倪建达：房地产市场未来已来

  经历半个甲子的风雨兼程，倪建达一如既往地对房地产业保持高度的热情并看好未来发展。

  1978年是中国改革开放起步之年，国内房地产业也几乎在此时应运而生。回望改革开放40载，中国房地产市场从无到有，从小到大，开创了无数个第一。

  中国房地产改革的见证者、参与者，钜派投资集团董事长兼首席执行官倪建达亲手打造了上海徐家汇中心、上海环贸广场iapm、TODTOWN天荟等多个知名项目，将人生中最黄金的三十五年奉献给了上海这座城市和中国房地产事业。

  站在时代的转折点，这位地产“老兵”对于过去与未来有着怎样的感触?从上实城开到钜派，横跨房地产与金融，半个甲子的风雨兼程、岁月洗礼，赋予了他足够的话语权与行业沉淀，在《中国房地产金融》的专访中，倪建达一如既往地对房地产业保持着高度的热情并看好未来发展。

  房地产三十年

  “我国房地产业大发展起步于上世纪90年代。”回溯历史，倪建达告诉记者，第一阶段是从1992年到2003年，主要以外资机构参与为主，推动城市更新、旧改;第二阶段是从2003年到2012年，一线城市为代表的城市扩容;第三阶段是从2012年到现在，房地产充分发展和市场化阶段。他表示，从城市社区改造到生活品质的提升过程中，我国房地产产业特征越来越明显，对经济增长、人民生活的改善做出了巨大贡献。

  “在这其中，来自政府、资本及人民生活需求起到了重要的推动作用。”任职上实城开期间，倪建达负责华亭路改造。华亭路在新中国建立初期为旧货市场，后发展成引导就业的小商品市场、服装市场，占地面积虽小，但声势浩大。

  “当时华亭路一个摊位的租金需要支付几万元，盛极一时，影响到周边交通，严重时发生堵塞。”倪建达向记者描述当时的火爆情景，以致道路两旁的住户遭遇紧急情况时，急救车、消防车开不进来，引发居民呼吁要求搬迁服装市场。后来有关部门会同上实城开商议，才将服装市场搬迁至现在的上海环贸广场iapm原址。如今的华亭路一带，成为一片海派文化休闲区，老洋房里藏着不少高档酒吧和会所，而服装市场被关停后则由新鸿基收购，改造为现在的上海环贸广场iapm。

  “我当时有幸参与了很多像上海环贸广场iapm原先业主方的合作。”倪建达表示，纵观中国房地产业发展史，亲历过房地产业发展带来的红利，也见证了房地产市场在数轮房地产调控周期中的起伏，倪建达认为地价对房价的影响是根本性的，“当前房地产市场已经进入到非常重要的时期，以前是降房价、降杠杆，现在是稳地价、稳房价、稳杠杆。”

  面对金融监管趋严、房企资金面普遍承压的现状，倪建达表示既要看到国家坚持房地产调控不动摇的决心，又要看到市场的力量正在成长，“城市发展到今天，我们更在乎的不是城市的硬件、城市的高度、城市的建筑，而是更在乎建筑里面的内容、载体，这些都是以后发展的机会。”他向记者表示，综合考虑货币供给、财政政策、居民需求三方面因素，房地产内部驱动力并没有发生改变。

  对于房企的发展方向，倪建达又是如何观察?他向《中国房地产金融》表示，房企早前接手旧城改造时，往往都是“巨无霸”式的大包大揽，规划、设计、拆迁、建设、销售都是自己来操盘;现在房企逐渐将开发以外的业务外包出去，强调自己的专业能力。“从这个角度来说，房地产开发模式发生了变化，从原先注重又重又硬的指标，向又远又小的指标转化。通过这样的方式转变，有效降低了资本负债率。”

  “幕后英雄”

  值得注意的是，目前很多地产商陆续改名去掉“地产”二字，纷纷转型做城市运营商。房地产市场存量改造的大幕拉起，也迎来房地产私募基金发展的机遇期。

  “房企募资源渠道发生了根本性的变化。”倪建达解释道:“原先依靠自有资金和开发贷。现在有保险资金、信托资金、私募资金，以及其他渠道的资金给予支持。所以未来房企的发展，让自己变得更加强大，取决于运用什么样的金融工具。”

  “其实金融和房地产很不一样。”离开上实城开转型房地产金融，倪建达的言语中透露出几许怀旧，“房地产是一个成就感特别强的行业，你会觉得每一个项目由自己亲手打造起来，作为城市的组成部分，影响了周边很多人。”

  正如每次经过上海地铁一号线莘庄地铁站，他都会想起上海西南区域最大的地铁上盖综合体TODTOWN天荟背后的故事。“上海的土地资源很紧缺，怎样节约用地一直都是个难题。”在倪建达和同事们的努力之下，上实城开与新鸿基地产合作，在莘庄地铁站上方开发了近六个足球场大小的城市综合体，包含住宅、办公、商场、酒店等配套，服务了周边很多人群。

  离开一线开发市场，转向房地产幕后，这是因为房地产始终存在对资金需求的规律，倪建达意识到这一点，并愿意推动房地产金融向前发展，推动房地产业持续健康成长。

  《中国房地产金融》注意到，虽然遭遇金融去杠杆的压力，钜派整体业绩在倪建达的带领下仍实现显着增长。根据钜派(纽交所代码:JP)披露的数据显示，截至2018年二季度末，钜派实现净收入4.44亿元，同比增长1.6%;总资产管理金额566.5亿元，同比增长18.1%;产品结构趋于合理，过往固定收益产品为主的产品结构，逐渐向更为均衡的模式过渡，其中“二级市场+私募股权”的比重由2017年同期的15%提升到2018年上半年的73%。

  同时，钜派在房地产母基金领域引领行业持续向前，在2018年中国股权投资高峰论坛暨第二届中国股权投资金牛奖颁奖典礼上，中证钜派研究中心与钜派成立中证钜派研究中心、发布联名金融行业白皮书，由倪建达担任总顾问。据悉，双方将共同打造股权母基金产品，携手打造中国金融行业标杆，为股权投资市场建设添砖加瓦。

  此外，钜派相对于其他私募基金管理人而言，背靠房地产全产业链服务商、大股东易居中国，房地产专业实力优势明显，以及掌门人倪建达在房地产行业所构建的影响力，一方面为钜派带来了诸多一线开发商房地产项目，如何中粮地产、万科、恒大、金地等开发商与其战略合作;另一方面，易居中国旗下房地产数据提供商——克而瑞为其提供数据支持，钜派从中累积了深厚的房地产行业经验与大数据分析能力。

  对于未来，倪建达认为面对市场的综合考验，钜派需要“练内功”，只有提升核心竞争力，方能把握市场发展方向。至于在大类资产配置上，他目前较为看好的投资方向是固定资产类投资、二级市场投资、海外保险类投资，以及非人民币货币类投资。当问及对风险管理的看法时，他强调，“做金融，善良比聪明更重要。”

  “这个行业最需要敬畏的心态，对市场敬畏、对监管敬畏，而不是利用自己上游或者专业优势来掠夺市场红利。”倪建达表示，如果大家只关注当下如何卖掉理财产品，而不关注产品承受的风险，这个企业一定走不长。财富管理公司的员工只有敬畏市场风险，发自内心地去守护投资人的每一分钱，这个公司才能长远发展。“自成立之初，钜派就是秉持“正心、正念、正道”的价值观，把引领行业发展当作自己的责任之一。”

  未来已来

  “其实也不是说传承吧，我觉得自己还那么年轻。”当记者问及对下一代的影响时，倪建达笑道。

  在钜派，他会刻意抹去、淡化那些个性化标签:上市公司高管、地产大佬、国企体制高管等，百忙之中，他也会抽空给很多大学的EMBA课程讲课，分享在房地产方面独到的见解。

  “我知道他们非常有梦想、激情，我为他们的年轻感到自豪。同样的，他们也觉得老倪是一个内心特别年轻的人，他们也蛮接受我的。”一个有意思的小故事是，公司年轻人为了测试倪建达的心理年龄，甚至一度为他做过一系列所谓的生命新动力测试，结果他仅用了半天便成为这一百多号90后团队里的意见领袖。

  记者注意到，倪建达还在自己微博上晒出了作为导师参加大商学院第六期拜师大典的照片，照片中的他正襟危坐，身着一袭长衫，颇有严师风范。

  倪建达参与的这个学院准确意义上讲，依托传统师徒关系，传承商业之道。大商学院是由上海新沪商联合会创办的商学培训机构，旨在通过师父的“言传身教”，帮助弟子及所经营的企业实现进步。与传统商学院不同的是，当徒弟在企业发展、个人成长方面遭遇瓶颈困惑时，师父需要义无反顾地帮助他们。

  倪建达认为这个过程特别有意义，可以把自己的经历体验跟别人分享，让他们少走弯路，加快成长。采访的前一日，他还和几位师父“会诊”一个弟子的工厂，为其企业发展出谋划策。

  “他是个技术控，设备都是自我研发的，很了不起。”访谈中，倪建达流露出作为师父的骄傲与欣喜。倪建达口中的这位弟子从事的领域是传感器在机电一体化中的应用，制造的设备功能与进口的相同，价格仅是后者的三分之一;该弟子本人的心愿是弘扬工匠精神，助力中国制造2025。

  像这样的弟子还有很多，倪建达却未以“前辈”的心态居高临下地指导他们。在他看来，随着现代社会的高速发展，正是让年轻人做主的时候，“因为你以前所经历的、体验的，当下可能没有适用的场景了。”倪建达表示，共享是他保持年轻心态的最佳法则。