中信资本程骁远：存量远时代，房地产私募基金转型之道

  房地产私募股权基金Co-GP模式，能够平衡两大问题。

  "从目前的房地产金融环境来看，很多表外非标类融资已经变得非常困难了。"中信资本高级董事总经理、房地产部门执行合伙人及主管程骁远在2019金砖论坛主题演讲中表示，从中央对房地产新的表述来看，由于"不将房地产作为短期刺激经济的手段"，坦言房企融资环境下半年并不会宽松。

  "今年一季度偏松，二季度开始收紧，三季度谈怎么活下去，四季度各方面压力可能还会更紧。"程骁远说，7月份以来中国人民银行、发改委对房企融资及海外债券的募集也出了一个指令，基本上融资要有新增的量是非常困难了。

  房地产私募股权基金渠道是不是可以作为一个填补？

  从增量市场来看，房地产私募股权基金，主要还是开发型，私募基金嫁接开发商的项目操盘能力，实现项目的退出，其中包括了债权为主和股权为主的投资形式。2017年中基协出台4号文，将私募基金明股实债形式禁止，房地产私募基金投资回归真股权时代。

  房地产进入存量时代，房地产私募股权基金的投资方式与增量时代存在很大的不同。程骁远表示，这当中包括了募资、投资、资产管理、投后管理等众多环节，这也要求私募基金对项目的判断尤为重要。

  "从今年年初火热的大宗交易市场可以看出，存量时代对股权、私募基金的需求量会更大。"程骁远说，这些买家中以外资居多，因为他们的投资周期会长一些，少则四五年、长则七八年；此外他们持有较长周期的资金，主要是看好中国经济未来十年的发展。

  "我们可以看到，去年以来中国房地产大宗市场交易量回升，买进的几乎都是外资，这些外资认为这些资产平时不易买到，但目前市场上资金较为紧缺，更多的业主会选择将手中的资产降价进行变现。"

  程骁远表示，在房地产私募股权基金领域，中国目前还处于起步阶段，但未来出现像黑石这样的机构并不是梦想，因为他相信中国未来是全球最大的资产管理的国家，也是物业、房地产、不动产的交易量名列前茅的国家。

  在房地产私募基金实操上，程骁远指出，一只基金的设立需要构建投资管理、咨询项目管理、投资者关系等几大重要板块。"其中，投资者关系非常重要，这决定了项目的融资能力，因为最终是你的融资能力能不能让你有效地、快速地融到钱，然后找到好的项目去投。"程骁远表示。

  而在私募基金结构上，中信资本近年搭建的Co-GP(私募基金双合伙人)，备受合作方认可。程骁远说，这种房地产私募股权基金Co-GP模式，能够平衡两大问题。第一，发挥GP的各自优势，开发商发挥项目操盘管理能力，私募基金机构发挥募资、投资、退出及中间监管能力。第二，规避利益冲突，"投资人最担心的不是一个项目好与不好，而是中间有无利益冲突。"

  关于利益冲突，多发生在房企旗下的私募基金中，"很多开发商自己设立基金，往往会在这方面带来利益冲突的嫌疑，因为项目操盘开发是你，管理是你，销售也是你，资金也是你在募集和管理，怎样做到一个平衡，这对投资人来说往往是一个疑虑。"程骁远说，房地产私募基金Co-GP模式能够解决这一问题，各自凸显自己优势，能够在一个结构中将双方的优势资源结合在一起。