利率降了，房价呢？

  全国范围内的房贷利率下降趋势，终于被数据证实了。

  融360大数据研究院昨日发布的数据显示，2018年12月份全国首套房贷款平均利率为5.68%，是23个月以来首次出现下降。融360的数据还显示，全国范围内二套房贷款平均利率的下行还要更早一点，2018年12月份是6.04%，较上月回落了2个基点，已经连续两个月回落。

  以5年期以上贷款基准利率4.9%估算，5.68%的首套房贷款平均利率大致相当于基准上浮15%，6.04%则相当于上浮23%，与此前观测到的市场情况基本吻合。步入2019年，很多城市的房贷利率其实还在下行，比如广州就已经有部分银行首套房可以做到基准上浮5%，也即5.15%的价格，整体的放款速度也比一两个月前快了很多。

  出现这种状况并不意外，房贷利率在未来一段时间还会继续下行，原因主要有二：一是货币环境从2018年底开始逐步宽松，从去年10月份央行降准置换MLF（中期借贷便利）开始，一直到最近的这次全面降准，向银行体系注入资金以对冲实体经济信用收缩过快的政策意图已非常明确。银行手上的钱多了，年底额度不足的问题就不再是问题。相对应地，房贷利率下行就是必然的趋势。二是从银行的角度来看，经济下行期企业有效信贷需求一般不旺盛，而且潜藏的风险也比较大。这种情况下，银行通常愿意将信贷额度切给房贷，因为从历史数据来看房贷违约率很低。一旦所有银行都这么做，竞争就会逐步把价格给拉下来。

  现在市场上传递回来的信号已非常具有代表性。广州的房贷利率之所以能够率先下行，跟这里的房价涨幅落后其他一线城市直接相关。从银行角度看，这就意味着广州房价的泡沫相对较小，资产的安全系数比较高，是在目前情况下必须率先抢占的市场。如不出意外，随着1月15日和25日降准的落地执行，银行系统的资金进一步充裕后，我们很快就会看到基准甚至基准下浮的房贷利率定价。未来一段时间，广州市场上各家银行在房贷资产上的短兵相接，也会逐渐扩展到其他城市。

  现在的问题是，房贷利率下降了，房价会不会由此而扭转颓势，转而继续上涨？从目前来看，单是房贷利率下行恐怕还不足以支撑房价大幅上涨，理由同样有以下几个：

  首先是严格的限购限贷限售政策仍在执行，这在很大程度上限制了购买力入场。虽然我们也看到一些地方在调整政策口径以期释放购买力，但主流的情况是没有变的。其次，居民的购买力也跟2015年不一样，以一线城市目前的房价水平而言，相当多数的买家必须抛售二三线城市的房产才能筹齐首付，这意味着如果放开限购，购买力从二三线城市涌入一线城市，我们看到的情况，将是小城市房产价格的下跌和大城市房产价格的上涨，这也不是普涨格局。其三，2018年12月份的消费者价格指数（CPI）回到2%以内以及生产者价格指数（PPI）的回落势头，让人不禁想起2008年，当时在外部冲击下很多地方都出现了房价30%～40%左右的降幅。

  如何在以上几个选项中平衡取舍，其实也正是未来一段时间内政策制定要面临的难题，货币政策也必然要比现在更为宽松才行。在更宽松的基调下如何确保房价稳定，既不能使其大幅下降以错杀实体经济，也不能让其大幅上涨导致严重的财富再分配效应，这才是最难的。