罗韶颖：变幻的年代，总有些东西不变

  中房网讯 3月20日，2019中国房地产开发企业500强测评成果发布会在北京举行，备受关注的“2019中国房地产开发企业500强”、“500强房企首选供应商服务商品牌”等系列测评榜单揭晓。这项由中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心共同主办的测评工作，已连续开展11年，相关测评成果已成为全面评判房地产开发企业综合实力及行业地位的重要标准。

迪马股份董事长、东原集团董事长罗韶颖

  在本次测评成果发布会上，迪马股份董事长、东原集团董事长罗韶颖作了题为《变幻的年代，总有些东西不变》的主题演讲。

  罗韶颖认为，在变化背景下有些东西是不容易变的，通过现象看本质，现象往往是变化多端的，其本质是不容易变的。房地产行业未来的发展一定是有一些更宏大的、更稳定和更持久的东西，其中一个就是城市化。

  罗韶颖表示，除城市化，还有一个逻辑是城市升级，第一波城市化的受益者在简单粗暴中完成了城市化之后，这些城市还会继续发展，城市化率未必上得那么快，但是有很大的可能就是用城市升级作为城市化的核心功能。

  对于今天还在继续从事房地产行业的公司，在罗韶颖看来，经历了那么多轮的洗牌和竞争后，你的公司还在，不管是第几名，都说明你的经营理念里一定有很厉害的东西。下一个10年，中国的城市化，中国的城市升级里面蕴含着大量的机会，首先你只有做好自己，并且要做好打持久战的准备，你才能够真正地在未来的10年跟城市共生长，跟中国经济共生长。

  以下为文字实录：

  罗韶颖：尊敬的冯会长、各位朋友：

  开发商的代表，冯会长说过来讲讲你们对行业未来发展的判断，以及你们公司打算怎么应对。我接了这个命题作文是非常艰难的决定，到今天还在房地产赛场上积极跑动的开发公司，对于未来的发展大家的判断应该是大同小异的，各家的应对也已经有一些主流的套路非常明显。所以我今天的任务不是狗尾续貂，我今天更多结合迪马或者东原自己的思考，在变化背景下有些东西是不容易变的，在这种不变的完全的底层逻辑下，东原我们做的比较中长期的选择。

  对于剧变大家有共识的，对变化持续也是有共识的。通过现象看本质，现象是往往变化多端的，本质其实不容易那么变的，一定要基于房地产大体量的行业，引申到相关的行业又是更大的体验，这样一个属性的行业未来的发展一定是有一些更宏大的、更稳定和更持久的东西，其中一个就是城市化。

  刚才任院长讲到2018年到年底，国家统计局城市化数字是59点几，那2009年大概47，在房地产行业大发展的过去十年，城市化率就增长了11.9。下一个11.9要多久？下一个11.9走完了，我们离发达资本主义国家的80%以上都还差8-9，那20要多长的时间？10年或者多一点。这是可以预期的东西。而且还不光是城市化就是简单粗暴的继续的城市化，还有一个逻辑是城市升级，第一波城市化的受益者在简单粗暴的粗放的完成了城市化之后，这些城市还会继续发展，城市化率未必上得那么快，但是有很大的可能就是用城市升级作为城市化的核心功能。

  第二个我们觉得不大会变的底层和逻辑是市场和客户的继续分化。市场的继续分化只要做了全国化布局的地产商都有感觉，城市和城市的分化在加剧，甚至同一个城市里面不同的地区区位的分化都在加剧。而客户呢？我上星期给我的团队发了一篇帖子，中国当代的菜场经济学，做了菜市场的消费者里面的两类人的对比，会发现其实比我们这帮人大十几岁的人，他们的消费行为、消费心态和消费文化，和比我们小10-20岁的人已经有天差地别。那房地产的消费又何尝不是呢？这其中我们作为开发商未来要面对的一个长达5年，甚至10年的不变的基础和逻辑。

  第三个就是金融体制，说来话长，但是从去年到今年的宏观经济放缓的压力下，我们也都有注意到金融面的正做了很多开放、稳定和调整，但是真正金融体制是不是那么容易得到调整？我觉得是不容易的。我们讲改革的红利，我们这代人都是享受着改革的红利长大的，但是金融体制的改革在很多方面，由于它跟国民经济的牵扯来深广，它一定是缓慢的过程，因为牵一发而动全身。

  达里奥最新的一本书叫《债务危机》，分析了大概全球46次债务危机，得到的结论是在危机之后的去杠杆的动作，哪怕是非常平稳的去杠杆，去杠杆真正让实体经济恢复到危机前的水平，要花多长时间？要花9-10年。金融可以说是地产的命脉，命脉性质的领域，这个体制的惯性，我们现在在经历的很多痛苦，很多不合理，你可以预期在未来的5-10年可能还会持续。

  说说东原的选择。

  在这样子大的背景下，我们也很相信首先还是会需要继续做大做强主业，房地产的开发，尤其可售物业的开发。钱对于别的行业可能是财务、投资的范畴，但是对于房地产开发不是财务和投资，其实就是生产资料。生产资料永远是要抓在手里，多多益善。为什么在东原要钱+？未来5-10年要拿生产材料，多多益善地拿生产资料的逻辑，可能和东原过去的5-10年有不一样。

  拓宽“销售”渠道，拿钱不管借债还是拿投资，都是在销售自己，销售你的项目，或者是享受你们公司。对于项目和公司新的钱的引进渠道大家都理解。

  强化“产品”能力，产品就是你们公司，想用来换生产资料的项目。你的产品，你的货是不是真正精准地对位了买家的需求。

  寻找平衡点，可能不少同行跟东原一样都在加大自持物业的占比，自持物业用钱的逻辑和销售物业是完全不一样的。当下的金融体制就决定了给你钱的人绝大多数的要求是基于短期回报的。你的中长期的发展和短期的对的吸引之间怎么找这个平衡点？就算在常规的住宅开发销售的领域里头，过往逻辑是唯规模论，后来说产品、品牌、服务很重要，它都有一个平衡。

  再就是抓需求，客户需要什么？很多公司讲说我们是城市运营的服务商，那城市的需求是什么？城市要的是产业发展和产业升级，城市要的是城市功能空间的优化、升级和增值，城市还有别的很多东西，真的要做好未来5-10年的打算，是需要更深层次发掘新的客户在新时期的要求和城市在新时期的要求。

  还要抓团队，地产走到今天，一定规模的企业团队都不会小，团队要讲专业、敬业、协作等等。除了这些以外，在东原未来5-10年可能会关注团队的年轻化和团队应对变化的能力。年轻化更多的是基于，我们的战略决策层，现在很多高层平均年龄40几了，中层平均30几，90后、00后作为买房子的人来到了历史舞台，我们对战略和产品做决策的人是不是真正那么了解他们的需求。这是在东原讲年轻化的目的和意义。我们现在做智慧社区项目的负责人，现在本身都快50了，心态年轻、生活方式年轻、学习能力年轻这是真正的年轻化。

  走到今天还在继续从事这个行业的公司，经历了那么多轮的洗牌，经历了这个行业那么激烈的竞争之后，你还在的公司，不管是第几名的，还在就说明你的经营理念一定有很厉害的东西。一方面要保持非常好的学习力，不断地跟优秀的同行学习。另一方面我们一定要向内看，发掘自己值得珍惜的基因，把它的优势发挥起来，而且要做好打持久战的准备。因为下一个10年，中国的城市化，中国的城市升级里面蕴含着大量的机会，首先你只有做好自己，并且要做好打持久战的准备，你才能够真正地在未来的10年跟城市共生长，跟中国经济共生长。谢谢！