宋健鸿：如何把握跨区域房地产投资机会

  作为投资者，该如何应对不断变化的宏观经济格局与风险？

  2018年，全球经济高速发展或已过高峰，未来市场不确定性将会增加。整体来讲，全球市场的关注点已从全球经济同步增长转变成全球主要国家和区域的经济增速分化上。发达国家的经济增速好于新兴市场国家。

  “就美国而言，该国经济的动能略有下降，但未来还会得益于特朗普的税改政策。欧元区域的经济正在复苏，但增速有所放缓。相比之下，英国的经济较稳定，但也面临未来脱欧的不确定性。此外，新兴经济国家之间的经济增速也开始出现了分化，美联储加息实质上会给这些新兴市场国家资金外流带来压力。有些经济基本面较弱的国家将可能走向衰退，比如土耳其。”宜信财富全球房地产母基金董事宋健鸿在2018第七届金砖论坛上分析称。

  宋健鸿认为，中国经济目前面临供需两弱和下行的压力，内需有限，外需紧张。个人可支配收入的增速放缓、房贷利息上升、股市不景气等诸多因素导致了内需疲软。中美贸易战以及欧洲市场增速放缓，也使得外需前景不太乐观。

  那么作为投资者，该如何应对不断变化的宏观经济格局与风险？

  宋健鸿指出，这当中有三个确定性：第一个确定是国际化。赢在未来的关键因素之一是落实国际化。未来十年、二十年，个人、企业、国家与世界融合的进程将会提速，未来的机会一定是来自全球范围。“我们需要通过跨地域国别的房地产投资方式来捕捉全球优质房地产机会。”

  从全球房地产细分类型市场来看，美国物流市场由于受益于电子商务的需求，前景比较乐观；酒店资产因为旅游人数以及企业净利润的增加，也受到投资者的青睐。欧洲市场由于交易量和竞争增加，导致定价上涨，投资回报率有所下降。但英、法、德的写字楼市场仍然非常活跃；西班牙住宅开发项目也较具吸引力。从2018年至今，亚洲的房地产交易量同比增长了20%，已创下历史新高。此外，中国、印度以及韩国的物流市场也备受注目。

  总之，通过跨地域国别，在不同区域进行房地产投资，将有效分散风险。

  第二个确定是投资于未来。新经济的两个主要引擎：科技和创新。随着中产阶层的崛起，高品质、高水平的产品与服务，将催生强大的市场需求。同时也会带动与之相关的消费升级、大数据、云计算、健康医疗等朝阳行业的发展。因此，房地产投资不该仅局限于住宅、办公、酒店比较传统的房地产资产类别项目，更应该寻找在新经济发展过程中，出现的高增长、高潜力的细分房地产资产类别。如共享住宅、数据中心、学生宿舍。或一些另类资产，如停车场、滑雪场、加油站等。

  第三个确定是长期价值投资。房地产是人类投资历史上最古老的资产类别，在新形势下，投资需要有新格局。随着中国宏观调控的实施，价值投资已经到来。投资与投机虽然只是一字之别，但背后凝聚的是深度而专业的研究能力、投资能力和价值创造能力。那么如何进行跨地域国别，多边类别的长期房地产价值投资？母基金将会是一个很好的选择。