丁祖昱发布2019中国房地产500强测评成果

  中房网讯 3月20日，2019中国房地产开发企业500强测评成果发布会在北京举行，备受关注的"2019中国房地产开发企业500强"、"500强房企首选供应商服务商品牌"等系列测评榜单揭晓。这项由中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心共同主办的测评工作，已连续开展11年，相关测评成果已成为全面评判房地产开发企业综合实力及行业地位的重要标准。

  会上，中国房地产测评中心主任、易居企业集团CEO丁祖昱发布了2019中国房地产500强测评研究成果。

  在谈到市场运行情况，丁祖昱表示，房地产开发投资保持高位运行，行业销售规模创新高。从行业发展格局看，龙头房企优势集中，中型房企势头强劲，部分尾部企业正在淡出。

  从政策角度来看，去年年底到今年年初部分城市有所放松，最近都在维持“稳”的大基调，最近的时间政策又出现了短时间的真空。据他判断，未来会有更多的城市会加入到放松的行列，但是具体放松到什么程度，还有待于整体市场最终的变化。

中国房地产测评中心主任、易居企业集团CEO丁祖昱

  以下为实录：

  丁祖昱：非常高兴今天能够在这里共同发布2019年中国房地产开发企业500强测评成果。

  第一部分，先对近期市场做简单的交流。年初的时候都做好了非常坏的准备和打算，没想到春节之后又出现了小阳春，到底现在市场何去何从，大家也是众说纷纭。

  从政策来看，从去年年底到现在已经有20个城市出现了调控上的松动，从政策角度上来说也是一种变相的回暖，这里把出现松动的城市相关政策列出来了，20个一二线，包括少量三线城市出现了调整。

  在“两会”当中和房地产相关的说法，因城施策、平稳发展是今年调控的主基调。今年“两会”当中对于房地产描述都非常精炼，和2017年、2018相比文字上少了很多，我们把报告梳理了一下，文字上是过去两年的三分之一左右。比如房地产行业当中这次没有讲租赁，过去两年租赁讲得比较多。保障房当中，特别是棚改没有讲具体的计划开工量。2017年讲了600万套，2018年580万套，今年没有讲相关数据。其它方面注意到没有特别有新意的提法，我们判断整体中央政府这块还会延续过去对房地产的总调控的基调。

  “两会”当中提到的房地产税，从目前情况来看，因为房地产税不是单独提的，而是今年一大堆要推进的立法相关工作当中的其中的一项。和前两年提到的房地产税的相关的立法的提法没有大的差异，特别是在去年9月份人大已经提出在五年内房地产税进入立法程序，已经讲了这样的基本概念，这次并没有和之前的提法有太大的差异。而且从目前稳地价、稳房价、稳预期的三稳要求没有最终落实实现，马上出台房地产税的可能性不是特别大。

  从市场情况来看，我们也注意到今年数据到今年一二月份，房地产销售面积已经回落到0以下，增速回落到0以下。在以往的调控过程当中，这项指标要掉到0以下。2011年、2012年在-15左右，2014年在-10左右，在今年一二月份房地产销售面积增速这项指标在-3.5左右，我们认为可能还会进一步下调。

  从政策角度来看，去年年底到今年年初部分城市有所放松，最近都在维持“稳”的大基调，最近的时间政策又出现了短时间的真空。我们判断，未来会有更多的城市会加入到放松的行列，但是具体放松到什么程度，还有待于整体市场最终的变化，如果市场像今年3月份一样，包括土地市场都迅速回升的话，放松的力度就不会太大。如果在二季度整体市场出现调整，出现反复，包括宏观相关的统计数据继续回落的话，放松的力度可能会更大一些。所以现在这个时间节点还是一个非常微妙的，和年初时候大家一致看空，去年年初一致看多相比的话，现在大家对后市的判断可能是属于迷盲，或者说是看不清楚的阶段。

  从调整角度讲，肯定没有完成。从去年9月份本轮调整正式开始的话，时间周期来说并没有达到。在以往的历次调整过程当中，一二线城市调整周期一般是一到两年，三四线，四五线会更长，从去年到现在也就六个月左右时间，一般还没有见底。普遍的判断是二三季度市场还会有相应的反复。

  这次测评成果，测评主要看的房企在2018年整体表现，我们也有一些结论。

  中国开发企业500强测评在2007年就开始相关研究，在2009年500强榜单首次发布，到今年已经第11个年头。这11年当中整个测评的系统不断地优化和调整，特别在2012年做了一次比较大的修整，从2013年-2018年几乎每一年都会对体系、指标、模型做各方面的微调。在今年测评指标体系仍然是在企业规模、风险管理、盈利能力、成长潜力、运营绩效、创新能力、社会责任七大方面有19个二级指标和52个三级指标，这些指标来全面衡量企业的综合实力。

  今年也做了小的调整，在测评指标方面一个是因为现在很多企业经营从原先的单纯开发销售模式到开发持有运营模式，为了更客观反映这些企业的实力，我们在指标体系当中对于持有型物业租赁收入以及持有性物业面积做了调整。

  模型方面，因为有11年的历史数据，今年也做了多轮的试算，让客观权重更加有效反映企业的基本特征。

  软件系统方面，也2018年也开发完成了中国房地产开发企业测评研究软件系统，这样能够减少人为影响。

  数据审核方面，在2018年整个数据审核方面，各家房企也都体会到这次数据审核非常严格的。经过了多轮交叉审核、验证，最终使测评数据当中的经营数据和财务数据能够保持客观的精准，也和我们系统的CRIC系统数据相吻合。

  这次榜单有这样一些特征，在大家手上拿到的测评成果报告当中有详细的内容。

  恒大继续蝉联第一，其它企业的名次也有不同程度的微调。新城首次进入十强行列，而且名次上升速度相对比较快。万科和碧桂园分列这次十强的二三位。

  十强、二十强、五十强企业名次变动幅度较小，百强变动较大。11年过程中强变动也相对较大，一旦你进入到50强、30强、20强之后，这些企业行业地位很难撼动了。过去11年当中，20强房企今天的变动是最小的。也使得50强房企、百强房企，希望能够早日进入到一线的阵容。

  企业规模来看，500强资产规模稳步增长，特别是净资产的增速有了比较明显的提升。净资产500强均值目前是130.6亿元，同比增长了21%，从这个角度来说500强更强了。

  销售规模分析，500强房企再创新高，千亿企业扩容到了30家。2018年500强企业的商品房销售面积是7.16亿平方米，同比增长12，销售金额接近10万亿，同比增长了17%。

  行业集中度来看，4强、10强、20强、50强、100强房企集中度都上升了。前4大房企从2013年6.93市场集中度上到2018年的14.17。集中度上升的趋势还会延续下去。

  从融资情况来看，根据CRIC，主要是上市房企总的规模略有下降，当中境外的融资比重有所提升。2018对于房企资金压力还是比较大的，在国内相对资金更加紧张的情况下，很多上市房企选择了海外发债的路径来完成融资的需求。

  从风险管理情况来看，目前特别在2017年、2018年中央提出去杠杆之后，房企的杠杆还是保持平稳，短期偿债能力稍稍有所下降，这和2018年整体市场有相关的。头部企业杠杆水平低于平均水平的，所以头部企业的风险管控比整个500强的一般企业来说要好很多。

  从盈利能力来看，2018年房企有特别好的趋势，利润的增速明显回升，盈利表现良好。2018年500强房企净利润均值9.67亿，同比增长27%，头部企业把均值拉高了很多。比2017年利润增速出现了大的提升。总资产是2.83，净资产是6.32。

  从投资角度来说，2018年企业也是首次拿地规模出现了下滑，最近几年来企业在不断增长规模的情况下，反而在2018年投资趋于保守。特别2018年下半年，从规模房企开始，房企的投资这块就偏向保守，所以整体的拿地规模出现了比较大的下调。

  从社会责任情况来看，在2018年500强房企税收贡献仍然有了比较明显的提升，500强企业所得税均值是3.48亿元，同比增长19%。营业税及附加均值4.7亿，同比增长12.73。纳税这一项看到500强房企对社会责任的贡献是巨大的，另外很多房企在保障房建设，道路基建，对于贫困落后地区的帮扶各方面都做出了巨大贡献，500强房企这方面做出了非常好的表率。

  市场运营情况来看，行业的销售规模在2018年继续创新高，开发投资也保持了高位运行。销售规模达到了17.2亿平方米和15万亿两个新高，开发投资增速来说，2018年开发投资总额达到了12万亿，比2017年增长了9.5%，增速也是最近几年相对较高的增速。今年一二月份增速突破了两位数，从整个房地产对于整体经济的贡献，特别是经济增长的贡献上来看，房地产还是起到了比较大的推动作用。

  从行业发展格局来说，龙头房企优势非常集中，10强、20强、50强今天继续不断做强。中型房企发展势头比较快，增速相对比较快。尾部一部分房企在慢慢淡出，如果观察500强房企一些靠后的企业，有不少企业最近几年都消失在榜单当中。在上面列了一部分，在2018年主营业务基本退出了房地产行业。从现在来看，一部分的尾部房企慢慢退出房地产行业，可能也会成为未来几年发展重要的趋势。

  从行业发展格局来说，规模房企目前还在继续做大做强主业，主业目前指的还是开发销售。在做大做强过程当中，从原先单纯做大规模到今天更有质量的扩张，这当中房企也发生了比较大的变化。从增长速度上来说，2018年，特别是龙头房企的增长速度比2016和2017年都有所下调。但是从增长的质量上来说，也比前几年有了一定程度的提高。

  从其它的多元化的方向，在房地产行业内的多元化方向来看，目前有很多的方向是可以供大家选择的，这里列了很多房企在除开发销售之外的很多的转型方向，这些也都是转型相对比较成功的房企，无论是在商业、物管、租赁、养老、产业、文旅等各个方面都出现了一些转型标杆房企。

  从企业的经营对向来讲，由于每家房企对利润在2018年，因为我们也看到利润有了比较明显的提升，所以拿地方面会更加保守，一。2016年、2017年出现这么多“地王”情况，2018年不复存在，土地投资保守情况下，反而获取更高的利润。

  从未来经营情况来看，2019年大家的产品力更加关注了，房企对产品更加关注。2016年，特别是2017年、2010年考虑到限价因素，整体产品质量等各个方面没有明显的提升，但是两年之后，特别是限价情况越来越得到一定的改善之后，房住不炒又成为共识，现在的购房者更成为了自用型理性购房者，所以对于房屋本身的产品力成为了2019年企业竞争的主要的方向。

  中国房地产开发企业测评的推广和服务。过去11年都通过500强的测评也为所有的行业上的知名的500强房企做好相关的推广服务。

  品牌影响力来说，经过11年的建设，我们的开发测评工作得到了整个行业，包括政府、金融和研究机构的普遍认可。特别是上交所和深交所对于房地产行业公司债的监管标准当中，把我们的排名作为他们重要的参考依据。

  在研究推广方面，整个研究的服务现在做得越来越成熟，整个的研究报告的水平也越来越高。除了今天大家手上拿到的这本总的测评报告之外，参加整个研究测评的房企也都会拿到为每家房企量身定制的相关研究报告。另外每月、每季还有不定时各类的研究专题和相关报告。像今天各大主流媒体已经开始全面进行500强测评成果的全方位的推广和发布，在座很多房企也看到自己企业的排名已经得到了很好的传播和推广。

  介绍一下前天克而瑞和中华证券交易服务公司共同退出的克而瑞内房股领先指数，通过克而瑞专业数据和中华证券交易服务公司，它是由上交所、深交所、港交所三家联办的公司，专门做证券指数的，两家合作做了内房股的指数。这个指数对于入选的样本企业严格筛选，现在有30多家在香港上市的内房股成为了成分股，每半年会对成分股进行调整，有交易时间的筛选指标，也有市值的筛选指标等等的。我们特别做了回溯的测试，做下来很有意思的情况是，过去的一年、三年、五年的表现，这些内房股的表现都优于恒生指数，而且明显高于一筹。所以如果今天是买这个指数的，在过去一年、三年、五年的回报都是非常好的。这个指数从3月18号开始也在路透等等的主要财经平台上发布，这也是克而瑞推出有意思的指数，配合500强当中的上市房企共同做好相应的宣传推广工作。

  关于测评成果就发布到这里，谢谢大家！