易居企业CEO丁祖昱：房地产很多逻辑都不适用了

易居企业集团CEO丁祖昱

  2019年是“2010年代”的最后一年，对于房地产行业来说，亦是关键的一年。

  11月22日，易居企业集团CEO丁祖昱在广东时代传媒有限公司主办，时代周报、时代财经、时代数据承办的2019中国地产时代百强榜论坛上表示，当房地产市场即将从“10年代”跨入“20年代”的时候，许多地产逻辑正在发生变化，过去适用的很多常规思路在今天都不适用了。

  “今年整个市场变动得特别厉害，1月开始寒冬，3月直接入夏，5-7月基本是夏末秋初，7-9月马上又进入到新一轮的市场调节。这个变化在过去从未出现，房地产市场很少能在一年当中历经春夏秋冬。”

  四季分明的市场中，房企也在主动或被动地做出一些调整，纷纷淡化了过去规模行先的思路，“稳”字成为房企们的共识。

  谈市场：宏观数据未完全反映行业压力

  过去很长一段时间里，地产都与财富联系在一起。不论是购房者，还是开发商，都不乏因为房地产而实现财富剧增的案例。那是房地产市场飞速发展的时期，“买房赚钱”的观念深入人心，“抢房”的现象频现市场。

  但是，2017之后，“买房赚钱”的比重开始下降。丁祖昱称，尤其是近两年，买房后没赚钱甚至亏钱的案例也很常见。一夜之间购房逻辑发生了变化，房子从原来被称为“最好的投资品”，到今天买房和炒股差不多，也要精挑细选。

  这其中，政策的因素不可忽视。“从中央层面来看，最近三年的政策没有太大变化，都是‘三稳’，都是去杠杆，只是今年加了一句话‘不将房地产作为短期刺激经济的手段’，这决定了哪怕‘放水’，水也流不到房地产。”

  核心客户群体的变化在市场的各项数据中得到体现。丁祖昱指出，今年新房供求依旧“压力山大”，3、4月份的小阳春到直接入夏以后，6月份市场开始一路往下走，直到9月份，成交数据才因为供应大幅度增加而有所回升，“今年新房市场不是很乐观”。

  类似的情况也在二手房市场中出现，5月份出现下行趋势，9月份稍微冒了一点头，到了10月，下行速度加快。丁祖昱称，二手房和新房不同，新房由房企主体来定价，供应决定销售，是一对多的概念，而二手房是一对一，是消费者对消费者，二手房市场就是消费者购买意愿最直接的反应。

  “二手房市场是一个领先指标，目前来看还是有很大压力。整个二手房市场处于观望，特别是一线城市的二手房低迷一定会影响到新房的成交，特别是影响到改善群体的成交。如果二手房数据能够否回升或者回稳，整个二手房的态势可能得到一定的改善，新房的销售也会相应好一些。”

  此外，土地方面的数据同样体现着压力。“土地数据现在是‘三降’，地价降了、成交面积降了、成交总金额降了，甚至是‘四降’，溢价率也降了。”丁祖昱分析认为，土地市场的下降说明房企对未来判断趋于保守，且房企的现金流并不是那么充裕。

  不过，就算市场充满凉意，但在宏观数据层面，企业对地产的投资却保持着增长的形势。国家统计局11月14日公布的数据显示，今年1-10月，全国房地产开发投资额为109603亿元，同比增长10.3%。

  “今年宏观数据有非常大的迷惑性，地产业内感觉到的压力宏观数据没有体现出来，甚至掩盖掉了市场的压力，房地产仍然保持两位数的增速。并且在10月，销售面积增速由负转正，销售金额一直保持在接近10%的增幅，到年底两项数据将创新高。”

  谈房企：未来会比出高低、先后

  与市场愈来愈冷静的形势相呼应的是房企增长速度的放缓。回顾房企过去10个多月的表现，丁祖昱用“还行”来形容，但他也强调，“还行”是指今年在市场压力如此之大的情况下，大多数的房企销售还略有增长很不容易，如果与往年相比，房企销售增长是不够的。

  “2017年的时候，30%的增幅大家都觉得有些慢，今天，增幅达到10%就已经很不错了。今年前10个月，有十强房企出现了同比下降，过去历史上很少有十强房企销售总额下降的情况。所以，现在出现20%、30%的增长是偶然的，10%左右应该是正常的。”

  金融政策的由松到紧很大程度上左右了房企的表现。今年年初开始，房企融资井喷，最密集的时候，9天之内上市房企所发布的融资计划金额接近千亿。但5月起，金融形势急转直下，多项金融政策陆续出台，房企融资“阀门”关紧。

  “以前房企的逻辑是多拿钱、多拿地、高周转，除了高周转仍适用于今天以外，资金金融环境已经不支持多拿钱的思路了。”丁祖昱认为，当前的房地产市场逐渐失去了财富效应，房企的压力非常大。

  市场下行、金融环境紧张的背景下，融资成本影响着房企未来的发展。丁祖昱透露，现在为了拿到钱，部分房企愿意给出更高的利息，例如名义上是7%利息，实际很多企业要在这上面加30%、40%的成本。

  “房价暴涨的年代，房价可以弥补利息成本。但在今天房价涨得慢或者房价不涨的环境下，利息就成为非常重要的成本，而这个成本最终影响到企业未来的发展。利息相对较低的企业在未来将占据比较领先的行业自由度，竞争能力也会更强。”

  也就是说，未来房企分化将进一步加剧。这在行业集中度上已经得到体现，目前TOP30集中度还在上升，但是TOP30之外的集中度已经不涨了。“虽然现在的头部企业增速放缓，但集中度还在往上走。而五十强企业、百强企业，如今增速与集中度都不涨反跌。”

  丁祖昱继而指出，一个时代过去之后，房企之间很多所谓的共性被各种各样的外部条件所掩盖，共性逐渐演变成了差异化，房地产行业不再是一荣俱荣、一损俱损，房企之间会比出高低、比出先后。

  他预测，明后年很多房企的增幅会进一步下降，“但绝对不代表这个企业不好，未来不能以规模来论英雄，或者说不要单纯以销售的增或减来论企业的好与坏，这个评判的逻辑发生变化了。”