孙宏斌：认清房地产新形势

  “从国家经济政策层面来看，改变经济过度依赖房地产的发展模式，已经上升到国家政治高度和中长期战略选择。”融创中国董事长孙宏斌表示，要理解理解这次调控， “有人问房地产何时能够放松，我说不大可能。”

  融创中国董事长孙宏斌，近日出席民生银行不动产金融年会时做出上述表示。一向“敢言敢语”的孙宏斌，针对房地产行业现状、当下机会和未来发展方向明确提出了自己几点思考，并对房地产形势做出了新的预判。

  认清地产新形势

  今年 7 月，中央政治局会议再次强调“房住不炒”的定位，同时增加了“不再把房地产作为短期刺激经济的手段”的表述，这给房地产调控及房地产市场的发展定了一个基调。

  “房地产行业及相关行业占 GDP 的 30%，卖地收入加上房地产行业税收收入，占整个财政收入的 40%。地产行业的贷款占信贷 28.9%，加上用房地产做抵押的其他行业贷款占到50%。房地产这个行业太重要了，占用了社会资源已经太多。”孙宏斌当天表示，改变经济过度依赖房地产， 已经上升到国家政治高度和中长期战略选择，要理解此次调控。“开发商要认清房地产市场新形势，以稳为目标、严厉的房地产调控和监管措施， 更加系统性和全方位，将会中长期持续下去。”

  在“房住不炒”的背景下，房地产调控升级到“一城一策”的调控方式，“分类调控，一城一策”。今年上半年，全国各城市房地产调控政策出台次数高达 251 次。部分热点城市房价有所抬升的现象，也升级了调控政策。

  孙宏斌认为，2016 年 10 月以来的房地产调控，房地产行业中有相当部分企业误判了调控形势。“很多人以为 2017 年两会之后会放开限价，结果没有放开。认为 2018 年两会之后会放开，还是没有放开。一直到今天，已经是第四个年头。” 孙宏斌多次强调理解政策形势，此次调控的是中长期。

  在这种调控大背景下，控制好速度、规模、负债至关重要。

  今年 5 月以来，房地产企业融资渠道持续收紧，房地产信托、境内外发债相继出现政策收紧。银保监会主席郭树清在 2019 年陆家嘴论坛上表示，要防止房地产企业融资过度挤占银行信贷资源。

  孙宏斌表示，融资端面临总量控制和合规性监管的持续收紧。他认为房企依赖大幅增加负债的增长模式在未来的空间将越来越小，将更多依赖经营现金流和股本资金发展。

  关于房企规模问题，孙宏斌说， 未来城市化还有很大的提升空间，今年大概是 16 万亿元，这个规模大概还会保持很多年。

  “行业到目前 15 万亿元量级的时候，从增量市场往存量市场转变， 这个存量不是指二手房存量、增量， 是房企手握的存量开发资源。”孙宏斌说，2007 年 3 亿元规模到 2018 年15 万亿元规模，这中间涨了 5 倍，但是未来保持 15 万亿元的规模发展， 房企就开始难做了，从抢增量到抢存量，这其实是一个特别大的变化。

  孙宏斌认为，当前形势下不能有侥幸心理，房地产调控会持续很长的时间。

  融创的选择

  虽然如孙宏斌所言，但是融创今年以来的并购步伐未有停歇。在融创超 40 亿元接盘李嘉诚旗下大连市西岗项目交易之后，孙宏斌解释了融创如何思考与选择。

  孙宏斌提到三点：一是低成本土地储备是优势。二是品牌、产品、服务是综合竞争力。三是坚定地布局消费升级，像文旅、文娱、教育、医疗、大健康等。

  孙宏斌认为，综合竞争力强、均衡全面的房企将在存量市场竞争中更有优势，获得更多发展机会。

  “综合能力第一要素，房企库存有问题，就说不上综合竞争力。因为有库存很麻烦，房地产挣点钱很难，亏钱特别容易。要是挣一个亿的话特别难，但是亏一个亿特别容易。挣钱以后一堆事，亏钱之后什么都没有。”孙宏斌说，如果库存有问题， 土地储备布局不对或者贵了，那基本上就是别说综合竞争能力了，就是能不能活着。

  “提高我们的综合竞争力，还要看布局和土储质量，因为这个行业分两段，前段投资，后段做产品，投资做错了的话，做什么产品都亏钱，所以布局和土储很重要。”孙宏斌说。

  孙宏斌认为，融创当前要持续降低负债率。“我们有一个综合的负债率目标，我们希望负债总额能够下降， 由于利润的大幅增加、销售额的增加， 负债率很快降下来。”

  融创发布销售公告显示，今年前 10 个月，融创在中国房地产企业销售额榜单上排名第四，累计实现合同销售金额约 4339.2 亿元，同比增长约 17%；合同销售面积约 2970.7万平方米，合同销售均价约 14610 元/ 平方米。

  融创中国的中期业绩报告披露， 今年下半年有超过 420 个项目在售，总可售资源超过 5700 亿元，其中超过 80% 的可售资源位于一二线城市，上述可售资源将支持融创 5500 亿元销售目标的达成。

  关于在消费升级上的布局，孙宏斌说：“我们坚定地布局消费升级， 像文旅、文娱、教育、医疗、大健康等等。这属于房地产 +，布局这些就是布局将来。这方面的布局主要是为了五年以后、十年以后的事。因为眼前都挺难挣钱的。我们要从容、稳健，还是要讲规模、讲高质量增长。”