倪鹏飞：调控需镇定从容 明年楼市将“年稳季变”

  住房问题涉及每个人的切身利益，既是经济问题也是重要的民生问题，每一次房地产政策和市场的变化都牵动人心。今年以来，在中央“房住不炒”定位指导下，各地一城一策、因城施策，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段，保障了房地产市场总体稳定。

  最新召开的中央经济工作会议再次重申要坚持“房住不炒”定位，提出要全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。

  如何理解这一定调？明年的调控政策会发生哪些变化？房地产投资和销售情况如何？市场格局会有何改变？房企需要如何应对？带着这些问题，证券时报记者近日专访了中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞。

  总体目标稳定

  各地政策或相机微调

  证券时报记者：如何理解中央经济工作会议对明年房地产的定调？您预计明年的调控政策会有哪些变化？

  倪鹏飞：楼市调控不仅出于楼市本身的考虑，它是中央的一个重要战略操作，通过调控和长效机制建设，实现“房住不炒”和楼市稳定，不仅可以解决房地产的问题，确保房地产市场健康发展，而且能够保证稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险、保稳定。现在楼市调控是“人行半山坡更陡，船到中流浪更急”。因此，既不能动摇后退，也需要镇定从容。

  中央经济工作会议强调，全面落实因城施策和建立“三稳”长效机制，首先，表明中央楼市调控不动摇的决心和意志，是向市场传达清晰明确的信息，也是向各级政府和相关部门提出明确的要求和指示。其次，全面落实因城施策既是要求各级政府及相关部门都要见行动，也是要求全面理解“因城施策，一城一策”，即通过因地制宜的不同措施，达到所有城市楼市稳定的相同目标。再次，建立“三稳”管理长效机制是在前期调控基础上新的更高的要求，即探索和建立制度化和机制化的调控政策，可以使调控更加精准而且可以相机变动，从而达到调控的灵活性、前瞻性和针对性，更好地实现楼市平稳和“房住不炒”的目标。

  明年楼市调控政策总体基调不会变化，但是具体政策选择及各地执行松紧上会有变化。第一，调控政策将进一步完善化和机制化。比如，将会基本建立住房、土地和金融的全国监测和监管体系，将会完善住房、土地和金融调控的联动机制，将会探索金融、土地、税收“因城施策”的调控机制。

  第二，调控政策将会因时因地相机微调。一方面，各地市场的分化和变动差异，各地因城施策，出台的政策或者政策的松紧会有更多的调整。另一方面，由于市场短期波动，房地产金融和土地调控政策的松紧节奏也会相应变动。第三，“支持住和抑制炒”政策同时发力。“房住不炒”的全面准确的政策含义是支持“住”和抑制“炒”两个方面，在“炒”被抑制住之后，合理的刚性需求、改善性需求以及重置需求应支持，因此对于过去因为抑制“炒”而误伤合理需求的政策，随着市场环境趋稳，楼市调控政策走向完善，未来也将会做出矫正和调整。

  投资增幅稳中略变

  销售指标“年稳季变”

  证券时报记者：全国房地产开发投资累计增速在4月达到11.9%的年内高点后，5～11月基本延续了总体回落趋势，但仍保持在10%以上。明年在“保持经济运行在合理区间”的目标下，您预计房地产开发投资会有何变化？

  倪鹏飞：与2019年相比较，明年房地产投资增幅将保持基本稳定、略有下降的走势，增幅可能在7%～10%区间内，不会出现显着的上下波动。

  首先，从实际情况看，正像中国经济的韧性和回旋余地大的情况一样，由于在房地产类型和空间等细分市场上存在差异，未来一年房地产投资也存在接续和轮回可能，虽然三四线及以下城市增幅有所下降，但是一二线城市增幅可能上升，虽然棚户区改造和新建住房投资增幅有所下降，但是城市更新、旧房改造会接续增长。

  其次，从经验和趋势看，我们认为，房地产投资可能存在台阶性的变化，在保持较长一段两位数甚至20%左右的高速增长后，可能下到7%～10%左右次高速台阶并将保持一段时间。这一台阶自2016年以来已经保持了四年，预计会再保持两年。

  证券时报记者：经历了3、4月份的“小阳春”后，在一系列调控政策影响下，楼市开始进入降温阶段，全国商品房销售指标也在4月达到年内高点后转而下降。不过，下半年以来，销售指标连续4个月反弹，其中，商品房销售面积累计增速更是持续了9个月负增长后在10月份年内首次转正，11月份继续正增长。您预计明年房地产市场走势如何？

  倪鹏飞：与2019年类似，明年商品房销售面积和销售额总体上将继续保持“年稳季变”的走势，销售额和销售面积增幅将保持在5%～10%和-1%～2%，所不同的是在相同季节走势可能略有不同。

  之所以年度稳定，首先是因为需求依然较大。商品房的三大需求即新市民刚性需求、老市民改善性需求、各种拆迁改造的重置需求依然保持增长，也决定市场相对乐观的预期。其次，炒房的利益机制没有完全消除。从短期收益风险比较分析，金融机构仍然倾向将资金投向房地产领域。土地出让金和房地产税费仍然是地方政府收入的重要来源。由于投资工具相对较少，居民资金缺乏出口，一些人仍倾向将房产作为资产保值的工具。再次，楼市调控不太可能放松。基于上述房地产的市场走势、楼市存在的问题，以及房地产问题对宏观经济的影响，中央政府调控楼市的决心和意志不可能改变，而且调整的制度更加完善、机制更加健全，持续调控将使市场运行处在预期的区间内。

  之所以季度变化是因为，一方面，受外部环境的冲击、自身供求关系的变化以及市场预期的调整，楼市将始终处在变化波动之中。另一方面，为了确保楼市稳定并保持在一定的区间内运行，调控政策也根据楼市当期或未来可能的变化，进行不断地微调，市场上升到一定程度调控将会加码，市场下降到一定幅度调控将会有所放松。

  市场集中度进一步提高

  房企需以质取胜

  证券时报记者：尽管今年下半年以来楼市持续降温，部分房企销售增速放缓，但是大型房企的销售规模仍在持续扩大，11月龙头房企销售排名更是出现明显变化。您预计明年房企市场格局会发生怎样的变化？房企需要如何应对？

  倪鹏飞：与2019年相比较，房企市场集中度将进一步提高，不仅中小房企而且个别头部房企资金链断裂、破产倒闭风险加大，必须主动应对，加快转型。

  在市场处于饱和、竞争激烈尤其是需求增幅下滑的情况下，规模小、效率差的房企受到竞争压力逐渐被淘汰，而在融资、拿地、开发、销售、品牌等方面占据优势的房企巨头则进一步扩张发展，房企的分化和极化加速推进。中国指数研究院报告显示，百强房企的市场占有率加速提升，2016、2017、2018年分别提升5.6、7.9、10.4个百分点；2018年百强房企市场占有率达到58.1%，2019年一季度达到70.5%，其中，TOP30房企集中度近50%，均创下历史新高。预计2020年百强房企的市场占有率将超过80%。

  由于房地产业的性质、目前的开发制度以及房企高周转以大制胜的策略，使得房企的资产负债率高且快速上升，而且资产负债率偏高的企业数量持续增多，至2018年沪深上市房企的平均资产负债率已高达79.78%。一方面，针对房地产行业的严监管政策进一步收紧了房企融资的渠道，另一方面，前期举债使在2018至2021年房企处在偿债的高峰期。巨大的偿债和利息支出压力更使得高财务杠杆的房企资金断裂和违约风险激增。

  针对严峻的市场环境，房企必须正视过去依靠高杠杆融资、疯狂拍地、以量取胜的时代已经不复返。为此，必须主动降低高杠杆风险，提升企业自身素质，以质取胜。必须主动接受和寻找合资、出售、并购、股权融资、兼并重组等多种形式，盘活资产、重组债务，通过兼并重组，减少损失、整合行业资源。在市场饱和及中国进入新时代背景下，转型势在必行，但只有在最艰难的情况下企业才不得不转。因此，房企应利用外部环境严峻的挑战，倒逼自己或回归原来的实体经济，或向创新经济转型，或向与住房相关的养老、教育、医疗、社区服务等智能化、高质量的经济形态转型。