易居论坛：部分城市现小阳春 楼市乐观情绪上升

  春节过后，包括上海在内的部分一二线城市，楼市出现了一波小阳春。而与之形成反差的是，全国多数三四线城市继续降温。韩正副总理3月18日在住建部调研时强调稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。围绕今年一季度楼市“小阳春”现象展开的易居论坛日前在上海举行。开发商、中介代理和研究机构等专业人士参与。会议认为，局部城市和市场迎来小阳春态势，使得楼市乐观情绪有所上升。但当前还难言市场强劲反弹和全面回暖，市场参与者需要以谨慎乐观的态度迎接二季度楼市的变化。

  局部市场出现小阳春

  上海易居房地产研究院院长、华东师范大学终身教授张永岳指出，各个市场参与者关注楼市“小阳春”概念，需要我们更科学、谨慎、全面地看待楼市现象。当前市场走势形成了一些新的问题，比如说什么动因支撑局部市场的回暖，其对于当前市场参与者有什么影响、接下来如何调整策略和心态等。客观来说，随着中央稳定经济发展工作的推进、金融环境的改善，近期市场乐观情绪稍有增加，对于楼市的发展是具有积极意义的。目前市场关注的政策走向等问题，调控思路是明确的，即如果楼市运行是在“房住不炒”的大框架下进行的，那么政策稍许松动，问题也不大；但如果各城市依然面临房子炒作、预期不稳等情况，那么政策依然会采取强管控的导向。

  房友集团副总裁兼上海总经理李国平表示，从上海二手房市场交易态势看，3月上半月成交套数等指标表现不错，这是近三年难得的市场表现，释放了积极的信号。类似市场特征在长三角其他城市中也有所体现，如杭州市场。基本上可以认为，当前“小阳春”的判断是成立的。对于这一市场特征，有几个原因。第一、今年调控政策放松的预期比较强烈，各类观望的购房情绪开始转变为积极入市的意愿；第二、过去两年上海各类购房需求是被压抑的，如今部分自住需求到了必须释放的阶段。当然，在成交量回升的同时，二手房的价格走势是有差异的，之前上海二手房价格下跌了10%左右，目前开始止跌，但还没有进入反弹阶段。

  华发地产华东区总经理章建波表示，从时间轴的对比角度看，当前市场交易相比去年12月份和今年1-2月份，确实有回暖迹象。而从区域的对比角度看，包括上海和周边等项目也有不同程度的回暖，相对来说上海更明显，而类似浙江温州、宁波等市场的反应会慢一点。出现此类行情和几个因素有关：第一、去年下半年经济并不好，包括中美贸易摩擦等因素有干扰，当时开发商的资金面比较紧张，政策面也依然比较紧，所以市场交易会偏弱，但现在此类态势有所改善；第二、春节期间，长三角地区往往会出现劳动力返乡的情况，他们的返乡置业需求对于长三角市场是利空的，而到了3月份返回大城市购房的需求又会开始上升。开发商也在这一轮楼市调整中做好策略的转变，目前项目的去化速度由放缓转为向好，但定价方面依然是平稳和合理的，这也吻合了地方政府调控的思路。

  研判政策关注风险

  上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，从政策面来看，今年两会政府工作报告没有提调控，甚至没有提房价、房住不炒和长效机制，房地产内容被纳入到了城镇化发展的框架之中。但是两会后，3月18号韩正副总理去住建部调研，做了更详细的表态，基本上把两会上没有提及的内容都谈了一遍，尤其是重申了“三稳”的概念，即稳地价、稳房价和稳预期。基于此类情况，可以认为政策底部已经出现，但尚未转松。而近期金融政策方面的表述更值得关注。第一是当前防范风险和打压风险的政策表述中，强调了对房地产开发贷和个人按揭贷款风险的化解；第二是在承认“结构性去杠杆”任务基本完成的同时，政府部门会更加关注居民家庭负债过大、炒房需求过大的问题，相关政策会形成偏紧的口径。

  深圳卓越集团投资总监熊奇表示，“小阳春”这个说法有待商榷，因为当前对于小阳春的判断主要是北京、上海、厦门等城市的二手房市场复苏。但比如华东新房市场还是比较冷的，部分甚至还是冰点的状态。全国来看，比如说广东，目前企业开盘去化率约在30%-70%，深圳、东莞、惠州、中山等没有表现，广州平稳，仅珠海与佛山略有表现。在局部市场回暖的情况下，开发商资金状况也在改善。尤其是从近期房企的发债情况看，规模开始增加、节奏有所加快，而融资成本也有所降低。

  南山地产华东区副总经理茅肖云表示，当前苏州市场的供应量和去化量总体上是处于相对健康的阶段，特别是均价在2万元以下的项目，其市场需求还是比较大的，近期的认筹和交易情况都不错。所以对于小阳春的判断基本上没问题，但要关注后续市场态势的可持续性。另外，当前市场也有一些新的情况和风险，包括几点：第一、政策是否会放松还有不确定性，对于苏州市场来说，潜在的购房需求比较大，若是要松动，会体现为限价政策的松动；第二、类似苏州园区压力较大，新房供应量不大，改善型需求释放的潜在规模又很大，所以部分房价上涨压力开始转嫁到了二手房市场上；第三、部分投资客依然比较疯狂，尤其是瞄准了一些限价房，看重了其价格限制的优势。这些问题都应该在后续市场发展中得到解决。

  谨慎乐观参与二季度楼市

  易居营销上海公司副总经理陈广颖表示，需要从购房群体的结构和特征角度分析市场的走向。近期上海入市的购房者中，有很大一部分购房者在去年就开始卖房和置换，一直处于看房和选房的阶段。当前资金预算基本到位，购房需求比较强烈，自然就会积极入市。这部分需求也基本上是自住需求。但环沪地区，当前市场冷淡，并无小阳春，开发商急于推进二三级市场联动。如何看待此类市场动向，代理机构和开发商有其自身的判断。对于代理商来说，会比较低调处理这个节点出现的利好信息面，也会冷静对待销售代理业绩增长的情况。而对于开发商来说，今年对于营销工作依然是比较重视的，依然会有明确的去库存导向。其对于“小阳春”的判断会更为谨慎，认为还不是很强烈，也还没有热起来，所以会比较理性对待二季度的供货节奏和定价策略。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，本轮楼市政策调控比较注重预期调整和预期管理，其力度明显强于过去几次楼市的调控，所以研究市场预期的形成、变动和管理机制也很关键。目前北京和上海等局部市场有一定的回暖迹象，此类市场动态很容易对全国市场形成影响，进而影响广大购房者的预期，甚至也会影响接下来的政策制定。后续在关注预期的调整过程中，需要关注包括落户政策松动、银行贷款利率调整、部分税费政策调整等因素，这样才能更精准把握预期的变动，进而形成更富有前瞻性的策略判断。

  论坛上，上海易居研究院专家委员会主任庞元总结表示，就市场论市场，当前市场参与需要关注一个区间，即2018年下半年到2019年第一季度。该区间中，楼市调整比较明显，包括楼市下跌的情况和原因等分析，市场参与者自身也有了较多的把握。相对应的，各类政策面也有一些严厉的措辞。近期市场的新动向，或可用“回暖”、“回调”及“企稳”等字眼来概括。而小阳春行情是否可以持续，关键看今年四月份和五月份的表现，因为近期的楼市数据，部分是支持这个判断的，部分则是不支持的。从市场参与的策略角度看，包括个人购房者、开发商和其他市场参与主体，既要研究房地产微观和宏观数据、金融贷款和城市发展数据，又要研究各类政策调整背后的信号意义。这样才可以形成精准的市场判断和更优的策略安排。