中南金融鞠书华：强监管下的房地产金融转型

  在房地产与金融强监管态势之下，背靠中南集团，中南金融有信心将挑战转化为机遇。

  大资管时代启幕，拥有开发背景的地产基金站上风口。与以往不同的是，房地产基金不再追求单一的债权投资，而更多重视股权投资，参与到房地产全产业周期，以获取更高投资回报。

  作为先锋代表，中南金融始终把自己定位为“专注于地产和建筑领域的金融服务商”。中南金融执行总裁鞠书华在接受《中国房地产金融》采访时明确表示，面对愈加激烈的市场竞争环境，与其坚持“募投管退”全流程操作，不如深挖“附加值”，把地产PE的专业性体现出来，这才是面对“大资管时代”挑战的关键所在。

  据了解，自中南金融2016年初成立以来，公司业务快速发展，累计资产管理规模超200亿元，已经成为母公司中南集团“实业经营、资本经营、资产经营”三轮驱动发展战略中的重要增长极。

  地产投资“先行兵”

  鞠书华介绍道，基于地产金融领域监管形势趋严，中南金融对其业务板块、组织架构进行了调整，“我们把公司业务分为三大方向，一是不良资产并购，二是地产金融，最后则是供应链金融。”

  “银行的‘不良资产’从资产管理行业方面来说，是一座有待挖掘的‘宝库’。”鞠书华表示，银行把资产卖给资产管理公司，资产管理公司在处置的过程中需要跟一些机构合作；中南金融具备充分的处置能力，可以通过公开竞标的方式拿到资产进行处置，从而实现风险化解。截至2018年10月30日，中南金融完成不良资产投资近30亿元。2018年收购的位于上海市青浦区朱家角古镇的尚都里项目，正在配合商业运营团队以求资产价值的升级。

  而对于部分陷入流动性困境的区域性中小型房企，中南金融也提供稳定可信赖的资金支持，并建立战略合作伙伴关系。鞠书华这样解释“地产金融”业务，“公司以股权投资方式参与并购配资，甚至为联营公司贷款提供增信，包括代建业务，这样与母公司中南集团形成产业联动，无形中扩大了公司的布局。”

  对于一些有融资需求的大型房企，中南金融买断部分项目，经过修复-运营-择时销售，退出时获取收益。鞠书华表示，当前公司已在深圳、杭州两地率先尝试。他将团队所扮演的角色形象地比喻为“特种部队”，“当我们的同事在前方获取这些区域性的开发商信息后，传递到我们总部，总部会派出代建、运营等不同部门‘协同作战’，达到效益的最大化。”

  “中南集团每年都会产生几百亿元的采购。”鞠书华表示，为了解决企业上下游融资问题，中南金融还积极向供应链金融布局。他告诉《中国房地产金融》，公司在2018年一季度发行了5亿的ABS，未来还会有30亿储架式的ABS在上交所发行。中南金融与深圳市前海一方供应链管理有限公司合作，由后者负责资产端的整理及供应商间的操作推进，中南则负责资金募集。

  “我们供应链金融的思路是轻资产运营。”鞠书华说，中南金融早在2016年就切入了保理业务，以帮助中小企业解决融资难问题。

  协同作战能力

  谈及中南金融业务能够迅速增长的原因，鞠书华认为主要源于三大方面，“首先是母公司在资本金等方面给予了大力支持，其次是企业市场化的选拔机制，聘用专业从事管理的人才，最后则是完善的激励机制。”据他介绍，中南金融除了股权期权方面的激励计划外，内部还建立了跟投机制，“通过跟投机制能促使员工与公司形成利益共同体，共同投资、共同参与，从而实现利益共享、风险共担的目的。”

  值得注意的是，中南集团旗下的中南置地所积累的庞大业主群也将成为中南金融整合的资源对象之一。《中国房地产金融》查阅公司官网了解到，中南金融2017年筹建了中南财富板块，致力于向高净值投资者提供不同流动性、周期性和风险偏好的分散配置方案。

  “我们会在社区布点，销售由中南金融运作的产品。”鞠书华表示投资人甚至可以亲自前往项目参观，以确保资金不会挪作他用。据悉，中南金融旗下的财富管理平台2017年初正式组建，现已发布覆盖3、6、12个月期限的产品，累计募集数亿元。

  “业主购买了中南的房屋拥有良好的居住体验，会在心中形成对中南的品牌印象，因此对中南金融提供的服务接受度也相对较高。”他说，未来财富平台将先后在上海、苏州、南通、南京等中南产业分布集中的城市建立团队，挖掘社区金融这座“金矿”，更好地为公司“造血”，为集团“输血”。

  而在房企销售去化难的大背景下，鞠书华坦言会对产品退出带来一定影响。为了防范风险，中南金融不仅要求员工对中观和微观市场判断更加严谨，项目自身也要通过压力测试。他告诉记者，公司还会为客户进行全方位画像，以对其现金流状况形成精准的把控。

  但另一方面，“资产荒”意味着机会，中南金融拥有不良资产处置板块，眼下正是一场并购“盛宴”。2019年已至，鞠书华表示未来将实现30%-40%的增长，同时会加强对一二线及核心城市周边三四线城市的布局。