蒋达强：一个区域房企的全国突围

  中房网讯 3月20日，2019中国房地产开发企业500强测评成果发布会在北京举行，备受关注的"2019中国房地产开发企业500强"、"500强房企首选供应商服务商品牌"等系列测评榜单揭晓。这项由中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心共同主办的测评工作，已连续开展11年，相关测评成果已成为全面评判房地产开发企业综合实力及行业地位的重要标准。

弘阳集团总裁蒋达强

  在本次测评成果发布会上，弘阳集团总裁蒋达强作了题为《一个区域房企的全国突围》的主题演讲。

  蒋达强提出，资本市场看待好企业的时候是遵循一个三角模型：行业选择、商业模式、管理团队。这三者之间是构成了我们怎么看待一个好的企业，或者有没有选择好的行业。

  蒋达强表示，房地产行业不管未来怎么样，都是10万亿+的市场，这是摆到这个地方的。我们内部不太讨论行业要不要坚持继续做，而是蛋糕就在这个地方，大家没必要在这个地方务虚讨论。我们要更坚决、在纯粹、更坚持才能在这个行业做的好。在主业方面我们就是地产和商业坚守着往前走，公司没有达到一定规模之前，不要从事新的产业或者多元化的东西。因为这个行业足够大，有足够的空间让大家发展。

  以下为文字实录：

  蒋达强：尊敬的冯会长、各位同仁：

  大会跟我们讲说弘阳去年上市了，应该到公开场合亮亮相，很多人还不知道弘阳到底是什么样的企业。这是一家以前主要在江苏的区域型的房企。前面嘉宾讲了国情、行情、周期，我今天主要讲区域型房企怎么做的，怎么看待我们的组织和业务的。这方面我们做了一些探索。很多的观点，在座的同行在别的企业都看过，大同小异。但是在弘阳怎么组合起来，打成组合拳，这就是我今天要跟大家汇报的主要题目。

  弘阳去年增长比较快，排名在全国50位左右。弘阳更是一家拥有大量持有物业的公司，我们上市的是地产板块，商业板块没有上市，目前持有的面积将近300万平米，今年预计租金收入将近20亿。通过20多年的运营，已经形成了地产开发跟商业运营双轮驱动的架构，今年预计全国会开业25家商场，同步今年的整体的签约的商场会超过40家。过去几年地产的增长也是比较快，复合增长57%左右。从2013年-2016年，80%多-100%都在江苏，2017年开始逐步走向全国。

  资本市场看待好企业的时候是遵循一个三角模型：行业选择；商业模式；管理团队。这三者之间是构成了我们怎么看待一个好的企业，或者有没有选择好的行业。

  弘阳的地产商业模式，所有的业务逻辑、业务模式、业务途径、业务发展、组织人才，我们做的比较好的一点，去年一年多来我们一直在比较均衡地坚持所有的原则。业务逻辑还是规模优先，兼顾利润，调控负债。业务模式坚持现金流高周转和标准化。业务途径方面去年完成了上市，股+债是大家常用的。业务发展是深耕区域，强产品线。组织人才方面追求扁平化、双高人才和评价到位，这些东西在每个企业大家都有提到过，能不能真正做到位是看整个企业从管理团队到整个体系的打造。

  我们怎么看待需要引进的职业经理人，不管是我们，还是我们下面的子集团都需要引进很多外来职业经理人。我觉得一个企业，有企业家企业，当300亿之前目前行业机会基本都是深耕一个区域，有一个大本营，这时候是不需要太多的外来高管进入。当从300亿到1500亿的时候就要全国化的道路，就需要职业经理人，因为全国化需要标准化和一致化的能力，这恰恰是做区域经营的很多时候不具备的。过了1500亿以后，很多大型房企都开始多元化，相当于二次创业，需要创始人大的魄力开始二次创业。职业经理人在整个房地产发展过程中，300亿-1500亿是非常重要的阶段。

  做组织架构变革的时候，守奇出正，很多人守正出奇。我们是觉得房地产行业本质是很成熟的模式、行业、人才市场，没有太多的高科技的东西。正的东西是摆在那里的，但是能不能奇的东西出来，迅速把规模、产品、体系做起来。我们是遵循五步组合论：机制先行、目标驱动、人才选用、持续胜仗（拿地或者开盘）、优化氛围。最难的是整个公司氛围的改变和新老的融合，这些方面要下非常大工夫去做。

  弯道超车方面，这几个逻辑大家也是耳熟能详的。第一，人、钱、地的关系，怎么做好平衡，这是考验现在所有操盘团队很重要的。第二，投资、财务、运营的高杠杆运作，我们一定在投资和运营方面，经营方面加大杠杆的投放，这样才能做到利润率在下降，但是自有资金回报率不会差。

  有很重要的东西，对快速发展的企业能不能做好管理闭环，这个闭环是不容易做的。弘阳去年讲了四大：大战略、大运营、大机制、大信息。是去年企业下了很多工夫做的基础性工作。我们就是寻找管理闭环，必须从战略出发到整个机制的设立，到组织的变革，到人才的招募，到文化氛围的改变，最终落实到业绩方面。很多企业更多的关注几个方面，这六者之间如果不能闭环的话，企业要想快速发展往往容易形成脱节，而不容易掌控好整体的火候。

  我感觉房地产行业不管未来怎么样，都是10万亿+的市场，这是摆到这个地方的。我们内部不太讨论行业要不要坚持继续做，而是蛋糕就在这个地方，大家没必要在这个地方务虚讨论。我们要更坚决、在纯粹、更坚持才能在这个行业做的好。在主业方面我们就是地产和商业坚守着往前走，公司没有达到一定规模之前，不要从事新的产业或者多元化的东西。因为这两个行业足够大，足够的空间让大家发展。

  市场是不明朗的，今天看也是不明朗的，虽然专家们给了我们很多意见，我们从今年到现在，土拍市场是存在悖论的，就是土地市场和销售的市场。不明朗的情况下，我们觉得永远有机会，房地产市场也好，商业市场也好。对于我们从事这个行业的人来讲你的定力、努力相当关键，不要很轻易地改变自己的想法，你还是要坚持你的定力，全力以赴地努力，最后对这个行业，如果你看好，关键时候要下重注，而不是两边下注。就跟打德州扑克一样，最终结果就是All in，决心不够大的时候，企业要想快速做起来，弯道超车是比较难的。谢谢大家。