刘艳霞：建设银行资产证券化与住房租赁业务实践

  “未来建设银行将常态化发行证券化产品，持续拓宽境外投资市场，坚持不懈为解决百姓住房需求与我国住房金融市场的健康发展而努力。”

  实行租购并举、培育和发展住房租赁市场是深化住房制度改革的重要内容，是实现城镇居民住有所居目标的重要途径。近年来，国家连续出台政策，以建立租购并举的住房制度为主要方向，满足多层次的住房需求。

  作为国有大行，建设银行积极响应国家号召，切实推进住房租赁

  市场发展，大力发展资产证券化业务。2019年1月4日，在“2019房地产金融与资产证券化高峰论坛”上，中国建设银行住房金融与个人信贷部资深副经理刘艳霞称，建设银行利用资产证券化工具，近三年盘活了存量住房贷款3000多亿元;在国际化的探索中，2018年建设银行发行了两单标普AAA评级建元系列产品，开启境内同类项目先河。

  “要租房到建设银行”

  “住房问题关系着千家万户的福祉。改革开放40年来，国家在住房领域实施了一系列改革，居民居住条件显着改善。”刘艳霞指出，房地产业作为资本密集型行业，40年来的发展巨变离不开金融支持，“金融促进了房地产企业的资本积累，而房地产的发展也为金融创新发挥了巨大作用。”

  “建设银行是中国房地产金融的见证者、先行者和引领者。”刘艳霞表示，建设银行的房地产金融业务伴随着国内住房制度的改革而发展，在上世纪八十年代，建设银行开展了个人按揭贷款，多年来通过积极的配套金融服务，支持百姓民生、实体经济以及国家住房建设。近年来，建设银行又通过引入金融科技手段，实现了各类业务电子化、智能化发展，极大提升了客户体验和满意度，个人公积金委托贷款市场占有率超过50%。目前已成为我国承接个人住房按揭贷款、个人公积金贷款最多的银行。

  “丰富领先的贷款管理实践与良好的信贷资产表现，为建设银行资产证券化业务的开展奠定了坚实基础。在监管机构的指导和支持下，建设银行主动承担起先锋探路者的角色。”据了解，自央行重启资产证券化试点以来，建设银行首批申请和发行了个人住房抵押贷款证券化产品，近两年来发行量逐年扩大，2017年共发行9单，规模838亿元;2005-2018年发行住房产品37单，累计规模3718亿元。除了成功探索出住房按揭新模式外，2017年建设银行又推出了“要租房到建设银行”的战略产品CCB建融家园。

  “住房抵押贷款证券化产品逐渐进入常态化、规模化发行阶段，发行规模占市场同类产品规模近半，得到监管机构和市场投资者的广泛认可。”刘艳霞说。此外，建设银行在盘活信贷资源、满足居民住房需求的同时，支持了普惠金融的发展，增强金融服务实体经济的能力，解决长期存在的难点问题。

  而住房抵押贷款产品在国际探索上也取得了重大突破，当前已引入境外投资者11家，“证券化业务的国际化探索打开了境外资金支持国内住房金融发展的新渠道，扩大了我国商业银行在金融领域的国际影响力。”刘艳霞分析指出，引入多类型的投资主体能够实现风险的有效分散，有益于我国住房金融市场长期健康发展;此外，通过资本市场对证券定价，将价格反馈于信贷资产端，也有助于形成良性价格反馈机制，提高商业银行信贷资产定价水平和管理能力，推动利率市场化发展。

  服务住房市场

  “未来，建设银行将常态化发行证券化产品，持续拓宽境外投资市场，坚持不懈为解决百姓住房需求而努力、我国住房金融市场的健康发展而努力。”刘艳霞表示，虽然在“房住不炒”和建立租购并举的住房制度前提下，大型城市人口聚集、土地资源稀缺，会导致信息不透明、监管不完善现象的产生，建设银行瞄准市场供给精准发力，通过优化资源配置和技术创新打造了有别于传统金融业务的新金融模式，部分工作已经取得了重要成果。

  《中国房地产金融》了解到，建设银行目前已经打造的有住房租赁综合服务平台，为承租双方提供安全、阳光、免费、开放的住房租赁交易服务环境。另一方面，建设银行依托自身楼盘大数据编制了住房租赁价格指数，不仅为市场树立风向标，也为政府监管市场提供有效的工具和手段，还为参与市场的普通居民和企业机构提供独立客观的信息服务。刘艳霞称，建设银行将积极探索创新，支持住房租赁市场发展;研发银行间市场的房地产信托基金产品，全力推进建设银行REITs落地，开拓住房租赁投融资新模式。

  “过去房地产被赋予了过多的金融含义，反而忽略了住房最重要的居住属性。”刘艳霞表示，建设银行会继续紧跟住房制度改革的每一个脚步，和同业一起为客户提供更多更好的住房金融解决方案，贡献建设银行的智慧和力量。