刘志峰：用改革发展的理念引领房地产新发展

  “房改不应该从1998年算，而应该从1978年算，已经40年了。”无论是1992年以来在不同领导岗位上推动、见证我国住房制度改革发展，还是如今作为中国房地产业协会会长，刘志峰都一直观察、思考着住房制度改革、思考着房地产行业的健康长远发展。

  今年是改革开放40年。在刘志峰看来，我国城镇住房制度改革从1978年邓小平同志第一次发表相关讲话开始，也已经40年。40年来，我国住房制度改革不断探索、深化，房地产行业发展也加大改善了人民群众居住条件，推动了国民经济发展和居民家庭财产的增加。

  总结历史，展望未来，刘志峰认为，在迎来改革开放40年之际，就要继承发扬改革思想，深入贯彻近年来党和国家在房地产领域提出的新理念、新思想和新战略，积极利用房地产的制度优势和创新优势，用改革发展的理念，引领住房改革和房地产行业新发展。

  房改启幕：摸着石头过河

  谈到房改，刘志峰首先希望澄清一个认识，房改已经开始了40年，住房制度改革开始甚至早于十一届三中全会。

  回顾40年房改，刘志峰认为主要经过了探索试点(1978-1991年)、综合推进(1992-1998年)、重大突破(1998-2003年)和完善政策(2003年至今)四个阶段。

  刘志峰说，改革开放的一大经验就是试点，摸着石头过河。房改同样是从试点探索开始的。

  1978年9月，针对全国普遍存在的住房困难，邓小平同志发表讲话提出“解决住房问题，能不能路子宽些?譬如允许私人建房或者私建公助，分期付款。把个人手中的钱动员出来，国家解决材料，这方面潜力不小。”

  刘志峰回顾说，国务院在当年10月份提出调动国家、地方、企业和群众四方面积极性，努力加快住房建设的方针，并在1979年选择了西安、南宁、柳州、桂林、梧州五个城市开展向职工出售新建住房的试点，由政府统一建设，以土建成本价向居民出售。

  1980年4月2日，小平同志再次指出，关于住宅问题，要考虑城市建筑住宅、分配房屋的一系列政策。城镇居民个人可以购买房屋，也可以自己盖。不但新房可以出售，老房子也可以出售。可以一次付款，也可以分期付款，10年、15年付清。住宅出售后，房租恐怕也要调整。要联系房价调整房租，使人们考虑到买房合算。

  刘志峰表示，小平同志的两次谈话，阐述了公房出售、提高租金和多渠道加快住宅建设等改革思路，突破了住房公有制思想的长期禁锢，开辟了解决城镇住房问题的新道路，为房改奠定了理论基础。

  1980年6月份，中共中央国务院在批转《全国基本建设工作会议汇报提纲》中正式提出实行住房商品化政策，准许私人建房、买房，拥有自己的住房。

  1982年，国家选择郑州、常州、四平和沙市四个城市开展新建住房补贴出售试点，由政府、单位、个人各负担房价的三分之一。刘志峰说，补贴出售的目的是提高居民的支付能力，推进住房商品化。

  1986年，国务院成立房改领导小组下设办公室后，批准了烟台、蚌埠、唐山等城市的房改方案，实施提租补贴，推动公房出售。

  在刘志峰看来，早期房改试点为后来改革的推进积累了宝贵经验，但由于初期试点主要集中在中小城市，加上政府、企业、个人支付能力的不足和当时一些陈旧观念的禁锢，例如有人认为公房出售就是国有资产流失，再有长期形成的住房福利制的影响，试点进展比较缓慢。

  新思路引领房改重大突破

  1992年，小平同志南方谈话和党的十四大，解决了计划和市场的关系问题，住房改革也进入了全新阶段。

  同年，刘志峰进入当时国家体改委，分管的一项重要工作就是城镇住房制度改革。刘志峰回忆说，当时分管多项工作，房改是花费时间较多的。

  根据当时国务院领导同志指示，刘志峰参与了房改领导小组“走遍了大半个中国”的调研，召开了上百次座谈会，听取了政府部门、企业、职工群众等2000多人的意见。刘志峰感到，广大干部职工对房改的需求非常迫切，同时中国太大、经济发展不平衡，房改不能“一刀切”。同时，各地房改工作人员也反映前期政策的原则性强，但操作性弱的问题。例如，前期试点初衷都很好，但都对地方、企业、职工实际支付能力估计不足，都没解决“没钱”的问题。

  “房改要有新思路。”结合前期调研结果，刘志峰等参与房改调研一班人想到了获取房改启动资金的办法：全国已建成的20多亿平方米公房能否出售?把在大院、大学等规划区以外的公房推向市场，实现房改资金的良性循环。

  最终，1993年的第三次全国住房制度改革工作会议，确定了“出售公房为重点，售、租、建并举”的方案。1994年7月，国务院做出《关于加快城镇住房制度改革的决定》，即43号文件。

  刘志峰评价道，43号文件在建立城镇住房制度的基本框架，处理国家、单位和个人利益方面迈出了重要一步：一是明确了向职工出售公房是形成住房市场的必要前提，从根本上破除了卖房就是搞私有化的说法;二是公房出售明确了相关原则，指导性强，各方评价非常高。但43号文提出的货币化改革没有取得重大突破，存量住房进入新体制可以售卖的同时，新建住房又不断进入了福利分房的旧体制。

  这些问题的解决则都到了1998年。为应对亚洲金融危机、扩大内需，国务院决定停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。年中，国务院23号文《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》出台，标志着房改进入了停止实物分房、全面培育住房市场的新阶段。住房实物分配制度退出了历史舞台。

  房改留下了两大遗憾

  “98房改”之后，居民住房消费快速增长，房地产行业快速发展，也为国家经济和社会发展做出了重要贡献。但“98房改”也有未竟的课题：一是经济适用房建设的走偏，二是物业税也就是现在谈的房地产税未能尽早出台。

  刘志峰认为，23号文提出建立以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系是很有价值的，但一些城市没有科学推进经济适用房建设，对经济适用房定位不准。例如在部分一线城市就出现了经济适用房单套面积过大、供应对象控制不严等问题，出现了类似“开宝马住经济适用房”等现象，招致舆论批评。

  同时，一些城市追求土地财政，把更多的土地供应成普通商品房，导致经济适用房投资在商品房投资中的占比越来越少。最终，多重因素叠加导致了经济适用房建设未能达到预期效果。

  关于物业税，刘志峰谈到，23号文出台后，在讨论配套政策的过程中，就建议征收物业税。但由于有关部门意见不统一，最终拖而未决。刘志峰认为，在20年前的条件下，房价比较低，拥有住房的人还比较少，出台物业税的阻力也会比较小。现在由于房价的上涨和住房拥有率的提高，征税的阻力反而会比较大。如今，房价高企和物业税没能及时出台不无关系。

  如今，刘志峰依然建议房地产税应该尽早出台。为了减轻改革阻力，不触动多数人的既得利益，可以实行“新房新地新办法，老房老地老办法”。新地新房征税，房价下行，也将带动存量住房价格的下降。

  “将住房改革推向新阶段”

  在肯定40年房改取得重大成就的同时，刘志峰也认为要正视当下房地产市场发展或者说住房改革面临的新挑战，主要包括：一、房价太高引发住房公平呼声;二、供应结构不合理，供应存量中面积比较大;三是住房的居住属性因为前期投资炒房现象的存在被扭曲;四是杠杆过高，存在金融泡沫风险。

  为此，刘志峰认为，要继承发扬小平同志改革思想，按照中央“房住不炒”的定位要求，用新的发展理念引领房地产发展，使房改既符合国情也符合市场规律。

  第一，明确以服务人民为发展中心，研究建立房地产长效机制。每一项政策调整都要慎之又慎，尤其要把顶层设计做好，优先保障居民家庭住房权利。

  第二，要保持房价的相对稳定，让住房回归居住属性，使住房消费与居民支付能力相适应。

  第三，要逐步实现供需平衡。房地产运营中的波动是不可避免的，不能因为对供需矛盾的误判加剧波动。在这方面，首先要加大力度发展租赁住房，其次要改善住房供应对需求的适配度，重视住房空间布局、性能、质量、性价比等问题。

  第四，要保持杠杆基本合理，风险可控。

  第五，要提高房地产供给的效率效能。房地产不可能再有不断高速增长的好日子了，不能再习惯性地依赖价格推动。

  刘志峰认为，住房制度不管怎么改，“殊途同归，都是为了让人民群众住得更好”。因此，房地产发展要突出“高质量”这一要求，让老百姓从“有房住”向“住好房”“住得绿色”“住得健康”转变。

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