新冠肺炎疫情防控措施对合同履行产生了一定的影响，但该影响尚未达到令合同目的不能实现的程度，疫情结束后租赁合同均可继续履行，合同目的可以实现，故承租人无权以不可抗力为由要求解除合同。”赵星海律师表示。

  个人租房减免靠协商

  对于个人居住性质的租赁，往往牵涉到租客、房东和中介机构三方，情况略有些复杂。

  目前此类租赁有两种形式，一种是房产中介机构居间撮合的租赁，租客如果需要减免租金或者解除合同，中介机构需要帮助租客去和房东协商。租客是否能够达成目的，最终起决定作用的是房东的态度。

  另一种形式是租客、房东和中介机构三方签订协议，房东将房屋包租给中介机构，中介机构进行装修后再租给租客。目前像自如等行业巨头，给予房东的承诺是租金分文不少。对于租客减租的要求，只能减少部分服务费或找房东协商，如果房东不减租而中介公司贸然减租，会让企业背负极大的经济负担。