易宪容：明年房地产调控不会全面松绑 微调将是常态

  作者 易宪容(青岛大学经济学院教授、中新经纬特约专家)

  近期，国内一些城市房地产市场销售量出现下降或出现政策调整，如山东菏泽，市场纷纷议论2019年国内的房地产市场会出现重大调整，甚至预期2019年各城市房地产市场政策将会出现全面松绑。不过，刚结束的中央经济工作会议表明，2019年国内的房地产市场政策，基本方向没有改变，但一些城市的微调将会成为常态。

  今年的中央经济工作会议表示，要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。这基本上确定了2019年国内房地产调控政策的基调。

  从今年的中央经济工作会议表述来看，2019年的房地产市场调控基本上还是沿着十九大确定的房地产发展的基本原则前行，就如笔者一直强调的，这一原则是中国房地产市场短期及中长期发展的基本原则，未来中国的房地产市场只能在此基础上前行，决不会再回到房地产炒作投机的老路上去。

  关于2019年中国的房地产政策，中央经济工作会议的思路是，一是坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位。也就是说，尽管现实的房地产市场距离“房住不炒”的定位还有一定的差距(比如房价过高，房地产泡沫巨大等)，国内房地产市场投机炒作仍然很严重，但是让国内的房地产市场由投资炒作为主导回归到消费为主导，让国内的房地产市场价格理性回归这个原则不会改变。既然房地产市场发展的基本原则没有改变，那么想借助房地产的投机炒作及房价快速上升来推动经济增长，应当是不被允许的。在这一原则基础上，地方政府要三思而后行。

  二是房地产调控由去年“因城施策、差别化宏观调控”转变为“因城施策、分类指导”的方式。这种转变的核心是，在“坚持房子是用来住的、不是用来炒的市场定位”的基础上，出台房地产调控政策的权力由以往中央政府掌握完全下放到地方政府的手上。地方政府可以根据本地的实际情况出台不同的房地产市场调控政策，房地产市场调控政策不采取“一刀切”的方式。这可以调动地方政府的房地产调控的积极性，可以让地方政府根据本地情况采取不同的政策。同时，也十分强调权力与义务对等性，即地方政府要真正地对房地产市场调控负起责任来，要承担房地产市场调控的主体性责任。

  三是这种特别强调地方城市政府房地产宏观调控政策的主体性，强调地方政府的责任，就要求地方政府对当地房地产市场发展把握好，既要让当地的房地产市场得以健康发展，也不可能让所掌管的房地产市场发展脱离“房子是用来住的、不是用来炒”的市场定位轨道。如果说，有地方政府想炒作房地产，并让当地的房地产市场脱离该轨道，让房地产市场的价格疯狂上涨，那么中央政府就有可能对地方政府官员问责。所以，在“因城施策、分类指导”的方式下，地方政府要保证当地房地产市场健康发展而不是吹大房地产市场泡沫。

  四是这次中央经济工作会议强调2019年房地产市场发展的两大体系并举，即完善住房市场体系和住房保障体系。这与去年所强调的租售并举的房地产市场发展体系有很大不同。这种不同最为核心的是，政府会更加强调住房保障体系的建设。特别是对于一、二线城市来说更是如此。因为，在一、二线城市，要让房地产市场价格以市场的方式在短期内快速调整，回归理性并非是容易的事情。如果这些城市的房价不调整、不回归理性(目前北京、上海、深圳、厦门四个城市的房价收入比分别高到了46、44、48、53)，居民的基本居住问题很难解决。所以加大力度发展住房保障体系是化解这些城市居民住房困难最为合适的方式。2018年深圳市政府规划未来房地产市场采取4-4-2制度方式(即40%为市场商品房，40%为政府公租屋，20%为保障性住房)，预计这种房地产动作模式很快会在国内一些城市推广。所以，2019年发展住房保障体系会成为国内房地产市场较为重要的一块。

  总之，2019年国内房地产政策基本上会沿着十九大的原则前行，基本原则和房地产市场发展方向不会有多大调整，房地产市场调控政策也不会全面松绑，各城市房地产政策微调是常态，市场不必大惊小怪。