张俊：规模是我们必然的选择

  中房网讯 3月20日，2019中国房地产开发企业500强测评成果发布会在北京举行，备受关注的“2019中国房地产开发企业500强”、“500强房企首选供应商服务商品牌”等系列测评榜单揭晓。这项由中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心共同主办的测评工作，已连续开展11年，相关测评成果已成为全面评判房地产开发企业综合实力及行业地位的重要标准。

奥园集团副总裁、商业地产总裁张俊

  在本次测评成果发布会上，奥园集团副总裁、商业地产总裁张俊作了题为《新时期的规模增长之道》的主题演讲。

  张俊表示，规模代表着江湖地位、综合实力、行业排名、市场占有率。今天探讨规模这个话题依然具有重要意义。中国房地产有15万亿市场的容量，这在其它行业是不可想象的。未来的10年这个数字还会稳定在12万亿，所以2018年不管是市场的规模，还是成交的体量都创新高。这是水大鱼大的行业，规模是我们必然的选择。

  以下为文字实录：

  张俊：冯会长、各位嘉宾大家下午好！

  很高兴站在500强的高峰论坛上，今天我分享的主题是新时期的质量增长之道。

  今天谈这个增长，很多时候叫质量增长之道，对于所有企业，按照自然界理论，所有企业最终都会衰弱。但是很多企业都想基业常青，永久增长，是先做大还是先做强，也可能同步做大同步做强。从我们房地产的历史的沿革上看，以及行业特点上看，更多我们要先做大再做强，这个逻辑在今天看看500强的企业规模跟业绩就很显然能看到这一点。

  今天跟大家分享的六个关键词：周期、规模、模式、趋势、优势、应对。

  周期：房地产最本质的应对能力是企业家对于房地产周期的应对能力，有经济周期、金融周期、库存周期、产能周期、房地产政治周期等。今年是建国70周年，这都是我们在判断2019年经济形势很重要的周期，要看看我们站在这个时点，2019年是建国70周年，整个经济基本面应该不会太差的。中美贸易战的趋向缓和是大概率，近期中美贸易谈判也能看到这一点。2018年三季度，准确讲是2018年11月份政策见底，不管是中央政治局的基调，还是政策的释放，在2018年11月份政策见底。市场的底部在2019年的2月份，2月份从我们监控的房地产的成交数据看，基本上也到了底部，因为已经没有了返乡的业绩的支撑，尤其是三四线、四五线城市。近来的底部在2019年会出现。以上这些决定了我们对于2019年整体经济面的走势，也就意味着对我们应对周期，看待2019年整体市场形势有了基本判断，决定了我们这个企业在2019年所有的战略和打法。

  列举了2019年2月29个重点城市商品住宅供求比、存量及消化周期，过去没有更多关注商品房成交的数据，因为不管统计局、房地局，我们看的是网签数据，网签是失真的。用微观的方法看待具体项目认购数据、库存数据，以及竞品量价的数据。所以从我们的库存周期看，大部分城市库存周期都在8个月以内，有的甚至6个月以内，大部分不超过1年。对于一线城市的成交量来看，如果不是政策的大范围的调控，正常成交量应该在1000多万方以上，所以从我们库存周期供求关系看，有理由说2019年我们房地产的供求关系依然还在。

  货币金融环境，（图）2005年-2015年M2指数与房地产的住宅价格指数高度正相关，从这个周期来看，M2走势曲线看，有理由相信2019年我们对于房地产住宅量价的判断。广义货币M2的走势，去年年底增速从12%降到8%，2月份社融增长有所增加，这是否意味着可以判断未来一季度、二季度整个房地产市场的一种走势。

  棚改对于中国来讲，中国幅员辽阔。左（图）棚改项目货币化安置，2017年棚改带来了购房面积2.6亿平米，占全年20%。今年这个比例降到了20%，意味着未来三四五线城市房地产增长有极大压力的。

  规模：规模代表着江湖地位、综合实力、行业排名、市场占有率。今天探讨规模这个话题依然具有重要意义，因为中国有15万亿市场的容量，这在其它行业是不可想象的。未来的10年这个数字还会稳定在12万亿，所以2018年不管是我们的市场的业绩规模，还是成交的体量都创新高。这是水大鱼大的行业，规模是我们必然的选择。当然每个企业在考虑的时候，规模、利润、负债都有战略的选择跟优先级的排序，从我们看来5-10年以内我们追求规模开发，依然还是大概率的事情。当然，这个时候的规模讲究质量的增长，追求利润的平衡、负债的安全。（图）去年第二阵营跟第三阵营企业的排名，未来千亿是企业基本门槛，很多制造业企业做了二三十年，100亿都很难突破的瓶颈，但是在房地产业选对了行业，千亿是未来行业的基本门槛。规模优先，在第二阵营、第三阵营里看到业绩的均值，成长的空间非常大的，在过去平均增长率能达到60%几，这个增长率在其它行业也是非常罕见的。宏观调控与弯道超车，每个波峰波谷都有企业突围，在周期的波峰波谷充满这巨大的机会，但问题是对所有企业来讲应对周期，是你企业能够在行业里能够不断进击的关键点。

  模式：合适的时机选择合适的模式。2015年-2018年有4倍增长。刚才提到聚焦主赛道，聚焦以开发为主业，对于开发住赛道，聚焦所有的资源，这个行业拥有有广阔的空间。

  趋势：人民美好生活的追求成为下一阶段房地产的关键词，房地产由过去经济助推器转变为稳定期，精细化、专业化、高质量的增长将成为新的战略模式。现在一二线城市绝对业绩主力，城市布局就决定了业绩的结局，二线城市拿地金额会持续提升，城市群战略。都市圈、城市化是未来的一种趋势，围绕城市群的布局，不管长三角一体化，还是粤港澳大湾区都是我们的核心方向。合作开发共同做大。

  优势：聚焦增量，关注存量，通过收并购、城市更新、产城融合做大土地的储备优势。利用强有力的资信优势，做好背书。房地产本质是金融，打通金融的闭环，产业链的闭环是我们未来要稳定增长的一个重要前提。合伙机制，通过实施强有力的合伙人跟投制度，加快项目周转速度，压缩现金流回正时间。

  应对：以现金流经营模式，未来追求资金快周转，依然是一种主流的方式。通过高周转、稳负债、高去华提高资金高效利用。提升资金利用效率，关注本金、土地，资金的杠杆利用。交易的模式，利用融资杠杆，小资金撬动大项目，包括小股参盘，品牌输出等等，众多的交易方式的设计。还要精选城市，未来城市的分化将会越来越明显，尤其是对于中部核心城市，保证对城市圈的关注，应该成为房地产企业的重要选项。

  没有优秀的企业，只有实干的企业，每个企业都想追求基业常青，希望在这样一个伟大的时代，中国现在是世界的第二大经济体，在这样一个强大的经济背景下，有理由坚信未来每个企业都会越来越好。

  感谢大家的聆听！