段东兴：推动公募REITs试点完善制度设计

  展望2019年，进一步发挥资本市场的作用，服务租购并举的住房制度建设。

  中债登发布的《2018年资产证券化发展报告》显示，2018年我国资产证券化市场规模继续保持快速增长态势，全年共发行资产证券化产品2.01万亿元，同比增长36%;其中企业资产支持证券(以下简称“企业ABS”)增速虽有所下降，但仍然是发行规模最大的品种。

  上海证券交易所业务中心部门负责人段东兴在“2019房地产金融与资产证券化高峰论坛”上介绍上交所资产支持证券情况时透露，2018年上交所ABS发行量6732亿元，占全市场(银行间市场和交易所市场)ABS、ABN的63%，配套政策法规的不断完善有力地促进了资产证券化业务的发展。

  据了解，2014年证监会发布了《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》(以下简称《规定》)，《规定》主要涵盖四个方面，一是将资产证券化业务开展主体从证券公司扩大到了基金管理子公司，二是改事前审批为事后备案，并实行负面清单制度，三是扩大了基础资产范围，四是强化了信息披露要求。在此基础上，2017-2018年，上交所又陆续发布了系列资产支持证券基础资产的信息披露指南和挂牌条件确认指南，包括融资租赁、基础设施、PPP、应收账款等。

  “市场快速发展的同时涌现出各式各样的创新，上交所为服务市场发挥示范引领作用。”段东兴说。2017年4月，首批PPP项目资产证券化产品在上交所挂牌上市;同年，首单住房租赁资产证券化产品——“魔方公寓信托收益权资产支持计划”在上交所挂牌转让。“首单‘一带一路’概念资产证券化项目、首单外币计价资产支持专项计划、首单新经济企业供应链金融资产支持证券等。”段东兴说，这类创新案例能够实现资产出表，盘活存量资产，为打通上下游供应链等发挥了重大作用。

  而ABS无疑也为房企填补融资资金缺口提供了新途径。段东兴指出，自中央提出“房住不炒”、“租购并举”以来，房地产市场销售去化放缓，开发企业生存环境面临着挑战。“就股权类融资而言，无论是IPO还是上市之后的再融资，对房企来说都存在一定难度;委托贷款、公司债及中期票据方面也存在限制，只有符合国家相关要求的企业才能进行融资。”

  反观ABS，段东兴分析称，ABS的基本原理和普通企业信用融资相比，则能够用流动性比较差的资产“换”流动性好的资产。以供应链ABS为例，房地产开发过程中上游供应商会形成大量应付账款，供应链ABS能够降低供应链两端综合融资成本，优化企业报表，解决中小企业融资难的困境，从而推动促进产业链的良性发展。

  “上交所开展与房地产相关的资产证券化业务的初衷，主要助力租购并举住房制度建设。”段东兴说。2016年6月3日，国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，其中第五条规定，“支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点。”2018年4月，中国证监会、住建部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》中提及，优先支持大中城市、雄安新区等国家政策重点支持区域、利用集体建设用地建设住房

  租赁试点城市和住房租赁项目及国家政策鼓励的其他租赁项目开展资产证券化。鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化。

  “未来一段时间内，租售并举将是国内房地产市场发展的主基调，租赁会成为国家住房体系重要组成部分。在这个过程中，租赁REITs作为重要的金融支持手段将予以推动和落地实施。”段东兴表示。

  从住房租赁资产证券化项目模式来看，目前主要以ABS、ABN、CMBS、REITs四大模式为主，其中ABS、ABN为传统的租金模式和租金债权模式，CMBS期限相对较长、发行规模大，标准的REITs应该是偏股型的，目前国内REITs更多是偏债型。

  “从总体来看，这几种模式都对租赁行业实现从重资产向轻资产转型具有重大意义。”据了解，上交所在推动CMBS和REITs的过程中，也是多措并举，目前远洋地产、保利地产、红星美凯龙、恒大、万达等多家房企都已通过上交所发行CMBS进行融资。“当前上交所和租赁相关的证券发行金额为300亿元，大型国企和房企正在陆续申报中，规模稳步增长。”段东兴说。

  “展望2019年，上交所将继续贯彻落实党中央国务院的战略部署，进一步发挥资本市场的作用，服务租购并举的住房制度建设。”段东兴介绍道，2019年服务租购并举的主要工作有三方面:第一，推出CMBS和REITs的信息披露指南，完善ABS大类资产信息披露规则;第二，推进重点区域和企业发行不动产资产支持证券;第三，试点公募REITs，完善相关制度设计。