蔡金强：房企未来需要高水平“车技”

奥陆资本总裁及首席投资官 蔡金强

　　中房网讯 5月23日，"2019中国房地产上市公司测评成果发布会"在香港举行，这是中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心连续第12年发布中国房地产上市公司测评研究成果。

  会上，奥陆资本总裁及首席投资官蔡金强在发表主题演讲时表示，未来两三年是房地产行业整合的最后冲刺阶段，房企已经到了要深刻考虑多元化的情况，此外，拿地的抓手也成为所有地产公司规模竞争最大的一个挑战。

  宏观方面，蔡金强称今年整个流动性相对宽松，预计全国销售情况与2018年相比总额和面积或有微跌，单价有所反弹，尤其是一、二线。全国的商品房的销售金额在14.7万亿元左右，住宅在12.5-12.6万亿元。他认为最大的挑战是地价问题，“1-4月份地价上升很多，部分回到去年年初或2017年最高的水平。这种情况下如何补地，补回来的地如何保持利润率，对房企是个难题。”蔡金强表示。

  对于未来两三年，在蔡金强看来，房地产行业的整合会进入最后的冲刺阶段。首先，规模排名上，前10的排名中有8、9个是基本没有悬念的，最多有一两个位置可以竞争。未来两三年的主要竞争空间在11—30的位置，在整体大环境比较困难的情况下，开车的技术需要很高水平。

  以下为文字实录：

  蔡金强：各位朋友大家好，也谢谢易居今天的邀请，非常荣幸今天来这里跟大家做一个分享，过去几天特别忙碌，参加特别多的关于中美贸易战的一些讨论，甚至昨天晚上未来深夜2点钟还有一家美国特大的券商，组织跟美国前三智库的一些交流跟他们的说法，等一下讲《格局决定未来》这个主体前，先简短跟大家分享一下对中美贸易战的一些粗浅的看法，也是一个分享。

  刚刚周忻周董说的现在的内心焦虑不光是地王的问题，也不是发债多一点还是少一点而是不知道中美的贸易战会怎么样，中美贸易战对内房和相关产业链的影响会怎么样，我等一下先讲一下这个。

  昨天很有幸美国一个前三的智库的人来跟我们讲述一些他们作为白人的一些真实的看法，他们有点综合还有最近的一些看法，他们认为这次美国比较认真，是真的来了，而且是朝野和民主共和两党一致看好，没有所谓的亲华派可言，全是跟中国好好干一仗是他们整个社会的共识。新型的冷战可能很不幸可能真的是机会蛮大的，这个冷战更多的是在经济或者是地缘层面，不至于演变成跟苏联那种比较热战的情况，更多的是在一个冷战的情况下，所以这是第一点。包括他们自己也不遮掩地表达了这种看法。

  第二，大家也觉得双方的冲突时间可能会比较短，并不是一两年或者是签一个合约，就说认怂交一点钱就可以了，这是需要换位思考。上一次美国弄自己的小弟日本的时候也弄了很久，把日本的GDP弄到美国1/3才肯走。大家觉得原来要签一个合约怎么没有签，就算签一个合约，可能3个月就有一场科技战或者其他的找你。这个事情本质上没有分别的，这个事情是一个比较全方位的，除了贸易以外，汇率、科技、人权、地缘政治这些东西都陆续有来。

  说到比较短的情况下，现在美国或者是特朗普他们在用一个直线施压的政策，他对伊朗也是同样的政策，对北朝鲜也是用同样的政策。他们对华为甚至亲天传闻对海康卫视持续施压的情况下，那个智库的人可能很快会派遣海军进入台湾和南海，大家不用惊讶，这会一出出一个个来。

  这样的情况下貌似我们政府自己这边也不太容易让他这么得逞，这个东西大家要有心里准备，而且是一个比较全方位的，但是不要过度地自我不自信，我们达到了世界第二大的经济体，如果是非洲可能没有可能，我们如果要崛起这也是一个必要地洗礼。

  对于内房企业尤其是香港上市的内放企业，宏观市来说需求面来说两三年以后还是有所影响，大家还是要有一点心里影响，去年的12.6万亿住宅的需求，还是略微地往下走的。因为这个东西影响到经济的方方面面，这个影响会早晚出来。虽然10万亿人民币住宅的需求端应该还是他们住，但是这个是从宏观上看。更为具体一点是人民币贬值对内房企业在香港债的影响，这就事实上大家真的小心一点。

  今年1—4月份大家已经发了不少，1—4月份如果这个钱拿回去是投在买地或者是其他有用的东西上面，那这个钱花得值，就算人民币贬值了也没有办法。但是如果这个钱只是为了拿而拿的话，事实上还是要小心点。因为心里已经到了一个关键的位置，就是1：7，如果一旦突破了，这个东西会走得很快，政府可能也就破罐子破摔，我就让他自己看看能够到怎样的位置。这样对于内放企业在海外的债务美元债的管理，大家未来还是要比较留意一下，因为这个规模还是比较大的。

  更为具体一点，昨天晚上我也有在思考，因为这一次更为具体的是对华为，或者是大疆这种龙头企业的影响，你会看到恰恰这些企业要不然就是在深圳，要不然就是在杭州，所以如果说像在深圳的话，现在在深圳或者是在杭州，尤其是在深圳高端房子的购买人群主要就是这些科技企业的大佬们，或者是高管，或者是高收入人群。如果这样，事实上这个东西对深圳的高端楼房的销售，我估计很快就会显现出来。因为这一次他集中针对的企业事实上很多都是在深圳的，昨天甚至连比亚迪也都有被传进去，比亚迪到底有多考绩，这个比较耐人寻味，反正他觉得他是高科技的。

  现在很多的科技企业，被包括进去了不知道是不是幸运，刚刚题外话是对中美贸易战的看法对房地产的影响。像我们的基金做股票包括行行业业，我们最近也在梳理。事实上你会发信，最后内房害是比较幸福的，现在我们梳理下来只有内房跟消费品这一块相对未来是比较客气的，事实上内房现在前30、40，每年的结转的利润30、40亿的比比皆是，这个到内房来说，我过去几年一直参加不同的论坛强调，咱们还是比较幸福的，以前虽然政府每年都调控，现在我们相对内需和外在的影响，除了人民币贬值这一块的因素影响比较大，其他相对还是比较有一定的防守性。

  回到演讲的主题，首先讲一下今年以来的数据，数据我就不再说了，丁总讲得非常详细了，没有人能够比克而瑞讲数据讲得更精细。今年1—4月份除了房地产的投资金额，成交的金额涨了8.1，这个东西肯定比大家想像中的要好不少。

  第二，回到比较具体的在香港上市的房地产公司来说，1—4月份销售金额事实上是涨了12%，4月份当月涨了28%，这个数据事实上还是比大家去年年底或者是今年年头想像的要来得不少，我们自己觉得今年整个上市的房地产公司的销售金额增加15—18%还是有机会的，虽然前10可能增长会比较放缓，大概只有10出头左右，现在11—30名左右的区间，往上还是冲得比较猛的。

  前10里面，恒大、碧桂园跟万科，现在他是另有追求，相对整个增长性比较低。其他的事实上还是可以的。也就是说今年可能在一个比较困难的情况下，内房上市公司还是能够在销售端、预售端交出一个大概15—18%销售增长的数。这样的数跟往年比，好像略微逊色一点，但是事实上如果说跟其他的行业比，已经是无比地幸福，所以这是一个特别短期的看法。

  我比较集中地说一下今年的看法，过去每年都说是顶，今年全国的销售金额跟2018年来比也还是会接近的，金额还是接近的，最多是微跌而已，面积跌一些，价格优所反弹。尤其是一、二线，内房在这种情况下今年全国的商品房的销售金额是14.7万亿左右，住宅在12.5、12.6万亿这个数，应该还是可以做得到的。

  刚刚讲中美贸易战的影响，对内房也不完全是坏处，有好处的情况下，首先今年整个流动性相对宽松，估计大家是可以比较稳定的，政府也不会在这个时候去玩这个危险的游戏，因为现在撬动中国经济的两个产业，一个地产、一个汽车，汽车已经歇菜了，汽车1—4月份的销售量是下跌20—30%。现在你只剩下这个隐情，1—4月份投资的金额涨了大概10%多，如果这个引擎这么发展的话，根本不用跟美国打什么仗，用我自己的力量就差不多了。今年的整个流动性会不错。

  可是现在最大的挑战是地价的问题，一到4月份大家会发现地价上升了很多，很多回到去年年头或者是2017年最高的水平，刚才丁总讲了因为去年买地买得少，大家想把这个地补回来，1—4月份大家买的地还是可以卖，还是会推出，这是表现大家在买地上的冲动，令到地价整个上蹿得比较厉害，贸易战令到房价会比较平稳。这个今年最大的挑战，怎么样补地，跟补回来的地相对的利润率能够保持住的情况。

  今年事实上对内房来说，除了的大宏观以外，并没有说混沌成怎样。反而未来2、3年我们看法是比较困难的，也不光是内房的问题，是因为中美的冲突演变成为贸易战和其他的汇率战和其他林林总总的冲突，整个大环境本身相当困难。房地产作为一个宏观企业来说，这个影响不会没有。

  可是销售的规模应该还是在10万亿人民币以上，比较困难，但是大概总规模还是能够在10万亿人民币以上。未来的两三年，我们觉得这个行业的整合会进入最后的冲刺阶段，如果上得去的可能是最后这两三年，看前30的排名，1—10有8、9个是肯定的，最多有1、2个位子给大家争一争。其他接近是没有悬念的。未来这2、3年比较大的空间在11—30，这个位置上进行一个变化，在整体大环境都比较困难的情况下还要往上冲，这个开车的技术事实上是需要很高水平的。

  未来的2、3年有两个东西比较值得注意的：

  第一个是拿地的抓手，因为我们慢慢也看到了未来2、3年的一种回归到整个市场来说，是地价不太会跌，可是房价也不太能涨，地价还是在高位运作。所以这个事实上对于内房的一个其中的最大的挑战就是，你拿地有没有抓手，因为你如果光是靠招拍挂去拿地，事实上每块地都有几十双眼睛盯着，你也很难突然间就检漏或者是怎样的。招拍挂很难再为你带来合理利润的这种土地，所以土地的抓手现在变成了所有地产都是，尤其是想往上排名、往上冲的地产公司的一个最大的挑战。

  第二，商业模式多元化。现在你到了这个规模，事实上也应该考虑这一块。这是未来两三年的一个看法。

  回到拿地抓手的这一块，大家如果有看股价，今年在内房债香港的涨幅或者是A股的涨幅，涨得最好的是奥园、新城、时代、融创或者是金茂这种类型的地产公司，你发现这些投资还是比较理智的，这些公司背后有什么东西呢？第一他的销售增长比较快，第二刚才讲的这5、6、7、8家公司拿地方面都有一些特别的本领，比如像新城或者是龙湖，他因为有商业方面的优势，他拿地拿得相对比较顺畅，成本也比较好。金茂因为有城市更新的优势，所以他在今年也算不错。广东的同事比较幸福的，因为他有三旧改造，所以今年无论是奥园或者是时代，这些公司来说，因为大家开始发现三旧改造和旧村、旧厂这些，他的价值显现出来了，所以大家觉得这个东西也是在现有的情况下可能是一个最好的招。

  所以我们觉得未来两三年，如果光是指凭眼光的话事实上是很辛苦的，地产公司现在还是怎么样去培养或者是优化一下自己的拿地抓手，这一块可能才能在未来的两三年，一方面又把排名跟销售规模往上推，另外一方面又能保持制定的利润率这一块。

  如果回到抓手这一块，现在比较明显的是商业综合体的这种是一个抓手，像华润、像新城、像龙湖他们都比较用这个方法。还有另外一种是城市更新、城市综合运营的这种项目，这种金茂是做得比较优秀，这种模式是上升比较难跟的。因为首先你基本上要是政府自己人才让你干这个事情，所以现在向华夏幸福都没有像以前做得那么顺畅，现在金茂这一块做得比较多。

  广东的同事或者是武汉、郑州也比较幸福，他有比较多的三旧的项目，三旧的项目以前在深圳比较多，从去年开始在广州、在深圳、在佛山、在珠海，整个三旧的推进项目有大幅改动的迹象，大湾区又是大家看好的地方，大湾区这种三旧的土地的获取，实际上有一个很强的优势。我们觉得这个模式事实上有一些东西，有一些其他的城市也会慢慢参照，虽然不是完全的一样，但是也会有所类似。像郑州、像武汉，也有类似的这种改造。有一些其他的地产公司在这一方面，在这些城市也又开始展现出优势来。

  文旅这一块比较难，现在只有恒大跟融创相对用这个方法拿地比较多，像文旅事实上还只是适合头部企业去做，因为这种投入跟在政治上、关系上非常过硬。这实际上是一些拿地的抓手的讨论。

  今年你发现股价搞得好的大概都是这种类型的公司，在明年这些类型公司股价还是会比较有优势的，他反映在利润上是非常有利的。像时代中国实际上规模上不算很大，但是他18年结转的利润就40几亿，今年结转的利润可能接近小60亿，这个东西他卖1块钱，大概等于人家卖2块钱的效果，所以这个还是比较明显的。

  最后讲一下多元化这一块，我们觉得这一块是必须的，刚好也结合今天易居的一个主题，比如这么多的物管公司，内房已经到了要深刻考虑多元化的情况，而我们是比较遵从沿着产业链进行多元化的，也就是商场、物管，像这种沿着产业链，周边上下游进行多元化。这种事实上还是比较实在的，而在商业跟物管方面又显示出他真正的有利性出来。跨行业和多元化事实上往往最后是非常地困难的，因为这个东西并不是说买就能解决问题的，尤其是科技的东西怎么有可能是揣着钱出去买一下就可以了，如果这么容易的话，事实上中国政府就不会有今天跟美国的冲突。

  所以我们是从其他国家的案例来看，沿着产业链多元化是比较可行的，尤其是物管，现在事实上物管跟商业为什么我们也很看好，中国前7、8年线上的东西大行其道，现在到了这个点上，实际上线下的东西尤其是物管作为一个大的社区的管理者，跟商场作为一个很大的人群的导入口，他事实上是一个很大的端口。未来中国如果想在5G或者是物联网有所发展，他必须要有一个导入的端口。这是为什么我们对物管和跟对高质量的商业这么有信心的一个原因，因为这是一个事实。

  比如去美国，他社会的管理体系是街区，有第一街、第二街、第三街…，中国是以社区作为一个管理单位，5G或者是物联网也好，你导入的端口这些物业小区是一个最好的端口，所以这也就决定了顶级城市的头部的物业管理公司，在这一块有很大的优势。所以这也是我们为什么对物业公司相当有信心的一个原因。

  商业为什么我们也比较乐观，是商业如果你去特别小的城市，这可能是另外一回事。最近我们看到一个好的消息也应该跟大家分享一下。最近有见到恒隆的管理层，恒隆以前他比较悲观的，今年以来他们在全国的商场的楼面销售增加了14%，前两个星期我有去深圳看过深圳万象天地，也有跟他们的人聊过，不只是深圳万象天地，整个华润置地商业的门店销售1—4月份也有16%的增长。

  所以你现在可以看出这些顶级的商业地产的运营者，尤其是像华润置地，像恒隆，我估计龙湖也会相当不错，现在反而在线上有所疲弱的情况下，这个数反而有比较好的一个数字。恒隆的管理层他也有交流过，他说事实上现在线上的零售的数据是由4月份开始有一个比较大的压力，因为忽然间很多的外国进口进来的产品忽然间有各种各样的税项加上去，导致了最近的零售有比较大的压力，线下这个比较明显的是反映在头面的销售商反而有所增长。

  这是比较契合，未来如果有贸易战，中国经济回归到内需为主的导向，当内房的销售虽然有所困顿，但是10万亿的销售量对于其他的行业是比较幸福的。产业用房这一块也是可以有可为的，尤其是物管和商业的这两块。物业传统上来说每次中期业绩跟全年业绩的时候，事实上又往往是他大放光彩的时候，今年以来还是比较OK的。

  我今天因为时间关系分享这些。