盛松成：实现房地产稳定发展，需重视市场的结构性问题

  刚刚召开的中央经济工作会议指出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。日前，国务院副总理韩正在住房和城乡建设部召开座谈会强调：坚持稳字当头，做好住房和城乡建设工作。

  目前我国房地产行业整体表现出下行趋势，房地产投资的持续下行可能造成供给相对紧张，并可能导致未来房价的上涨。此外，房地产市场集中度逐渐提高，大型房企对调控的应对能力增强，房地产调控的效力有所减弱。而我国居住用地供给不足，长期以来，土地供应与人口错配和土地供应结构的问题还在继续影响着整体市场稳定。

  为了稳定房地产业的发展进而稳定我国整体经济发展，需要重视我国房地产市场的结构性问题，如供需平衡、人地匹配、供地结构等，并采取有效措施，以“稳地价、稳房价、稳预期”为宗旨，以供需相结合的调控方式促进房地产市场健康发展，支持房地产业合理融资需求，调整土地供应结构，增加住房供给，加强房价预期管理并继续构建和完善市场长效机制，最终实现房地产稳定发展这一目标。

  一、平衡供需缺口，平抑房价波动

  从长期来看，我国住宅需求主要包括城镇化过程中新增城镇人口的居住需求和城镇存量住房的折旧拆迁需求。根据国务院发布的国家人口发展规划（2016—2030年），2030年我国城镇化率预期发展目标为70%，未来12年我国城镇人口将会增加2.15亿人。同时，我国家庭结构趋于小型化，将导致城市户数增加。如果考虑到住房改善的需求，我国未来的新房建设需求会更大。

  1-11月，房地产开发投资同比增长10.2%，为今年以来最低值，房地产开发投资增速下行已持续了半年多。截至9月末，房地产贷款同比增速已连续14个月回落，较上年末回落4.4个百分点。9月末人民币房地产贷款余额占全部人民币贷款的28.9%；今年前三季度新增房地产贷款占同期人民币贷款增量的33.7%，较去年低6.2个百分点。无论是从存量还是增量看，目前我国房地产融资占比已基本恢复到正常年份的水平。此外，房地产企业表外融资也大幅萎缩。截至今年三季度末，投向房地产的信托资金余额为2.78万亿元，较二季度减少1480.67亿元，环比下降5.05%。这是自2015年四季度以来首次出现新增规模环比负增长。

  房地产投资下行可能对稳定房价形成冲击。11月末，我国商品住宅待售面积为22281万平方米，库存已回落至2012年末的水平。如果房地产投资继续下滑，不仅会拖累经济增长，还可能导致未来房价的上涨，因为供给相对不足。保持房地产投资适度增长与“稳地价、稳房价、稳预期”是一致的，稳房价要求供需平衡。

  应以供需相结合的调控方式促进房地产市场健康发展。我国房地产需求仍然处在相对高位，单纯压制需求并不能从根本上解决问题，反而会因此而造成更大的反弹。实践证明，供需结合的调控方式才更加有效。保证房地产开发投资的合理增长并坚持限购限贷不放松就是这一调控思路的具体体现。

  二、合理投资布局，缓解地区失衡

  我国房地产调控在供给端还面临地区布局失衡的问题。第一，房地产开发投资结构存在失衡，一些区域投资增速与人口情况不相匹配。2019年1-11月，我国西部地区房地产开发投资累计同比增长15.3%，东部区域仅为8.3%。但从人口结构看，东部区域人口2018年达到5.38亿，约占全国总人口的38.52%；中部区域人口为3.71亿，占比26.6%；西部区域人口为3.80亿，占比27.2%。如果中西部区域过度投资，仍然会有供应过剩的风险。如果东部区域投资放缓，有可能造成供应不足，形成房价上涨的压力。

  第二，土地市场供给存在与人口情况错配的现象。通过土地规划建筑面积成交量和商品住宅成交情况，我们计算了各城市潜在住房供应量的增减变化。自本轮调控政策出台至今，土地的供需差距比例较高的城市中有60%是中西部城市，也有不少三四线城市。总体来看这些城市的人口支撑也相对较弱。而一线城市和东部核心二三线城市，土地供给明显小于需求，与此形成明显对照。应继续贯彻落实“因城施策”的方针，针对人口净流入的城市要适当增加土地供给量。对于人口仍在持续流入、产业基础好的大中城市的房地产项目应该支持合理必要的融资需求；对于人口持续流出、产业基础较差的收缩型城市，要严控资金流入，甚至加大调控力度。

  三、优化供地结构，提高配置效率

  从土地供应结构来看，我国的土地供应中的非住宅用地供应明显偏多，导致住宅供应相对紧张。从国际对比来看，纽约的工业用地只占总用地规模的3.48%（2014年，下同），东京为6% （2011年，不包括交通设施用地，下同），而我国一线城市工业和物流仓储用地比重加权均值为28.78%(2016年)。即使考虑到统计口径的差异，中国一线城市的工业用地占比也明显高于纽约和东京等西方主要城市。而在住宅用地占比方面，纽约为42.52%，东京为86.47%，我国一线城市仅为27.90%（2017年）。在商业用地方面，纽约和东京分别为3.91%和5%，而我国一线城市为6.93%（2017年）。

  表1：土地供应结构的国际比较（占总用地规模比例，%）数据来源：wind 同策研究院整理

  表2：2019年11月我国一线城市商办用房去化周期

  说明：商办用房包括商业用房和写字楼两个组成部分，销量也为两者之和。

  不合理的土地供应已经给商业用房销售造成了巨大的压力。我国一线城市2019年11月商业用房的去化周期已经达到了48.72个月。

  总而言之，房地产调控不是压制房地产市场的发展，而是使房地产市场发展相对可控、与整体经济发展水平相适应、供给和需求相协调。长期来看，这也将促进我国经济的健康持续发展。

  我国房地产调控应重视结构性问题。应注意适度保持土地供给的增加并改善土地和住房供应结构。供给端的调控是房地产市场稳定的基础。不将房地产业作为短期经济刺激的手段也意味着房地产业在长期中必然要实现与整体经济的协调发展，避免大起大落，这也将稳定当前房地产市场预期。

  （备注：本文系上海市人民政府参事、中欧国际工商学院教授盛松成在2019年12月21日上海财经大学高等研究院《中国宏观经济形势分析与预测年度报告（2019-2020）》发布会上的主要发言内容。本文仅反映作者观点，不代表所供职机构意见）