成斌：金融视角下的房地产基金转型之路

  面对越发激烈的竞争格局，金融严监管之下，乾立基金谋定而动，因“势”而变。

  2018年房地产市场，是继续调整、转型的一年，也是挑战与机遇并存的一年。在纷繁复杂的市场环境中，行业已发生很大变化，乾立基金总裁成斌告诉《中国房地产金融》:“行业头部效应显着，市场集中度进一步提高、分化加剧。这一变化已反映在数据上，2018年前10个月，中国指数研究院统计，房企TOP10销售总额近3.4万亿元，占百强41.5%。”

  “监管环境变化催使私募基金从‘信贷逻辑’逐步向‘股权逻辑’调整。”成斌指出，投资布局思路方面，传统的省域经济模式已向城市群经济转变;不同能级城市的市场结构、空间也逐步差异化，部分城市已进入存量时代，需要更多探索和把握的是城市更新、资产并购改造等新领域的机会。

  面对越发激烈的竞争格局，乾立基金做到了谋定而动、因“势”而变。从核心战略层面上已由过往较多扮演的“财务投资人、资金供给方”的角色，逐步向更具主动管理和持续增值能力的基金管理人进行转变和发展，从债权投资更多转向股权投资，回归资产管理本源。

  据成斌介绍，乾立基金目前已就房地产开发投融资策略进行了方向、布局上的调整，“我们一方面聚焦核心城市群内新一线、重点二线城市，挖掘其在城市大力向上发展过程中存在的结构性机会;另一方面关注长三角、津京冀、珠三角、成渝、长江中游及海峡西岸等热点城市群内受核心城市需求外溢影响到的三四线城市，适时进行机会探索。”

  他表示，乾立基金在交易过程中会更加关注交易对手的稳健性，并做好风险管理，“我们首先要培养出对项目实质盈利能力强大的判断力，其次当项目投资完成后，对于工程、成本、财务、销售等方面过硬的监管能力。”

  在不动产并购交易方面，乾立基金关注一线城市核心区位的商办物业，同时也对新兴商务区价值洼地内、新一线强二线城市成熟区位内的优质商办资产较为看好。成斌指出，对于这类资产，乾立基金将重点关注及选择体量和规模适中、更易进行内容挖掘、有更多附加值产生的“小而美”存量项目。

  据了解，乾立基金会通过重资产的方式并购资产，也会以轻资产的方式参与项目的改造。而不管哪种方式，其内核就是如何充分挖掘基金自身的资产运营和管理能力，打通“重新定位、恰当改造、准确赋能、改善现金流、提升物业价值”这一链条。最为标志性的案例之一莫过于上海虹口临潼188金融中心，该项目经过重新定位、改造、招商和品质升级，目前项目出租率超80%，改造后年收益增长逾260%。

  成斌希望以金融的力量促进国内房地产业的转型，“在以往的开发模式中，房企自身已建立了强大的产业链深度覆盖，因此在转型时，会发现内在驱动非常困难。”

  成斌对很多房企近一年成立的私募基金平台公司建议，不能仅是房企自己的“融资平台”，应不限于投资自有开发项目，而是独立、市场化、自主选择项目，以及参与到并购和资管领域，这是私募基金转型和发展的关键。