姜孟军：战略聚焦，稳健经营

  中房网讯 9月19日，"2019中国房地产企业品牌价值测评成果发布会暨房地产品牌发展高峰论坛"在云南抚仙湖举行。这是中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心连续第九年开展此项活动。

  在本次论坛上，多位房地产行业专家、学者，知名金融机构的代表以及优秀品牌房企代表分别就房地产政策、市场、金融形势，以及企业创新等话题展开交流。新希望地产副总裁姜孟军在演讲中表示，新希望地产五年十倍的增长，还是有内在成功的必然。因为新希望集团的经营理念就是稳健，新希望地产把这个基因继承得很好。而其稳健体现在两个方面，一个是战略聚焦，第二是专注产品打造。

新希望地产副总裁 姜孟军

  据姜孟军介绍，新希望地产从2014年的50亿左右，到今年预计会达到700亿左右的销售，增长还算比较快。而它的特征就是，慢的时候没有低于50%，快的时候也从来没有超过100%，这也体现了稳健成长性。

  姜孟军进一步介绍了新希望地产的四个战略聚焦：

  第一，发展城市聚焦。到现在为止聚焦12个城市，只做新一线和强二线。

  第二，区域聚焦。绝对不到城市的边缘或者远郊区，一定是选择城市的核心区域。

  第三，产品聚焦。只专心做住宅产品，而且只做中高端。

  第四、人才聚焦。新希望地产高管的稳定率很高，高管一把手都是内生的，而且年轻化，体现了稳定性。

  谈到对未来的几点预判，姜孟军表示，未来相信城市会分化，地产商会分化，项目会分化，包括楼盘也会分化。人口向少数城市集中，未来房地产开发也会向少数城市集中。所以新一线和强二线成为大多数企业的共同选择。此外，因为公开市场不好挣钱，产业运营能力会成为核心竞争力。

  以下为文字实录：

  姜孟军：各位嘉宾、各位同行：大家下午好！

  说到新希望地产一定要讲到新希望集团，因为我们和传统开发商不一样，因为新希望还是以实业为主的大型集团，成立于1982年，现在也是中国最大的民营企业之一，我们一直在以农业为主的传承的实业里面发展。我们是中国最大的民营龙头企业，饲料、鸡鸭等等都是全国第一。

  农业做得好了之后，我们也做了相关的快销，比如说乳业，我们乳业做的是鲜奶为主。在金融方面做了很多投资，我们最早是民生银行的发起人，现在也有自己的希望银行，还有其他的金融投资机构。今年也进军了环保产业，今年3月份收购了一家环保公司。同时我们也和其他更多的公司一样探索新的赛道医疗和健康。去年有2000亿的资产规模，有1300亿的年销售收入，在全球30多个国家有600家分公司，有8万名全球雇员。

  新希望地产最近几年在行业内有了一定的声音，应该说我们过去五年，从2014年的50亿左右，今年预计会达到700亿左右的销售。增长还算是比较快，我们增长有一个特征，慢的时候没有低于50%，快的时候也从来没有超过100%。这个体现了我们稳健的成长性，同时还有一个特征，做房地产的难免有一些地不赚钱，我们新希望地产希望把这个记录保持下去，到现在为止没有一块地买错了，都是赚钱的，赚的少一点是可以的，只有赚多和赚少，没有亏钱，同时我们的房价均价在2.1万以上。

  五年，我们十倍的增长，肯定还是有它内在成功的必然。其实，我们地产继承了我们集团非常光荣的传统“稳健”，因为新希望集团的经营理念就是稳健，新希望地产把这个基因继承得很好。我们稳健体现在两个方面，一个是战略聚焦，第二是专注产品打造。

  我们是怎么体现战略聚焦呢？第一、发展的城市聚焦。我们到现在为止，到今年也就12个城市，中梁是全国几百个城市，还有好多的公司，作为我们这样达到六七百亿的公司，只是聚焦12个城市。我们只做新一线和强二线，一线城市我们不进去，我们在上海是有开发的，后来退出来了，因为一线的地太快，我们在发展期资金有限。第二，一线人口慢慢被控制，房价受政治的因素影响比较严重，不适合我们成长性的地产去做。三四五线的持续性不一定好，因为我们讲要持续性的发展，现在大家都知道，三四五线经济的活力，包括人口肯定是没有新一线和强二线好，所以我们以聚焦新一线和强二线。而且这种聚焦有的时候也是一种痛苦，以前新希望集团有很多饲料厂，后来这些饲料厂的位置就变成城市了，我们经过内部讨论后，让政府收储或者让别人开发，这个不是我们的战略，既然我们选定了战略，我们就要聚焦。

  我们每年新进1—2个，从2014年开始才作为一个产业板块来做。在2014年之前，只再四月、云南、广西和东北的辽宁有开发。2013年我们进入了浙江温州，2015年、2016年温州一个城市就可以做到上百万的销售。后来我们从温州一路北上，从宁波再到苏州、杭州、嘉兴，今年也进入了南京，我们每年只进一两个城市，内部管理层有一个要求，绝不超过3个。因为多了，我们的人员、资金是有限的，我们对城市的理解是有限的，只有专注这个城市，才能对这个城市理解的更深刻。

  我们一旦进去以后，不是只做一两个项目，我们是三个开始。我们进入苏州、进重庆，全都是一样的，今年上半年，我们从2016年开始等机会进入南京，今年我们认为机会来了，一口气拿了三个项目，这个是城市聚焦，要慢慢观察，看准了下手要狠。所以我们每个城市的产值是相当高的，这是一个城市聚焦。

  除了城市聚焦之外，还有区域聚焦。我们在很多城市，比如在成都的东面发展很多，在杭州萧山有七个项目，苏州全部在吴江区，为什么我们选择这些城市？第一、绝对不到城市的边缘或者远郊区，一定是选择城市的核心区域。因为地产地段是最重要的，地段选好了，未来的抗风险能力更强；第二、我们聚焦这个区域，对区域的理解就会更深刻，对区域的政策，开发的流程，供应商等等理解会更加的深刻。像前两天杭州的总经理给我打电话说，说杭州最近房子卖得很好，一个盘只有200多套房子，但是有2000人报名。这2000人报名之后，下个月另外一个盘就开盘了，营销费都不用花了，让剩下这1800人过去。这个是区域聚焦带来的好处。

  第三产品聚焦。我们曾经在2014年之前，做一个产业板块的时候，反而是新希望地产做了高端住宅、低端住宅，也有写字楼，也有工业园，还有五星级酒店，还有综合体，最后发现什么都做，什么都没有做精。2014年把其他的统统砍掉，只专心的做住宅产品，而且住宅我们只做中高端，因为我们觉得一般的刚需肯定是买郊区的，买二手房的。未来我们选择城市核心区域，一定会选择中高端，所以我们把产品聚焦到中高端上来。从而让我们的产品不断迭代，也有不断的升级，得到客户更多的认可。

  第四人才聚焦。新希望地产还有一个特点，我们的一把手从来没有一个空降的，而且高管的稳定率也很高，很少有走的。非一把手的高管可能还会从其他企业引入一些，我们的高管一把手都是内生的，而且年轻化。为什么呢？因为一个企业要长远发展，因为我们集团是要做百年老店，首先要对企业文化进行认可，每个城市如果仅仅是外来的经理人，没有想到长远的发展，就会通过各种的手段把这个地做得很好，但是到最后不是那么一回事。我们所有的高管都是集团内生的，对我们这个非常深刻，也会认可我们的文化，我们的发展就会根据城市不同的情况进行有序的分配。第二个是年轻化，因为地产行业很辛苦，我们现在的总经理清一色的是80后，而最新的像营销总都是89年，是非常年轻的，体现了稳定性。

  专注产品

  投资好了，客户最终要认你的帐，一定是产品。这里展示了新希望地产的一些产品。这是程度的D10天府，我们是实体的样板房展示。包括宁波的堇天府，获得德国的红典奖。还有杭州的产品，应该说产品通过几年的沉淀和打磨，新希望的产品是非常具有竞争力的。

  第一、严控产品设计。总裁亲自管效果，并不是说总裁和我更专业，但是因为高管的重视会让你的团队更加重视，只有一把手亲自重视产品，才能够把产品做得更好。

  第二、专注产品系标准化建设。新希望地产最近在重点打造锦麟系，全国已经有十几个锦麟系产品。我们希望未来锦麟系代表着新希望产品的象征，成为我们的拳头产品。

  第三、爆款产品研发，我们内部有研发中心，专门有一个1000多人成立的实验室，专门进行新材料、户型等等研发。

  第四、推行实景展示，所见即所得。现在在每一个项目在方案启动设计的时候，一定要求标识出来实景的地方。

  第五、品质不为成本让步，品质不为进度让步，坚持我们的品质策略。

  第六、客户满意度是考核总经理的主要指标之一，作为他奖金的重要评定标准，只有上升到这个标准，才能够得到更大的重视。

  未来的几点预判

  第一、分化与集中

  未来我们相信，城市会分化，地产商会分化，项目会分化，包括楼盘也会分化。其中应该是人口向少数城市集中，未来房地产开发也会向少数城市集中。所以新一线和强二线成为大多数企业的共同选择，同时还有向少数企业的集中。

  第二、公开市场制造业化

  国家对房地产的引导，有可能未来房地产会向公开市场拍地，在重庆我们的利润是在8%—10%左右，我们集团做其他的制造利润从来没有超过5%，所以低利润会成为常态。

  第三、产业运营能力成为核心竞争力

  因为公开市场不好挣钱，产业运营能力会成为核心竞争力。

  我们除了继续坚持稳健策略之外，还会寻找新赛道，着重发力以文旅为核心的产城联动。最近在全国有六个城市都有项目都拿到了前期阶段，明年会有产品面世，希望得到大家的关注。

  未来新希望地产要走向何方，我们希望未来我们成为一个精致、绿色的房企，他用了六个关键词：规模中等、管理精细、产品匠心、服务瑧心、客户忠诚、品牌IP。也希望我们在视频行业里严格要求，来对待我们地产的生产和制造，真正为客户着想。

  谢谢！